О рынке офисной недвижимости
На сегодняшний день единой общепризнанной классификации бизнес-центров нет. К сожалению, многие собственники не проводят профессиональную классификацию БЦ, а присваивают им класс самостоятельно, заявляя об этом на рынке. Причем их оценка зачастую не отображает реального состояния объектов. Наиболее приемлемая и наиболее широко используемая классификация бизнес-центров предложена «Российской Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (РГУД). По данным РГУД за 2013 год в Нижнем Новгороде классифицировано 13 бизнес-центров, общей площадью 188 200 кв.м. В 2014-2015 году ожидается переклассификация всех бизнес-центров, подавших заявки, по новой системе классификации.
Ключевыми трендами рынка в 2014 г. стали:
1. Объем ввода коммерческих площадей в Нижнем Новгороде за 2014 г. в целом составил 52 715 кв. м., что на 35,5% больше по сравнению с 2013 г. (по данным Центра научной экспертизы). Наибольший прирост коммерческих площадей произошел в Нижегородском районе. В настоящее время в городе функционирует порядка 140 объектов, позиционируемых как бизнес-центры. Однако, по данным консультантов компании IDEM, без учета морально устаревших зданий, зданий площадью менее 1000 кв. м, и зданий, сдаваемых под офисы, изначально не предназначенные для ведения бизнеса, их число сокращается до 78, общей площадью 624 171 кв. м. Обеспеченность бизнес-центрами находится на уровне других городов миллионников (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга).
2. Лидеры по объему офисных площадей отдельно стоящих бизнес - центров являются Нижегородский и Советский районы (48% и 14% соответственно), что связано с тенденцией размещения офисов вблизи административного и делового центра города. В заречной части города наибольшим объемом офисных площадей обладает Канавинский и Ленинский районы (9% и 10% соответственно). Наименьшая доля (3%) от объема офисных площадей отдельно стоящих бизнес - центров по городу относится к Приокскому и Московскому районам (по данным Центра научной экспертизы).
3. В 2014 году в Нижнем Новгороде сохраняется тенденция востребованности помещений небольших форматов, площадью менее 100 кв. м, преимущественно на центральных улицах города, с хорошей гостевой парковкой. Консультанты компании IDEM отмечают также, что арендаторы крупноформатных площадей чаще размещаются в качественных бизнес-центрах класса В и выше. Однако опыт предыдущих лет показывает, что наиболее стабильно в кризисный период работают бизнес-центры класса С. В условиях экономической нестабильности арендаторы готовы поступиться своими требованиями к качеству помещений ради низкой цены. Сегодня определяющим фактором, влияющим на принятие управленческого решения, является стоимость аренды, тогда как местоположение, статус бизнес-центра и его инфраструктура теряют свою значимость. Скорректированы также требования к отделке. Все реже встречается интерес к офисным помещениям в состоянии shell&core (без отделки), чаще всего арендаторы не готовы нести дополнительные издержки на ремонт и отделку, а хотят въехать в уже готовый офис.
4. В Нижнем Новгороде в 2014 г. был отмечен незначительный рост стоимости аренды, который складывается преимущественно из размера инфляции и изменения тарифов на коммунальные услуги. По данным компании IDEM, средний прирост арендных ставок на офисную недвижимость по городу за 2014 год составил 14%. Диапазон арендной ставки предложения офисных площадей варьируется от 350 руб./кв. м в мес. (преимущественно в устаревших изношенных офисных центрах в производственных и спальных районах города) до 2000 руб. /кв. м в мес. (в современных бизнес-центрах класса А). Средняя ставка по городу составляет 884 руб. /кв. м в мес. Стоимость аренды, как правило, включает коммунальные платежи, оплату охраны здания и уборки территории. В стоимость аренды чаще всего не входит оплата телефонной связи, Интернета, электричества.
5. В Нижнем Новгороде собственные парковочные зоны, как наземные, так и подземные, имеют лишь бизнес-центры класса В и выше. Парковочная зона бизнес-центров класса С зачастую организована хаотично вдоль тротуаров, а арендаторы и посетители бизнес-центров вынуждены оставлять машины на прилегающих улицах и во дворах. Для бизнес-центров класса А, В и В+ обязательно наличие как собственной парковочной зоны для арендаторов, так и гостевой парковки в расчете одно машиноместо на каждые 30-40 кв.м полезной площади. Несмотря на то, что бизнес-центры Н.Новгорода высокого класса оснащены парковочными зонами, количества машиномест практически во всех объектах недостаточно. Наиболее яркими примерами загруженных центральных улиц вблизи офисных центров могут служить улицы Рождественская, Минина, Большая Печерская, Варварская, Алексеевская, М. Горького, Ошарская. Консультантами компании IDEM был определен диапазон стоимости одного парковочного места в месяц. Стоимость одного парковочного места наземной парковки варьируется от 1000 до 5500 руб./мес., среднерыночная цена аренды составляет 3700 руб./мес. Стоимость одного машиноместа на подземной парковке варьируется от 3000 до 7600 руб./мес., средняя арендная ставка равна 4900 руб. /мес.
Лидеры рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода
Тройку лидеров рейтинга «ДК» по объему фактически сданной в аренду площади (без учета парковки) на 01.01.2015 г. возглавили бизнес-центры "Бугров Бизнес Парк", Лобачевcкий PLAZA/LP FASHION GALLERY и "Центр Международной Торговли", в которых нет вакантных площадей, т. е. они заполнены полностью.
Методика составления рейтинга
В рейтинге бизнес-центров Нижнего Новгорода 2015 представлены действующие бизнес-центры и центры офисной недвижимости Нижнего Новгорода соответствующие классу «А», «В+» и «В», имеющие на 01.01.2015 г., сформированный пул арендаторов. На первом этапе специалисты аналитической группы «ДК» проанализировали открытые источники: аналитические отчеты консалтинговой компании IDEM и Центра научной экспертизы, данные специализированных интернет ресурсов о коммерческой недвижимости, официальные сайты управляющих компаний офисной недвижимости города, а также провели экспертный опрос, на основании которого определены показатели, используемые в рэнкинге. На основании полученных данных был определен круг компаний, которым было предложено предоставить информацию для участия в рейтинге. На втором этапе специалисты «ДК» разослали управляющим компаниям и собственникам офисной недвижимости анкеты, в которых запрашивались основные показатели деятельности. Полученная информация была перепроверена.
Основной ранжирующий показатель – доля вакантной площади бизнес-центра в арендопригодной площади на 01.01.2015 г.
Дополнительные показатели - арендопригодная площадь бизнес-центра на 01.01.2015 г., кв.м., количество арендаторов офисной недвижимости на 01.01.2015 г.
Принятые сокращения: А – компании расположены в алфавитном порядке. Н/д – нет данных, т.е. компания не предоставила данные.
Автор: ТОП-лист "ДК" от 09.02.2015 г. подготовила Наталья Баклашова
Эффективные бизнес-центры Нижнего Новгорода
Самая большая арендопригодная площадь у БЦ "Бугров Бизнес Парк" класса В+, в котором нет вакантных площадей. Новичок рынка - БЦ "Кулибин" класса А. В нем 40% вакантных площадей. Самая большая доля вакантных площадей в БЦ "Богемия Палас" класса А, она составляет 79%. БЦ введен в эксплуатацию относительно недавно, находится на стадии заполнения.
Лидеры по доле свободных площадей
|
№
|
Название БЦ/ФИО управляющего
|
Доля ва-кант-ной пло-щади в арен-до-при-год-ной на 01.01. 2015 г., %
|
Доля ва-кант-ной пло-щади в арен-до-при-год-ной на 15.05. 2014 г., %
|
Ва-кант-ная пло-щадь на 01.01. 2015 г., тыс. кв.м.
|
Структура вакантных площадей по типу на 01.01.2015 г., %
|
Класс БЦ
|
Название УК
|
Год по-строй-ки/рекон-струк-ции
|
||
|
Офис-ные пло-щади
|
Торго-вые пло-щади
|
Пло-щади пред-прия-тий обще-пита
|
||||||||
|
1А
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
В+
|
"Нижего-родский Бизнес Парк"
|
1897/ 2008
|
|
|
1А
|
Лобачевcкий PLAZA/LP FASHION GALLERY Минин Сергей Викторович
|
0
|
5
|
0
|
0
|
0
|
0
|
А
|
"КОНГРЕСС"
|
2008
|
|
1А
|
Центр Международной Торговли Нижний Новгород Бабушкин Виталий Геннадьевич
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
А
|
"Центр Междуна-родной Торговли 1"
|
2009
|
|
4
|
2
|
2
|
170
|
100
|
0
|
0
|
В+
|
«Давос»
|
2009
|
|
|
5
|
"Родионова 23"
Коткис Аркадий Матвеевич |
3
|
3
|
211,5
|
100
|
0
|
0
|
В
|
"Нижего-родский Бизнес Парк" |
1984/ 2004
|
|
6А
|
4
|
0,3
|
470
|
100
|
0
|
0
|
А
|
"Бизнес-Дом"
|
2005
|
|
|
6А
|
4
|
1
|
443
|
100
|
0
|
0
|
В+
|
"ЭкоФин-Сервис"
|
2009
|
|
|
8
|
6
|
6
|
380,5
|
100
|
0
|
0
|
В+
|
"Сереб-ряный век - риэлти"
|
2003-2004
|
|
|
9
|
"Новая площадь" Воробьев Юрий Александрович
|
10
|
10
|
900
|
100
|
0
|
0
|
В+
|
"Вымпел-сервис"
|
1963/ 2008
|
|
10
|
"Эсквайр"
|
12
|
0
|
500
|
100
|
0
|
0
|
В+
|
"Строй-мастер"
|
2014
|
|
11
|
15
|
0
|
995,9
|
100
|
0
|
0
|
В+
|
"Альта"
|
2010
|
|
|
12
|
"Кулибин"
|
40
|
-
|
3500
|
86
|
0
|
14
|
А
|
"Глобал Риэлти"
|
2013
|
|
13
|
79
|
-
|
1515
|
100
|
0
|
0
|
А
|
"Богемия Палас"
|
2012
|
|
* Из открытых источников
Лидеры по объему арендопригодных площадей
|
№
|
Название БЦ
|
Арендопригодная площадь на 01.01.2015г., тыс.кв.м
|
Ставка аренды на 01.01.2015г., кв.м/мес, руб.
|
Услуги, входящие в ставку аренды на 01.01.2015г.
|
|
|
Min
|
Max
|
||||
|
|
Бугров Бизнес Парк
|
17722
|
850
|
950
|
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, уборка мест общего пользования, вывоз мусора, освещение и благоустройство прилегающей территории, Обслуживание системы контроля доступа, обслуживание системыцентрального вентилирования, страхование пассажиров лифта
|
|
1
|
Лобачевcкий PLAZA" / LP FASHION GALLERY*
|
12723
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
|
2
|
Центр Международной Торговли*
|
12718
|
1300
|
2715
|
Технич. эксплуатация и обслужив. центральн.инженерных систем здания, уход за газоном/вывоз снега, уборка место общего пользования, мойка фасадов и пр.
|
|
3
|
"Столица Нижний"*
|
11500
|
850**
|
Н/д
|
аренда помещения, коммунальные услуги, техническое обслуживание
|
|
4
|
"Холодный 10а"*
|
11500
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
|
5
|
"Кулибин"
|
11000
|
850
|
1200
|
Коммунально-эксплуатационные расходы, кроме электроэнергии, услуг связи и клининга
|
|
6
|
"Новая площадь"
|
8900
|
630
|
1300
|
Круглосуточная охрана, Коммунальные услуги, Электроэнергия, Услуги ресепшн
|
|
7
|
ПентХаус Палас*
|
8858
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
|
8
|
"Две башни"
|
6737,1
|
700
|
1000
|
аренда помещения, коммунальные услуги, техническое обслуживание
|
|
9
|
LONDON*
|
6700
|
850**
|
Н/д
|
Коммунальные услуги, охрана
|
|
10
|
"Родионова 23"*
|
6167,2
|
Н/д
|
Н/д
|
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, уборка мест общего пользования, вывоз мусора, освещение и благоустройство прилегающей территории, Обслуживание системы контроля доступа, обслуживание системыцентрального вентилирования, страхование пассажиров лифта
|
|
11
|
Эсквайр
|
4100
|
700
|
1500
|
|
|
12
|
"Богемия Палас"
|
1911
|
1000*
|
Н/д
|
Коммунальные услуги, Услуги управляющей компании, НДС
|
* Из открытых источников
** Средняя
Лидеры по количеству арендаторов офисной недвижимости
|
№
|
Название БЦ
|
Количество арендаторов офисной недвижимости на 01.01.2015г.
|
Максимально возможное количество арендаторов офисной недвижимости
|
Структура арендаторов по площади арендуемой офисной недвижимости на 01.01.2015г., %
|
|||
|
Менее 25 кв.м
|
25-100 кв.м
|
100-300 кв.м
|
Более 300 кв.м
|
||||
|
1
|
"Новая площадь"
|
84
|
98
|
42
|
24
|
20
|
14
|
|
2
|
"Две башни"
|
70
|
70
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
|
3
|
Бугров Бизнес Парк
|
69
|
69
|
1
|
40
|
39
|
20
|
|
4
|
"Столица Нижний"**
|
59
|
Н/д
|
17
|
34
|
29
|
20
|
|
5
|
LONDON
|
40
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
|
6
|
Центр Международной Торговли
|
30
|
Н/д
|
28
|
24
|
24
|
24
|
|
7
|
"Родионова 23"
|
18
|
21
|
27
|
33
|
11
|
29
|
|
8
|
"Богемия Палас"
|
6
|
22
|
0
|
67
|
33
|
0
|
|
9
|
Эсквайр
|
0*
|
55
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
Н/д
|
* Компания продает офисы, сдачей в аренду занимаются покупатели
** Из открытых источников
Строящиеся бизнес-центры
|
|
Название объекта
|
Адрес
|
Срок сдачи
|
Стадия строит-ва
|
Общая площадь, кв.м
|
Девелопер
|
|
1
|
БЦ Mont Blanc
|
ул. Большая Печерская, 40
|
1 кв.2015
|
Внутренняя отделка shell&core
|
6 000
|
ООО «Капиталстрой инвест»
|
|
2
|
2-ая очередь ЦМТ
|
ул. Нестерова рядом с д.37
|
2015
|
Построен каркас
|
14 896
|
Заказчик: ООО «ЦМИ»
|
|
3
|
Бизнес-центр в ИТ-парке «Анкудиновка»
|
Ул. Академика Сахарова
|
2015
|
Построен каркас
|
13 000
|
«Сбербанк»
|
|
4
|
Бизнес-центр «Время»,
|
ул. Керченская, 13
|
2015
|
Внутренняя отделка
|
14 200
|
ООО «Металлимпресс»
|
|
5
|
Бизнес-центр
|
ул. Ошарская,44 рядом с «Атомэнергопроэкт»
|
2015
|
Внутренняя отделка
|
н/д
|
ООО «Стройиндустрия»
|
|
6
|
Бизнес-цекнтр
|
ул. Мурашкинская
|
2015
|
н/д
|
17 375
|
ООО «Бизнесстрой»
|
|
7
|
Конгресс-центр
|
ул. Совнаркомовская, 13
|
2018
|
н/д
|
28 420
|
Заказчик: ВЗАО " Нижегородская ярмарка»
|
|
8
|
Бизнес-центр
|
ул. Сергеевская, 21
|
Начало строительства 2015
|
проект
|
1 800
|
ООО «Волгожилстрой НН»
|
|
9
|
Бизнес-центр
|
пр. Гагарина, рядом с д. 228а
|
н/д
|
Достроено до верхней точки
|
н/д
|
н/д
|
|
10
|
Бизнес-центр «Острожный»
|
ул. Ижорской, рядом с д.3
|
н/д
|
Достроено до верхней точки
|
н/д
|
н/д
|
|
11
|
Деловой бизнес-центр
|
пр. Ленина, д.109
|
н/д
|
н/д
|
н/д
|
ТД «Народный»
|
|
12
|
Деловой бизнес-центр
|
пр. Ленина, 121 литер А
|
н/д
|
н/д
|
н/д
|
ООО «Торговый дом «Лантана»
|
|
13
|
Бизнес-центр
|
ул. Ванеева 7/57
|
н/д
|
Закрыто три этажа
|
н/д
|
Заказчик: ООО «Тонус»
|
|
14
|
Бизнес - центр
|
пер. Мотальный, 8
|
н/д
|
проект
|
н/д
|
н/д
|
|
15
|
БЦ «Бойновского»
|
пер. Бойновского, 22
|
н/д
|
проект
|
11 500
|
н/д
|
|
16
|
Бизнес-центр
|
ул. Алексеевская, 26
|
н/д
|
Проект заморожен
|
н/д
|
н/д
|
|
17
|
БЦ «Парус»
|
ул. Тимирязева
|
н/д
|
Проект заморожен, продажа
|
16 300
|
«Нижегородский ДСК»
|
Источник: IDEM
Прогнозы рынка офисной недвижимости
генеральный директор ГК IDEM
В началоСегмент офисной недвижимости уже ощущает последствия экономической нестабильности в стране. 2015 год позитивных изменений не принесет. Многие компании, чтобы выжить, вынуждены минимизировать свои расходы – как следствие, мы ожидаем увеличение процента вакансии площадей в БЦ класса В+. А интерес арендаторов к объектам класса В и С, в условиях падающего рынка, может, наоборот, увеличиться. Скорее всего, на объекты класса А кризис повлияет в меньшей степени. В Нижнем Новгороде там арендуют площади преимущественно международные компании либо сильные федеральные игроки, наиболее устойчивые в текущей экономической ситуации. Им важно поддерживать имидж, и на сегодняшний день они еще имеют такую возможность. Ввод новых объектов может пойти на спад. Те БЦ, которые находятся на финальной стадии строительства, ждет длительное экспонирование.
