Кому доверить управление жилой и коммерческой недвижимостью – мнение эксперта

Виктор Пешехонов, директор управляющей компании «Недвикс» и агентства недвижимости «Белый город» рассказал, на что в первую очередь обратить внимание при выборе управляющей компании для своей недвижимости.

В чём главная задача компании по доверительному управлению недвижимостью?

— Генерировать максимально возможный доход собственнику объекта недвижимости, минимизируя его трудозатраты. 

Кто ваш клиент? 

— Владелец объекта недвижимости, живущий в другом регионе, или организация/человек, которые не желают уделять много времени объекту недвижимости, предпочитая уделять больше время семье или той сфере бизнеса, где лучше всего разбираются. 

Какие объекты берёте в управление?

— Здания, торговые и офисные площади от 500 кв. м. 

Услуги по управлению комплексные или можно выбрать то, что нужно именно заказчику?

— Услуги делятся на 2 блока:

- Коммерческое управление: всё, что связано с арендными отношениями и арендным потоком. Концепция, маркетинг, презентация, реклама, заселение/выселение арендаторов, индексация, договорные отношения, претензионная работа, согласование рекламных концепций, коммунальные платежи, взаимодействие со всеми структурами, редевелопмент и переформатирование
неэффективных площадей, и, конечно, дебиторская/кредиторская задолженность (если кратко);

- Эксплуатация. Само название говорит о комплексе мероприятий, которое подразумевает услуга. 

24/7 работает и аварийная служба.

В каких городах вы берёте объекты в управление?

— Москва, Нижний Новгород. 

Планируете ли развивать данное направление в других городах? 

— Нет.

Какие основные сложности в деятельности управляющей компании и есть ли они? 

— Для собственника мы должны обеспечить максимальный арендный поток. Это значит все площади должны быть сданы в аренду по максимальной стоимости кв. м., и, конечно, без задержек арендных платежей. Арендатор же очень часто «просит войти в положение», снизить ставку, предоставить каникулы, сделать отсрочку. 

Найти оптимальный баланс, который устроит всех, вот, наверно, основная трудность, а для всех именно ты та самая сторона, которая и примет нужное решение. Так и балансируем, при этом загруженность на объектах, которыми управляем, не опускалась за 4 года ниже 96%.

Разовые услуги также оказываете? 

— В рамках управляющей компании разовыми можно назвать только консультационные услуги для действующих арендных отделов на предприятии. В последнее время таких запросов много. Это касается и более эффективного использования помещений, маркетинга, так и увеличения арендного потока. 

Служба эксплуатации на предприятиях всегда собственная, а вот коммерческое управление всё больше руководителей планирует передавать профильным компаниям.

Стоимость услуг фиксированная? 

— Да, но исключительно связана с арендным потоком. У нас нет понятия окладная часть. Поэтому мы заинтересованы в том, чтобы каждый кв. м. приносил арендный доход.

Почему не управляете жилым фондом или квартирами? 

— Нет такого желания. В Москве есть несколько очень дорогих квартир, за которыми присматриваем, но это очень индивидуальная просьба. Вот к полноценному управлению апарт-отелями присматриваемся, более того, опыт в данной сфере уже есть. Всегда говорю, что для сдачи в аренду коммерция и апартаменты интересны, чем квартиры. 

Управляющая компания пересекается с вашей основной специализацией – агентством недвижимости?

— Да и нет одновременно. Разный коллектив, разные задачи.

Когда обращаются в управляющую компанию за разовой услугой – сдать в аренду, передаём в Агентство.

Если продаём или подбираем объект собственнику – также эта задача уже ставится перед агентством.

Небольшие площади часто просят взять в управление, но это нецелесообразно ни нам, ни собственнику. Объясняем почему, даём правильные рекомендации, как и что сделать.

Большая ли конкуренция в данном виде услуг? 

— Нет. Основные участники рынка аренды – это агенты/агентства. Поверьте, значительно легче закрыть одну сделку по аренде и получить разовую комиссию, чем делать всё то, что указал выше. 

В покупку объекты часто подбираете для дальнейшего управления или всё зависит, как обычно, от целей и задач?

— Именно так. Обращаются же не всегда подобрать из публичных источников или «предложите мне то, что и сам вижу в рекламе», а за тем, чтобы дали экспертный совет: о ликвидности, инвестиционном потенциале и возможности перепрофилирования.

Реклама АН "Белый город", ERID: 2W5zFHQ7GVn