«Себестоимость составила 87 тысяч за квадрат с чистовой отделкой, а планировалась не выше 60 тысяч». Как полиграфическая компания решила стать застройщиком, и сколько заплатила за «умные технологии»?
Компания «Промис» известна в Нижнем Новгороде и за его пределами как производитель картонной упаковки и бумажных инструкций для фармпредприятий. Доля компании на рынке России составляет 18%: это значит, что в Нижнем Новгороде производится каждая пятая упаковка для лекарств, которые продаются в аптеках страны.
Последние несколько лет «Промис» разрабатывает IT-продукты для нужд фармпредприятий. Получив такой опыт, топ-менеджеры поняли, что могли бы создавать «умные технологии», например, для строительной сферы, — рассказывает генеральный директор компании Евгений Слиняков.
Так появилась идея создать энергоэффективный дом, где были бы собраны все самые современные «умные девайсы». Четыре года назад никто из застройщиков не захотел реализовать этот проект вместе с «Промисом» в полном масштабе.
«Тогда мы решили совместить приятное с полезным и самостоятельно построить корпоративный дом для своих сотрудников, — говорит г-н Слиняков. — Для этого мы выбрали федеральную программу «Арендное жилье», под которую нам выделили участок в переулке Корейском».
Около 2,5 лет заняли подготовительные работы: проектирование, согласование, получение разрешения на строительство. Сам 53-квартирный дом построен за 14 месяцев, включая чистовую отделку. И еще три месяца заняло получение свидетельства о собственности.
У компании был опыт строительства производственных корпусов для своих нужд, но с многоквартирным домом пришлось вникать в нюансы жилищного строительства и даже порой «набивать шишки». Работой проектировщиков в компании оказались не удовлетворены, но сочли это ценным опытом:
«Это была маленькая организация, — рассказывает Евгений Слиняков. — Честно говоря, мы выбрали ее по критерию цены и впоследствии об этом пожалели, но уже было поздно — коней на переправе не меняют. Ведь что такое строительство энергоэффективного дома? Надо быть готовым к тому, чтобы каждый день вносить изменения в проект, так как примеры эффективных решений мы собирали по крупицам по Европе и в Белоруссии. Они просто не вытянули такой режим. К счастью, у нас был компетентный генподрядчик — компания «Цитадель». В результате мы реализовали проект качественно и в срок, вы можете лично в этом убедиться. Но превысили бюджет».
Умение считать всегда было и остается одним из кредо компании «Промис». Но со стройкой далеко не все шло по плану: «Подрядчики ориентировались в основном на бюджетные решения и не все были готовы работать по нашим требованиям», — поясняет Евгений Слиняков.
В создание энергоэффективого «умного дома» компания инвестировала собственные и заемные средства. В итоге, себестоимость квадратного метра составила 87 тысяч рублей (с учетом чистовой отделки), хотя планировалась не выше 60 тысяч.
Для этого было много объективных причин, — говорит Евгений Слиняков: «Вот посмотрите, за окном идет теплотрасса. Чисто физически к ней можно было подключиться за неделю. Но сам процесс получения всех необходимых разрешений и согласований от «Теплоэнерго» занял бы два года, при том, что строительство железобетонного каркаса дома к тому времени уже было завершено».
Теперь у дома есть собственная крышная котельная, автономная, газовая, с тепловым пунктом. Это обошлось в 14 миллионов. С одной стороны, серьезное удорожание, но с другой, жители дома не будут зависеть от погоды или от решения городских властей по дате старта или окончания отопительного сезона.
Расходы увеличились и за счет применения минеральной ваты для утепления фасада: «Мы использовали «Роквул» толщиной 150 мм. Наклеить пенопласт было бы дешевле. Но он горюч, и теплоизоляционные свойства у него гораздо хуже. Также во всем здании поставили более дорогие, но энергоэффективные пластиковые окна, которые за счет специального напыления на стеклах снижают теплопотерю зимой и не дают помещению разогреваться летом.
Можно было бы запроектировать и более тонкие перекрытия, и тогда наш дом «звучал» бы, как сегодня «звучат» многие новые жилые комплексы (не скажу, какие, но люди их знают). Застройщики, которые сами не собираются эксплуатировать дом, на этом могут экономить. Нам хотелось сделать все по уму».
«Начинка» этого дома — прежде всего, это «умные приборы учета», которые сами передают на сервер показания по потреблению тепла, электроэнергии, горячей и холодной воды; а также всевозможные датчики: дыма, температуры и влажности, защиты от протечек, движения и открытия дверей и окон.
Это беспроводной видеодомофон, приложение которого будет всегда с собой, в смартфоне или на планшете, и 48 настроенных на движение камер видеонаблюдения: они находятся на этажах, в лифтах, в подъезде, на улице и даже в подвале. Замки на каждой входной двери можно открыть по отпечатку пальца.
Читайте подробнее: счетчики, датчики, солнечная батарея — что собой представляет «умный дом»?
Но «умные» счетчики и датчики только контролируют процессы, а реальную экономию дают решения по ресурсосбережению, — подчеркивает г-н Слиняков.
В квартирах нет радиаторов отопления, зато есть панорамное остекление. Но климат комфортный: в связке «работают» утепленный фасад и «теплый пол» по всей квартире (водяной в комнатах, электрический в санузлах и на лоджиях), а также 50-милиметровая тепло- и шумоизоляция на полу. Воздушные клапаны на окнах обеспечивают приток свежего воздуха, сохраняя тепло.
Датчики открытия на окнах отключат кондиционер при открытой створке, датчик движения погасит свет, когда хозяин квартиры покинет комнату, а система отопления установит комфортную температуру к его возвращению с работы — все это прямая экономия тепла и электроэнергии.
Затраты на создание системы «Умный дом» составили всего 1,35% в структуре стоимости строительства, или 4,7 млн руб. на весь 53-квартирный дом, — замечает Евгений Слиняков, подчеркивая, что такие решения вполне бюджетны, и совсем не они сыграли большую роль в конечной стоимости квадратного метра:
«Надо понимать, что комфорт в квартирах и экономия на теплоснабжении обеспечиваются за счет применения материалов с низким коэффициентом теплопотерь, а это привело к удорожанию в 4,75%».
«Сначала мы планировали построить весь дом для своих сотрудников, а оказалось, что при такой цене за метр они приобрели только 20% квартир. К сожалению, 80% жилья в Нижнем покупается только по одному критерию: это цена. Что выберет человек для своей семьи: двухкомнатную квартиру в энергоэффективном доме, или трехкомнатную в обычном? С этой ситуацией пока ничего поделать нельзя. Это глобальная задача — как увеличить покупательную способность людей, чтобы они могли себе позволить качественное жилье», — рассуждает г-н Слиняков.
Свой дом он называет «лабораторией умных технологий»: «Все идеи, которые сочли полезными, мы в этом доме реализовали». Реальную экономию, в деньгах, еще предстоит оценить:
«Это будет понятно во время эксплуатации, и мы такой информацией готовы делиться. Пример нашего дома будет полезен и для застройщиков, и для жителей — какие технологии можно применять на строящихся объектах или внедрять в уже готовое жилье, полностью или только отдельные элементы».
Стоимость квадратного метра в продаже составит 95 тыс. руб., включая «умные устройства», кондиционеры, всю чистовую отделку, в том числе в санузлах, и даже некоторую мебель.
Верхние этажи, с десятого по пятый, уже забронированы, — утверждает Евгений Слиняков: после получения свидетельства о собственности на дом (это произойдет уже 4 апреля) первые жильцы будут готовы заключить договор купли-продажи и въехать. Кстати, дом введен в эксплуатацию 4 марта.
Главным итогом этой стройки стало открытие новых направлений и диверсификация бизнеса. Но не в сторону строительства: как говорит руководитель компании, «застройщиком мы уже не будем».
«На сегодняшний день «Промис» — это уже IT-компания. Наши новые продукты — это программные или програмно-аппаратные комплексы. Для системы «Умный дом» мы сами пишем ПО третьего уровня. Оно позволит жителям, во-первых, получать информацию со своих умных счетчиков через любые мобильные или стационарные устройства, и во-вторых, сравнивать свои показатели по расходу электроэнергии, тепла или воды с результатами других квартир (конечно, все они будут доступны в обезличенном виде). Это то, что называется «бенчмаркинг».