Территории для жизни. Каким будет Нижний Новгород через 10 лет

Территории  для  жизни

Основная тенденция строительства в Нижнем Новгороде в том, что оно все больше подчиняется генеральному плану. Вред для городского развития точечной застройки и хаотичной раздачи земель уже не обсуждается. Что построено, то построено. Но всем очевидно, что дальше так двигаться нельзя. Архитекторы и экономисты включились в процессы начертания прекрасных перспектив.

Генеральный план города, утвержденный постановлением городской Думы Нижнего Новгорода в марте 2010 г., определяет, куда и как будет развиваться город. Единая концепция предусматривает все в комплексе: снижение нагрузки на центр, развитие окраин, ликвидацию ветхого фонда, строительство транспортной сети, соответствующей современным и будущим задачам.

Примерно тогда же была разработана и «Стратегия развития Нижнего Новгорода до 2020 года». Наличие ясного градостроительного плана и намерений власти считаться с ним воодушевляет инвесторов на беспрецедентно масштабные для Нижнего Новгорода девелоперские проекты.

Здесь будет город‑сад

Как напоминают экономисты и урбанисты, город — это не только дома и улицы, а единый организм с его жителями. Не могут развиваться окраины и пригороды без изменения в сознании и мировоззрении населения. Без учета необходимости понимать факторы, формирующие социологические установки, у девелопера может рухнуть даже самый красивый проект.

Развитие пригородов — это и градостроительная задача, и ответ на спрос граждан, уставших от мегаполисов. Однако в сознании населения устойчиво представление, что за городом может быть дача или дом выходного дня, но не дом для постоянного проживания, а в пригороде вроде как жизнь неблагополучная и бесперспективная.

Поэтому такие грандиозные проекты как «Новинки» и «Окский берег» в Богородском направлении, где предполагается построить благоустроенные поселки на 65 тыс. жителей, не только важная веха для города, но и положительный заряд для общего инвестиционного фона в пригороде.

Жилой микрорайон «Новинки» на территории в 266 га будут строить «Квартстрой-НН» и ДСК‑НН, (входит в ГК СУ‑155). Предполагаемые объемы: 1 млн кв. м жилья. Здесь планируется построить большое транспортное кольцо, 11 детсадов, 4 школы. Суммарные инвестиции в проект составят, по данным компаний, 33 млрд руб.

Жилой микрорайон «Окский берег» (185 га земель Фонда РЖС) на 12‑15 тыс. жителей строит компания «ЭкоГрад» («Новоград»).

Согласно Градостроительному плану, город будет прирастать пригородами прежде всего в Богородском и Кстовском направлениях.

Независимый аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева считает, что в ближнем пригороде (зона до 15 км от города) наиболее привлекательны земельные участки на Кстовском, Богородском и Балахнинском направлениях.

«Средневзвешенная стоимость сотки составляет здесь около 100 тыс. руб, — комментирует Ирина Солнцева. — Наиболее дешевые участки расположены на Борском направлении, средневзвешенная стоимость сотки — 46 тыс. руб. Однако активное строительство второго моста через Волгу может дать толчок к росту цен на данном направлении, так как это единственный район области, который отделен от центра города лишь рекой».

Эксперты рынка единодушны, что на сегодня определяющим фактором для успешной реализации проектов пригородной застройки является наличие инфраструктуры: инженерных сетей, дорог, метро, социальной инфраструктуры.

Если Борский мост, как отметила Ирина Солнцева, подтолкнет развитие мало-этажного пригорода на Борской стороне, то другой важный транспортный объект — строящаяся Южная объездная М7, которая будет достроена в 2018 г. — форсирует застройку малоэтажкой территории вдоль дороги. Наиболее перспективными будут земли, примыкающие к окружной трассе, которую достроят к 2018 году.

По мнению руководителя ЖК «Каменки» (застройщик ООО «Волжская усадьба», Богородский район) Михаила Исакова, «строительство таких комплексов в пригородной зоне, как «Новинки» и «Экоград», усугубит еще больше проблему, связанную с отсутствием достаточного количества въездов/выездов в город, и вопрос логистики встанет еще острее». Тем не менее, Михаил Исаков признает значимость этих проектов для формирования позитивного восприятия жизни в пригороде.

«Скорее всего, этот проект будет развиваться по принципам «Новой Москвы». Очень много разговоров о малоэтажной застройке, но строить будут 20‑этажные дома, — предполагает Михаил Исаков. — Крупные строительные компании ничего, кроме больших домов, строить не умеют. Ломать производственную цепочку для освоения малоэтажного строительства никто не будет. Гораздо удобнее поменять формат проекта».

 

Тенденции в городе

Вернемся в пока еще отдельно стоящий Нижний Новгород.

Во‑первых, две основные тенденции: окраины перестают быть «жильем для бедных», а концентрация деловой жизни от Кремля распределится по другим районам.

Что касается первой, то речь идет о комплексной застройке, о микрорайонах с полным набором социальных и культурных объектов. Поэтому городская власть приветствует в первую очередь крупных инвесторов.

«Учитывая территориальную специфику Нижнего Новгорода, развиваться и прирастать можно только за счет окраинных районов, в рамках проектов комплексного освоения территории, — комментирует аналитик Ирина Солнцева. — Поэтому в последние годы ведется активная застройка периферии Автозаводского, Приокского, Советского и Нижегородского районов. Второй путь — освоение и развитие ранее застроенных жилых (например, частная застройка в Сормовском районе) или перепрофилирование промышленных зон (например, создание многофункционального комплекса «Куб» на территории НЗШВ (ул. Республиканская)».

Директор «ДСК-НН» Сергей Криль назвал основной тенденцией на рынке новостроек в Нижнем Новгороде бурный рост спроса на жилье эконом‑класса стоимостью до 50 тыс. руб. за кв. м.

«Учитывая это, застройщики вкладывают немалые средства в комплексное освоение территорий, предназначенных для строительства экономичного жилья. Точечной же застройки в Нижнем Новгороде почти не стало», — отметил Сергей Криль.

Он отметил также, что «среди событий, которые окажут влияние на работу застройщиков, в первую очередь следует отметить реформу постановки новостроек на кадастровый учет, а также новацию федерального законодательства, позволяющую застройщикам привлекать не только госэкспертизу, но и вневедомственные экспертные организации».

«Кроме того, с 1 января 2014 года вступил в силу ФЗ‑294, который обязывает застройщиков страховать риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче жилья дольщикам. Эта дополнительная финансовая нагрузка приведет к росту себестоимости строительства на 3‑4%», — прокомментировал директор «ДСК‑НН».

 

Рай на районах

Крупные проекты, когда строятся целые микрорайоны, включающие до 26 зданий и инфраструктуру, меняют облик города. В них строятся социальные и культурные объекты, которым подчас могут позавидовать обитатели элитного, но скученного центра. 7,1 млрд руб потратит город на строительстов ФОКов в районах до 2015 г. Большая часть спорткомплексов будет построена в «малоперспективных» до недавнего времени микрорайонах.

А у жителей микрорайона «Юг» в Автозаводском районе будет свой водный транспорт. ООО Жилстрой-НН «Жилстрой‑НН», строящее здесь 20 домов, взялось и за создание речных перевозок. Директор компании Евгений Березин говорит о своих проектах с гордостью:

«Если раньше с Автозавода ехали в центр в выходные, то теперь будет и наоборот: из центра поедут кататься и отдыхать на Автозавод. Вообще, оба наши проекта: и «Юг» и «Бурнаковка» — стирают несправедливые различия между уровнем жизни людей из районов и центра».

Тенденция к монополизации — еще одна черта в развитии территорий. За развитие города берутся только крупные участники. По данным руководителя центра аналитики «Индикаторы Нижегородской Недвижимости» Алексея Чемоданова, три компании ООО «Жилстрой‑НН«, ГК «СУ‑155» и ООО «Старт‑Строй» формируют треть регионального рынка строящегося жилья. Согласно информации Чемоданова, «Старт-Строй» к 2013 г. ввел 201 тыс. кв. м. и обогнал «Жилстрой‑НН» (101 тыс. кв. м.). На третьем месте ГК «СУ‑155» (72 тыс. кв. м.).

Ими строятся масштабные, по‑­настоящему девелоперские проекты, которые развивают и делают неперспективную ранее территорию интересной. Подробнее смотрите карту проектов на стр. 18-19.

Крупные и зарекомендовавшие себя застройщики являются участниками бюджетных программ по расселению ветхого и аварийного фонда, от которого город планирует по максимуму освободиться за 6 лет. Потому что Нижний Новгород должен «омолодиться и похорошеть» уже к 2018 г., перед большим «выходом в свет».

Такой футбол нам нужен

Важным фактором «переформатирования» городских территорий является и перенос деловой части из центра, а также перебазирование грузового порта на близлежащие территории Волжского бассейна и перенос автостанций на выезды из города. Главный автовокзал, по информации департамента строительства администрации Нижнего Новгорода, построят в Ольгино.

Большим стимулом для воплощения этих и других глобальных проектов строительства и реконструкции городских территорий стал, как известно, предстоящий в 2018 г. в Нижнем Новгороде Чемпионат мира по футболу. Новые ветки метро и дороги‑дублеры пр. Гагарина, пр. Ленина и Сормовского шоссе тоже создадут хорошую площадку для девелопмента. К 2018 г. будет создана Сормовско-Мещерская линия метро: до станции «Стрелка» и далее до станции «Волга». Автозаводскую линию продлят от станции «Горьковская» до станции «Площадь Сенная».

Строительство новых автодорог и развязок в областном центре будет сопровождаться в ходе подготовки к Чемпионату и строительством переходов, что вкупе должно решить проблему пробок. Последняя является сдерживающим фактором развития территорий: даже шикарный новый микрорайон на окраине теряет привлекательность, если на дорогу до работы жители тратят часы.

Главный объект — стадион, как известно, решено строить на Стрелке напротив собора Александра Невского. А в Дзержинске, Богородске и Зеленом городе будут построены тренировочные базы, которые после Чемпионата тоже останутся частью привлекательной инфраструктуры на данных территориях.

Предстоит серьезная реконструкция аэропорта и железнодорожного вокзала. НПИ «Нижегороджелдорпроект» представил проект реконструкции Московского вокзала стоимостью 4,8 млрд руб, предполагающий, в частности, строительство интермодального сообщения ж/д вокзала с аэропортом через станцию Петряевка. Таким образом, у отдаленной Петряевки возникнет скоростное сообщение с центром города.

Регион потратит на подготовку и проведение игр Чемпионата мира по футболу более 270 млрд руб., из них 60 млрд руб. — из бюджета области.

Региональная власть рассчитывает на большой интерес к участию в инвестиционной программе подготовки к ЧМ 2018 со стороны местного бизнеса. Возрастет объем туристического спроса. А, значит, нужны гостиницы, рестораны, кафе, музеи, арт‑галереи и др. объекты социального и культурного назначения. На эти программы заложены варианты частного‑государственного
партнерства.

Вместе с тем, новыми точками интереса для малого и среднего бизнеса станут и развивающиеся по градостроительному плану территории: микрорайоны на окраинах и пригороды.

Все по делу

Что касается деловой среды, то исторический центр Нижнего Новгорода начнут разгружать от излишней деловой активности. Планируется сделать деловыми центрами Канавино и территорию Сенной площади. Один из крупных бизнес‑центров «Эсквайр» (застройщик ООО «Кварт-строй», инвестиции 210 млн руб.) уже построен в Канавинском
районе.

Ожидать роста бизнес‑активности от пл. Сенной можно будет после подведения туда ветки метро, ориентировочно к 2018 г. Генплан изменяет подход и к застройке коммерческой недвижимости. Бизнес‑центры и торговые центры возникают в связке с территорией развития.

А такие как «Небо» (застройщик ГК «Электроника», инвестиции 5,5 млрд руб.) будет самостоятельным архитектурным объектом города, который тоже развивает и меняет территорию. Стройка «Неба» полностью изменила облик пл. Лядова.

Остальные крупные ТРЦ ищут «новое лицо», специфику, переформатируются, как, к примеру, ТЦ «Шоколад», который в конце прошлого года сменил собственника. Им стал бывший директор ОАО «ГАЗ» Вадим Беляев.