«Кто купит, если поднимем цены? Доходы у всех падают». Эксперты о рынке жилья

Нижегородские застройщики не спешат «опробовать» работу с эскроу-счетами — себестоимость строительства вырастет, а покупатель сегодня не готов к росту цен. На круглом столе, организованном 26 июня «Деловым кварталом», участники рынка недвижимости обсудили новую схему финансирования жилищного строительства, ипотечные ставки, новые тренды и потребительские предпочтения поколения миллениалов.

Что происходило на рынке жилой недвижимости в первом полугодии 2019 г.?

Итоги первого полугодия наводят на мысль, что в 2019 г. активность покупателей снизится и общее количество заключенных договоров долевого участия окажется меньшим, чем в три предыдущих года. По данным Росреестра, с января зарегистрировано всего 3588 договоров, в то время как за первые шесть месяцев 2018 г. эта цифра была существенно выше — 5010. По мнению экспертов, вероятный итог года — около 10500 договоров долевого участия (ДДУ). В целом, с 2014 г. спрос остается на уровне 10-11 тыс. ДДУ, — рассказала руководитель ГК «Приволжье» Елена Титова.

Нижегородцы предпочитают приобретать квартиры в новостройках, но 30-50% потенциальных покупателей сначала нужно продать свое вторичное жилье. Это один из сдерживающих факторов. Ожидания продавцов, которые ориентируются не на спрос, а на предложение, имеют негативные последствия для рынка в целом: цены на многие объекты не соответствуют спросу, а проще говоря, — завышены. Как итог, квартиры продаются от полугода до года (хотя максимальный срок при справедливой цене обычно три месяца), а потом при сделке дисконт составляет от 50 до 200 тыс. руб. И новостройки долго ждут своих покупателей, которым не удается реализовать вторичное жилье.

Количество заключенных договоров долевого участия в Нижегородской области, по данным Росреестра.

Елена Соколова, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов:

— Примерно с августа 2018 г. застройщики начали повышать цены. Теперь рынок близок к стагнации.Год назад покупатели ждали, вдруг будет еще дешевле. Как только цены пошли вверх — отложенный спрос активизировал рынок. А дальше застройщики повысили цены, банки повысили процентные ставки, и в марте мы начали замечать, что рынок падает, покупательский спрос снижается. Кроме того, появилась информация о понижении процентных ставок. На фоне этих факторов снизились продажи в новостройках, а следом и на вторичном рынке. На сегодняшний день средний чек запросов от покупателей снизился с 3,5 млн до 2,5 млн руб. Это говорит о снижении доходов населения.

Екатерина Гресс, генеральный директор компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости»:

— Покупатель стал более рациональным, он много анализирует разных факторов при выборе жилья и хочет иметь больше информации. С другой стороны, покупателем движут сегодня страх и надежда. Это то, что управляет спросом. Мы живем в такой рыночной лихорадке: то одно происходит, то другое. Именно поэтому мы видим эти взлеты в конце года или изменения, которые связаны с колебанием курса доллара, вбросом информации о повышении или снижении ипотечной ставки.

Покупатель, конечно, на фоне этих новостей выходит на рынок и готов потратить на жилье свои сбережения. Поэтому я не удивляюсь, что раньше средний чек был 3,5, а сейчас — 2,5 млн руб. Да это все, что есть.

Ставки по ипотеке больше не важны?

Игорь Рожковский, управляющий банком ВТБ в Нижегородской области:

— Если проценты по ипотеке и будут снижаться, то только вместе с ключевой ставкой ЦБ. Но эти изменения не сильно отражаются на сумме ежемесячного платежа. Тем более что ипотечные ставки сейчас очень дифференцированы: есть специальные льготные программы для молодых семей, для работников бюджетной сферы. Сейчас ставка не является ограничителем спроса на ипотеку. В выдачах преобладают кредиты на готовое жилье, а доля ипотеки на новостройки снижается. Если раньше соотношение выданных займов на новые квартиры к «вторичке» составляло 30/70, то сейчас это 20/80.

Спрос на ипотеку у нижегородцев по-прежнему достаточно высок. Но, в отличие от предыдущего года, люди получают одобрение кредита, а потом два-четыре месяца тратят на поиски подходящей квартиры.

Дмитрий Савин, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Нижегородского отделения Сбербанка:

— Мы видим в 2019 г. снижение темпов выдачи кредитов. Но в конце мая мы снизили ставки: на первичном рынке — на 0,3%, на вторичном — на 0,6%. Сейчас на вторичном рынке ставка составляет 10,2%, с учетом субсидирования — 8,5%. Ожидаем, что это подстегнет рынок.

 

Александр Ситников, председатель Совета директоров «Силикатстрой»:

— Если бы ставка ипотечного кредитования была существенно низкой… А мы тут торгуемся, говорим о снижении в 0,3%, 0,8%. Неинтересно это потребителям.

 

Новый тренд — «Умный дом»

Евгений Слиняков, генеральный директор компании «Промис»:

— Самые востребованные «умные» технологии в ЖКХ сейчас — это беспроводные датчики, в том числе пожарные, и приборы учета электроэнергии, воды, тепла, которые избавляют своих владельцев от необходимости ежемесячно вручную снимать показания. В нашем «умном доме» в переулке Корейском реализованы все «умные» технологии, которые существуют сейчас в стране. Интеллектуальное освещение, системы видеонаблюдения и безопасности, системы управления микроклиматом, даже солнечная батарея на крыше и «умная» контейнерная площадка. У нас квартиры уже с чистовой отделкой, со всем необходимым, даже мебель в ванной есть. И это первый и пока единственный умный дом.

Борис Замский, заместитель генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию:

— Потребитель сегодня становится все более взыскательным. Мы рассматриваем для каждого из наших объектов элементы «умного дома», но здесь есть вот какой нюанс: объекты бизнес- и комфорт-класса строятся без отделки, а эконом — с отделкой, но в объекте без отделки не поставишь датчики, пока нет внутриквартирной разводки коммуникаций. А в объектах эконом-класса все-таки решающее значение имеет цена. Поэтому мы выбираем технологичные элементы очень тщательно.

Изменения неизбежны

Ольга Назарова, финансовый директор ННДК:

—  В начале июня мы подписали договор об открытии невозобновляемой кредитной линии на дом №4 по генплану в ЖК «Циолковский» (Сормовский район Нижнего Новгорода). Выбрали Сбербанк из трех возможных банков. На мой взгляд, сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы. Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков. Надеюсь, что на этом рынке появится конкуренция. Но в текущих условиях у банков, которые ранее не кредитовали стройку, вопросов больше, чем ответов, что сказывается на скорости принятия решений. Банки, не имеющие в штате строительных специалистов, требуют независимый строительный аудит на входе в проект и текущий мониторинг, что затратно и неудобно (для каждого платежа в адрес подрядчика должно быть согласование привлеченного строительного специалиста). И несмотря на то, что на корсчете банка могут появиться сотни миллионов денежных средств дольщиков, не у всех есть желание связываться со стройкой.

Если говорить о росте цены квадратного метра с точки зрения девелопера, если мы ее поднимем, то кому мы будем продавать? Я читала исследование: доля среднего класса в России за пять лет сократилась с 37 до 30%, а доля доходов среднего класса в совокупных доходах упала с 48 до 39%. Новый механизм сказывается исключительно на нашей экономике и на нашей рентабельности. Составляющая процентов по кредиту в составе себестоимости строительства вырастет минимум в три раза.

Андрей Нечаев, директор АО СЗ НО «Дирекция по строительству»:

— Есть опасения, что клиент не захочет брать через эскроу, а решит подождать и купить готовое жилье. Смысл вкладываться? Финансирование за счет дольщиков государство фактически отменило. А подорожает ли  квартира после завершения строительства — еще неизвестно.

 

Олег Михеев, директор управления финансирования недвижимости Волго-Вятского банка Сбербанка:

— Эти изменения неизбежны. Посмотрите, сколько у нас недостроенных объектов, у меня как у простого жителя города сердце кровью обливается.

Застройщики из Удмуртии и Перми начали финансировать по эскроу еще летом прошлого года. По нашим оценкам, средняя ставка у разных застройщиков колеблется от 6 до 7%.

Нижегородский строительный рынок мы оцениваем как один из самых консервативных в стране. Потому что даже в Кирове у нас сделок с эскроу больше. Это некий менталитет, наверное, что застройщики дождались последнего момента. Но тут и государство вносит свои коррективы, потому что правила игры постоянно меняются.

Борис Замский, заместитель генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию:

— Фактор введения эскроу-счетов критическим образом влияет на рынок, особенно в краткосрочной перспективе. Мы видим, что самое ожидание этого изменения привело к росту цен на рынке начиная с осени 2018 г. Сейчас очень важно понять, какое предложение останется на рынке, в частности, в горизонте ближайших трех месяцев. Какие проекты из тех, что ведутся сейчас, смогут подтвердить стадию строительства, достаточную для продажи по договорам долевого участия, и когда? В июле, августе, сентябре? А какие будут переведены на эскроу-счета? Возможно, в июле предложение на рынке уменьшится в разы. Интересно увидеть, как эти изменения отразятся на ценах.

Готов поспорить, что этажность строящихся домов в перспективе 5-7 лет снизится, поскольку срок строительства с точки зрения финансового управления проектами выходит на первый план, и если ты строишь жилье низкой этажности, быстрее оборачиваешь деньги, себестоимость будет ниже, цена более конкурентная. Эту тенденцию мы еще увидим.

Нужна ли недвижимость миллениалам?

Екатерина Гресс, генеральный директор компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости»:

— А наблюдаете ли вы новую тенденцию — поведение поколения миллениалов, этого поколения, которое не хочет владеть? Они уже взрослые, у многих есть дети, активно тратят.

 

Борис Замский, заместитель генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию:

— Я бы не согласился с тем, что молодое поколение не интересуется квартальной застройкой, если смотреть на ту же самую «Новую Кузнечиху» средний возраст покупателя и жителя в этом жилом комплексе минимальный. Покупатель меньшего возраста, по нашему опыту, скорее купит квартиру в новостройке с инфраструктурой, чем малообеспеченный инфраструктурой объект в центре города.

Светлана Кроткова, заместитель генерального директора компании «Силикатстрой»:

— Не уверена, что новое поколение вообще хочет владеть жильем. Они хотят быть людьми мира, мне кажется, за этим будущее, но когда это будет, пока сложно ответить. Потому что мы давим на своих же детей, говорим, где бы ты ни был, везде надо что-то приобрести: дом, автомобиль. Это наш менталитет. В какую страну ни приедешь — иностранцы предпочитают аренду, для них это нормальная практика.