Инвестиции в индивидуальное домостроение более рискованны, чем покупка городской квартиры. DK.RU выяснил, как жизнь за городом может стать комфортной, а не превратиться в судебную тяжбу.
Более 64% в общем объеме жилья нижегородского региона в I квартале 2015 г. – индивидуальное домостроение. В настоящее время ведется строительство порядка 23 коттеджных поселков. Популярными направлениями остаются арзамасское и богородское направления. Однако 2015 г. замедлил рост рынка загородной недвижимости. В I квартале 2015 г. население нижегородского региона за счет собственных и заемных средств построило 1627 домов общей площадью 210 тыс. кв. м. Это на 4,8% меньше по сравнению с аналогичным периодом.
По данным АН «Золотой ключик» наибольшим спросом пользуются таунхаусы. Кроме того, покупатели рассматривают возможность жить не просто в экологических условиях, но и недалеко от города – около 20 минут пути.
«Еще одно важное условие - это достаточно развитая социальная инфраструктура. Сегодня застройщики коттеджных поселков в большинстве своем учитывают пожелания покупателей и организуют необходимую инфраструктуру, или новый коттеджный поселок «встраивается» в уже имеющую инфраструктуру жилых поселков», - отмечает генеральный директор АН «Золотой ключик» Ольга Бердюгина.
Молодой рынок
Рынок загородного жилья достаточно молод. Риски приобретения такого вида недвижимости несколько выше, чем при покупке квартиры. По мнению Ольги Бердюгиной на этом рынке пока четких правил игры нет.
«На зарубежном рынке недвижимости застройщики реализуют недвижимость исключительно через агентства недвижимости, и это регулируется законодательством. В России такого регулирования нет, нет четкого и определенного рынка, единых требований, поэтому присутствует хаотичность продаж», - отмечает г-жа Бердюгина.
Директор Нижегородского филиала «АК БАРС» БАНК Елена Петрив называет некоторые из них:
«Во-первых, в последние несколько лет произошел настоящий бум строительства загородного жилья, вызванный, безусловно, стремительным ростом спроса – большая группа городского населения переселяется в пригород».
Второе, что отмечает г-жа Петрив, это ценообразование на данный вид жилья:
«Молодость этого рынка, его неоднородность несет в себе ряд несоответствий. К примеру, два равных по площади коттеджа, стоящих чуть ли не по разные стороны дороги, могут отличаться в цене на десятки процентов. В отличие от рынка жилищного капитального строительства здесь нет типовых проектов, стандартных материалов, сложившихся конкурентных отношений, что в итоге несет дополнительные сложности при выборе готовых объектов для потенциальных клиентов, и, разумеется, дополнительные риски оценки для банков», - продолжает она.
Данные ГК «Триумф» подтверждают: за первые три месяца 2015 г. цена на загородную недвижимость побила рекорды нескольких лет и остановилась на отметке чуть более 30 тыс. руб. за кв. м, что на 3,7% выше, чем в прошлом году. Причиной роста цен, по мнению экспертов, стал повышенный интерес к домам в черте города с большей степенью готовности.
Генеральный директор консалтинговой группы «Афина-интеллект» Мария Фотиаду замечает, что, действительно, приобретение загородных объектов связано с более высокими рисками по сравнению с приобретением квартиры. Это объясняется как спецификой рынка, так и нюансами законодательства.
Эксперт называет возможные неудачи, с которыми придется столкнуться потенциальному собственнику дома:
«Особенно осторожным нужно быть в случае, если объект продается по генеральной доверенности. Во-первых, следует обратить внимание на срок доверенности. Во-вторых, нужно иметь в виду, что доверенность можно отозвать и что она теряет силу в случае смерти доверителя. В-третьих, недобросовестные лица могут использовать дубликаты документов и продать один объект нескольким людям. Ну и, разумеется, при покупке загородной недвижимости, как и при покупке квартиры, остаются риски, связанные с личностью продавца. Это и его дееспособность, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцами участка являются несовершеннолетние».
Банковский сектор в частном строительстве занял активную позицию в кредитовании девелоперов. Однако не все застройщики соответствуют требованиям финансовых организаций.
«Рассчитывать на объемные кредиты застройщикам не приходится. Дополнительные риски ведут к повышенным требованиям банков и сокращению объемов кредитования. На рынке сейчас много компаний, которые не могут похвастаться ни устойчивыми финансовыми показателями, ни залоговыми активами, ни опытом успешной застройки», - продолжает Елена Петрив.
По мнению эксперта, в отношении покупателей жилья ситуация проще. Правда, в основном это касается клиентов на готовые дома, так как ипотека на строящиеся объекты в последнее время не популярна в банковской сфере.
«Что же касается процентных ставок по ипотечным программам на приобретение готовых жилых домов с земельными участками, то они такие же, как и на покупку квартир. Снижение ставок доступно в ряде совместных партнерских программ, правда это происходит за счет снижения застройщиком стоимости готового дома. Конечно, банки сталкиваются с дополнительными рисками, что приводит к подробной оценке объекта недвижимости и документов на земельный участок, но таких случаев единицы», - добавляет Елена Петрив.
В то же время она считает, что рынок кредитования частного строительства выглядит очень перспективным, а постоянно растущий спрос обещает в будущем роста числа ипотечных сделок.
Генеральный директор АН «Золотой ключик» Ольга Бердюгина в свою очередь отмечает:
«Большинство банков отказались от выдачи ипотечных кредитов под загородные дома, поэтому число покупателей резко сократилось».
Закон на стороне продавца
Загородная жизнь для одних начинается с приобретения земельного участка, на котором возводится дом мечты, для других – с покупки готового дома в коттеджном поселке. И в том, и в другом случае есть свои законодательные тонкости.
«Прежде чем заняться поиском земельного участка, нужно четко представлять, с какой целью он покупается: использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Например, на участках, целевое назначение которых – огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. Покупатель должен убедиться, что статус земли, предназначенной под застройку, – это индивидуальное жилищное строительство», - комментирует нюансы покупки земельного участка Мария Фотиаду.
Эксперт предупреждает, что часты случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно быстро и без проблем перевести в другую категорию земель, например из участка сельхозназначения в земли населенных пунктов.
Особо стоит вопрос покупки участка в зоне лесных массивов или побережья водоемов и рек.
«В случае малейших сомнений нужно проверить, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Использование земли в водоохранной зоне связано с определенными сложностями. Например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит от того, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утвержден генплан, или нет. Конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона», - уточняет Мария Фотиаду.
Тут же стоит обратить внимание, совпадают ли границы земельного участка с указанными в землеотводных документах. На практике часто бывает, что владельцы участков самовольно расширяют границы своих владений. Но нужно знать, что продаваться такой участок будет исходя из размеров, указанных в документах.
В случае покупки земельного участка с домом, в силу вступает ст. 273 Гражданского кодекса РФ: при продаже здания или сооружения к его приобретателю переходят права и на земельный участок, на котором расположен объект. Таким образом, договор купли-продажи охватывает два объекта недвижимости: здание и земельный участок. Эти два объекта при купле-продаже неразрывны.
«Если человек приобретает дом на земельном участке, находящемся в аренде, то право аренды переходит к нему как к новому собственнику дома. В этом случае нужно будет оформить дополнительное соглашение в Земельном комитете. Также необходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа. Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью», - констатирует г-жа Фотиаду.
Управляющий партнер компании «Т.М. – Сервис» Юлия Крузе рассказывает, что сложности могут возникнуть при оформлением земли на одно лицо, а исполнение договора подряда на строительство – на другое.
«Между ними возможны конфликты, например, один партнер занимается землей, другой стройкой, а касса, чаще всего неучтенная, - у них общая. Клиенту про это ничего не говорят, показывают красивые картинки. Если договор, по которому клиент приобретает недвижимость, основан на законе о долевом участии в строительстве, риски существенно минимизируются самой конструкцией договора», - уточняет она.
Коммуникации без присмотра
Директор юридической компании «Корпорация» Елена Фомичева отмечает, что по законодательству РФ предусмотрена возможность создания товарищества собственников жилья как в многоквартирных домах, так и в коттеджных поселках. Однако в случае с загородной недвижимостью есть некоторые нюансы.
«Разница в том, что у жителей коттеджных поселков помимо дома в собственности находится и земельный участок. Общей собственностью ТСЖ в коттеджном поселке являются земельный участок, ограждения, освещение, - то имущество, которое нужно обслуживать и держать в надлежащем состоянии. Свой дом собственник ремонтирует самостоятельно в отличие от многоквартирного дома, где крыша, подъезд, подвал - общие и находятся в зоне ответственности товарищества», - поясняет г-жа Фомичева.
В поселках таунхаусов и дуплексов схема работы ТСЖ меняется:
«Если объект недвижимости рассчитан на две и более квартиры – это многоквартирный дом. И здесь актуальными становятся нормы деятельности ТСЖ многоквартирного дома – собственники совместно ремонтируют крышу, фасады, коммуникации, а также обслуживают общий участок земли».
Юлия Крузе в свою очередь добавляет:
«Часто коммунальная инфраструктура оформлена на «левые» компании. Отстроившиеся жильцы вынуждены учреждать альтернативные управляющие компании или регистрировать ТСЖ и в суде отстаивать права на коммуникации общего пользования».
«В настоящее время не во всех коттеджных поселках нижегородского региона созданы ТСЖ. Многие выступают категорически против организации товарищества, например, из-за того, что не считают нужным следить за общим имуществом или просто не живут в этом поселке. Создание ТСЖ позволяет своевременно проводить ремонт общего имущества, предотвратить или ликвидировать последствия аварии», - резюмирует Елена Фомичева.