Генеральный директор компании Михаил Иванов рассказал DK.RU о рисках, которые нес как инвестор, входя в проект достройки брошенного ЖК, и о подводных камнях, которые приготовил этот долгострой.
В конце 2019 г. в Нижнем Новгороде 53 «обманутых» дольщика получили ключи от квартир, сдачи которых ждали более 10 лет. Это был первый в России случай, когда «замороженный» объект, оставшийся в наследство городу после недобросовестного застройщика, ввела в эксплуатацию другая строительная компания в рамках механизма предоставления компенсационных земельных участков.
У проекта было много рисков, долгострой сулил массу «подводных камней».
Как это было, рассказал генеральный директор «ООО «Специализированный застройщик «Выбор-ННДК» Михаил Иванов.
— В 2018 году, когда мы впервые стали вести переговоры об этом объекте, проблема «обманутых дольщиков» в Нижегородской области стояла очень остро. У нас было много и компаний, которые не исполнили свои обязательства перед дольщиками, и незавершенных объектов, в том числе довольно крупных.
Жилой комплекс «Зеркало-2» в границах улиц Родионова – Деловая представлял собой дом переменной этажности, где оказалась недостроенной 16-этажная угловая «башня». Все квартиры были проданы. Дольщики надеялись получить ключи еще в 2006-м, но стройка, завершенная на 80%, окончательно встала летом 2009-го.
Спустя 10 лет у государства наконец появился рабочий механизм завершения таких долгостроев. Причем механизм, интересный для всех сторон, участвующих в таких проектах: город избавляется от проблемного «участка», люди въезжают в свои квартиры, новый застройщик получает территорию под новое строительство.
В Земельный кодекс были внесены изменения, позволяющие предоставлять инвесторам, взявшим на себя достройку домов с обманутыми дольщиками, свободные земельные участки из федеральной или региональной собственности в долгосрочную аренду без торгов.
Вид из башни на ул. Родионова
Если получать участок под новое строительство на аукционе, то на торги может заявиться непредсказуемое количество участников, и цена может так же непредсказуемо взлететь. А у нас регион достаточно привлекательный с точки зрения стоимости жилья, сюда уже зашло достаточно много компаний из других регионов, и еще несколько игроков федерального масштаба на нас смотрят.
Так что предложение интересное, но нюанс в том, что инвестор, принимающий проблемный объект, не может знать наверняка, сколько денег придется в него вложить.
По условиям соглашения, если мы вкладываем в достройку меньше, чем стоит компенсационный участок (что маловероятно), то мы должны разницу выплатить в бюджет. Если больше, то компенсация в обратную сторону не предусмотрена.
Примерная стоимость достройки этого ЖК была определена заранее: некоммерческая организация дольщиков заказала проектную документацию, на ее основании была составлена смета на все требуемые работы. Одновременно правительством был подобран участок со сравнимой рыночной стоимостью. Впоследствии, после корректуры проектной документации, ее госэкспертизы и оценки достоверности определения сметной стоимости итоговая сумма — ожидаемо — получилась выше, чем стоимость компенсационного участка.
Кроме того, уже во время работы на объекте мы столкнулись с огромным количеством юридических и технических проблем.
До
После
Все эти сложности невозможно было спрогнозировать, они проявлялись постепенно, и их объем рос в геометрической прогрессии: одна проблема порождала сразу несколько других, а соответственно росли и расходы, и рассчитывать на согласование и возмещение дополнительных затрат можно было лишь отчасти.
Например, инженерные сети. Они уже, по большей части, были смонтированы первоначальным застройщиком, но из-за того, что объект простаивал в течение многих лет, почти все пришли в полную непригодность для эксплуатации. В итоге заменить инженерное оборудование пришлось практически на 100%.
До
После
Также мы заменили почти все оконные блоки и витражи. В первоначальную проектную документацию было включено лишь несколько квадратных метров нового остекления, но оставлять старые окна было просто нельзя — мы бы не смогли потом смотреть в глаза дольщикам.
Заказать и профинансировать новые оконные блоки пришлось еще до момента подтверждения сметной стоимости, без стопроцентных юридических гарантий. Фактически, на свой страх и риск.
До
После
На благоустройство было заложено всего несколько десятков тысяч рублей. Мы потратили гораздо больше, но иначе невозможно было ввести объект в эксплуатацию.
Впервые побывав на этом объекте, я вышел оттуда с чувством недоумения. Как можно было на полпути бросить все то, что уже сделано? Вложить столько денег и труда, и загубить на корню?
К счастью, конструктив был в полностью работоспособном состоянии. Но мусор мы вывозили КамАЗами.
До
После
Помимо экономических, были и репутационные риски: нельзя было ударить в грязь лицом. В соглашении, заключенном нами с областным правительством, был обозначен конкретный срок завершения работ — II квартал 2020 г. Но перед нами стояла четко сформулированная задача ввести объект до конца 2019 г.
Отсутствие готовых решений по этому проблемному объекту заставило всех участников процесса работать в плотной связке, находить нестандартные подходы, с нуля формировать юридическую практику. Участие многих структур в обсуждении вариантов достройки позволило как уложиться в срок, так и создать механизм, по которому возможно решать проблемы дольщиков на других объектах.
До
После
Большой персональный вклад в подготовку механизма достройки объекта внес заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, а в декабре 2019 года уже сам Владимир Якушев, глава минстроя России, во время своего визита в Нижний Новгород лично посетил открытие нашего объекта. И наконец, реализация данного проекта была бы просто невозможна без личного участия Губернатора Нижегородской области Глеба Никитина.
По сути, мы взяли на себя все риски только потому, что доверяли команде губернатора.
Совместными усилиями с генподрядчиком и субподрядчиками, с поддержкой региональной и федеральной властей мы преодолели все трудности. К слову, строительный контроль на объекте также был очень серьезным, его осуществлял «Нижегородстройзаказчик» — учреждение, которое в нашем регионе выступает заказчиком всех крупных объектов, строящихся при участии государства.
На приемку приходила женщина с двойняшками, девочкам было уже по девять лет. Пока их мама ждала свою квартиру, они успели родиться и уже пойти в школу.
В декабре состоялась торжественная церемония передачи ключей, и дольщики были очень рады, что стройка наконец завершилась.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев и губернатор Нижегородской области Глеб Никитин вручают ключи дольщикам
Приятно, что наш опыт был успешным, и его планируют транслировать на другие регионы и на другие объекты.
Правительство Нижегородской области намерено по такой же схеме (с предоставлением компенсационных участков) работать с объектами культурного наследия, требующими ремонта, реконструкции или восстановления.
Мы, в свою очередь, уже ведем переговоры о том, чтобы взять на достройку еще один проблемный объект, а также осваиваем компенсационные земельные участки на ул. Деловой в Нижегородской районе, полученные в рамках соглашения.
К слову, в конце прошлого года на областном архсовете была одобрена концепция нового жилого комплекса, предусматривающее строительство двух пятисекционных жилых домов переменной этажности (от 10 до 19 этажей) с закрытой территорией и ландшафтным дизайном. В них будут предусмотрены современные планировки различных типов (включая актуальные сейчас европланировки), а также очередные инновационные решения.