«ННДК — мой выбор». Как создавался строительный бизнес семьи Ивановых

Основоположником строительной династии Ивановы считают деда — Алексея Анатольевича Иванова. Будучи председателем Сормовского райисполкома, в советские годы он курировал самые важные стройки района: застройку улицы Культуры, центра Сормова, установку на постаменты таких знаковых памятников, как паровоз и «Метеор».

Алексей Иванов

Его сын, Сергей Иванов, пошел на кораблестроительный факультет Горьковского политехнического института, чтобы потом работать на «Красном Сормове». Получив красный диплом, строил подводные лодки типа «Барракуда» (работал мастером) и даже имел личное клеймо качества. Возглавлял комсомольскую организацию завода, был первым секретарем Горьковского горкома комсомола. Затем вернулся на завод на должность заместителя начальника управления труда и заработной платы, при этом закончив заочную аспирантуру по экономической специальности в Горьковском строительном институте.

Но наступили 90-е, и с госпредприятия пришлось уйти в коммерцию. 

Сергей Иванов

Компания, которую Сергей Иванов вместе с партнерами организовал в 1992 году, стала одной из первых на формирующемся рынке недвижимости.

«Сначала мы занимались риелторской деятельностью, а с 1995-го стали и застройщиками. Было это так. В 1993 году мы взялись подбирать дольщиков на строящийся дом, принадлежавший одному из предприятий (которого сейчас уже нет). Профинансировали одну треть квартир, а предприятие, вместо того чтобы этими деньгами дом достроить, направило их на зарплаты рабочим и благополучно обанкротилось, оставив без жилья порядка 50 семей. То есть это был, как сегодня говорят, проблемный объект. Нам пришлось заниматься организацией достройки. Получилось договориться с крупными дольщиками о дополнительном финансировании, с заводом — о том, чтобы распродать невыкупленные квартиры и этими деньгами покрыть расходы... Слава Богу, все закончилось благополучно. Главный вывод, который я из этой ситуации вынес — со стройкой мы тоже справимся. Так начиналась группа компаний “Выбор”».

«Мне очень нравилось работать в Сормове, — признается Сергей Иванов. — Мы построили там первый элитный дом, первую жилую семнадцатиэтажку, первый квартал. За все годы в разных районах города мы построили в общей сложности более 300 тыс. кв. м жилья. Но естественно, в самом начале все было очень сложно. Нам доставались площадки с ветхим фондом. Первичного капитала не было, родственников во власти тоже — ни у меня, ни у компаньонов. То есть, начинали мы с нуля и большую часть денег вкладывали не в семьи, а в развитие бизнеса».

Дети Сергея — Ольга и Михаил — почти не видели отца дома.

«В мои детские годы он постоянно был на работе, — говорит Ольга. — В 90-е, когда пошел риелторский бизнес, я уже была постарше и помню, что благодаря папиному делу мы жили достаточно хорошо — у нас были и жвачки, и сникерсы, и кассетный магнитофон. Очень хорошо помню праздники, которые проводило агентство недвижимости “Выбор”. Собиралось больше 300 человек сотрудников, летом арендовали теплоход, в декабре весело отмечали новый год — в компании была такая хорошая, душевная корпоративная сплоченность, которую невозможно людям навязать. В 2004 году я сама пришла туда агентом».

«Папа много работал, примерно как я сейчас, — делится Михаил. — Было ощущение, что он такой большой начальник. Мы периодически заезжали на строительные площадки, и я с гордостью смотрел, как работают строители. В общем, вариантов, какую профессию получить, у меня не было».

Семья с улыбкой вспоминает деревянный домик, который маленький Миша собственными руками построил в шесть лет: «Он двадцать лет простоял! И то — не рухнул, а его снесли».

Еще в детстве Михаил научился чертить аксонометрические проекции. Это была заслуга второго деда, который всю жизнь работал в ОКБМ и даже получил государственную награду за работу над ядерным реактором на быстрых нейтронах «БН-600». Имея все задатки, чтобы стать хорошим архитектором, Иванов-младший поступил в строительный университет, но специальность все же выбрал другую:

Мне нравится процесс созидания. Но решение о том, каким в конечном итоге будет объект, принимает заказчик, а архитектору часто “обрубают крылья”. Я рад, что так вышло, что я именно заказчик-застройщик: будь по-другому, на месте ЖК Циолковский бы до сих пор лягушки квакали».

«В институте немногие знали, кто мои родственники, — делится Михаил. — Мало ли в городе Ивановых!» Вопрос о том, влияла ли «наследственность» на учебу в вузе, кажется, немного его обижает: «Я был седьмым по успеваемости из 700 с лишним человек. Мог бы закончить с красным дипломом, но встретил будущую жену, и диплом посинел».

Вузовские практики Михаил проходил, конечно, тоже в «Выборе». «На преддипломной мы поставили ему задачу — разработать принципиальные организационно-управленческие схемы взаимодействия в организации-заказчике. То, что у меня сотрудники полгода не могли сделать, он выполнил за месяц. И вот эта огромная схема у нас много лет висела на стене», — вспоминает отец.

Стало ясно, что подросла достойная смена.

Сегодня Михаил Иванов — генеральный директор девелоперской компании «ННДК», созданной в 2012 году. Ольга Иванова (теперь Назарова) — финансовый директор. В 2019 году Сергей Иванов возглавил совет директоров в семейном бизнесе.

«Мои задачи как учредителя — разработка стратегии, создание комфортных условий для команды и определение финансовой схемы. В оперативное руководство я принципиально не вмешиваюсь».

По его словам, решение о развитии семейного бизнеса в ННДК назрело со временем: «Мы с компаньонами всегда умели договариваться. Это очень сложно. Я знаю очень мало компаний, где собственники вместе начинали в 90-е годы, умудрились не разругаться и до сих пор остаются на плаву. Нас в «Выборе» было три соучредителя, у каждого подросли дети, и естественно, встал вопрос, как цивилизованно разделить бизнес и активы. И я принял однозначное решение развивать только семейный бизнес».

Я 25 лет был генеральным директором. Сегодня в ННДК эту функцию оперативного руководства выполняет сын — и это правильно, пришло его время работать семь дней в неделю».

В какой момент пришло понимание, что с детьми можно делать бизнес и быть полноправными партнерами?

«Я как-то подсознательно всю жизнь готовил их к этому», — размышляет Сергей Иванов, признавая, что «мягко направил» дочь поступать сначала на финансовый факультет, потом на заочное отделение юрфака университета, а по окончании еще и защитить кандидатскую.

С Михаилом тоже мы однозначно определили, что после 38-го лицея он идет в ННГАСУ. А когда пришло время распределяться, то мы с ним решили, что по специальности он будет инженер-строитель, а выпускающей кафедрой будет так называемая НИКА — “Недвижимость, инвестиции, консалтинг, анализ”. Это давало возможность получить очень хорошую техническую подготовку и экономическое образование. У него эта склонность к экономике была с детства».

Отец с нескрываемой гордостью рассказывает, что сын после вуза успешно продвигался по карьерной лестнице в городской администрации: «С таким образованием и опытом работы он был готовый генеральный директор. Мы фактически выдернули его с хорошей должности, он как раз получил предложение о повышении. Так что решение было волевым и даже болевым. Но я думаю, что, проработав несколько месяцев над собственным проектом, он уже об этом не жалел».

«Первое время у меня было чувство, что я прогуливаю работу», — шутит Михаил.

Жилой комплекс «Преображенский» напротив Спасо-Преображенского собора в центре Сормова компания ННДК начинала строить в 2013-2014 годах.

«Меня сразу бросили в ад, — вспоминает Михаил. — С этим проектом мы собрали, наверное, все возможные сложности, кроме разве что расселения. Ставки по кредитам — от 19%. Объект культурного наследия — в непосредственной близости. Вынос инженерных сетей, сокращение санитарной зоны крупного предприятия. Укрепление котлована. Грунтовые воды. Строительный мониторинг близлежащих зданий. Стесненные условия. Подземная парковка, огромная, на 50 мест...»

Мы вышли в продажи в 2015-м, когда рынок встал, а потом упал. В общем, это был максимально сложный объект. К счастью, удалось его завершить пусть с небольшой, но прибылью».

«Площадку пытались освоить более 20 лет, несколько застройщиков пытались покончить со старым “синим забором” — никто до нас не смог», — добавляет Сергей Алексеевич.

К территории, на которой сейчас строится ЖК «Циолковский», присматривались несколько лет:

— В 2014 году мы начали просчитывать экономику, в 2015-м выиграли площадку на аукционе. И вот на ней было 11 ветхих домов. Расселение — это неуправляемый риск, и по деньгам, и в первую очередь по срокам. Даже при наличии хорошего финансирования можно уйти в суды на несколько лет, а экономика проекта диктует необходимость как можно быстрее начинать стройку».

Иногда проще положить деньги в банк под проценты и получить ту же прибыль без риска. Именно поэтому у нас так мало застройщиков, кто не боится развивать застроенные территории».

Ольга Назарова (Иванова) отмечает, что принципом ННДК всегда была и остается забота о дольщиках. Еще задолго до 1 июля 2019 года, когда все застройщики обязаны были перейти на механизм проектного финансирования и счетов эскроу, компания уже работала с банками по кредитованию строительства: «Мы не начинали ни одного объекта без стопроцентного покрытия себестоимости строительства банковским кредитом. Этим летом, пока все пребывали в шоке от введения нового законодательства, мы просто следовали отработанной схеме. Это наше конкурентное преимущество».

В 2019 году компания ООО «Специализированный застройщик «Выбор-ННДК» впервые в России достроила объект незавершенного строительства по новой схеме — с привлечением собственных инвестиций через механизм предоставления компенсационных земельных участков.

«До этого было два механизма: либо объект достраивается за счет бюджетного финансирования, либо застройщик получает право продать нереализованные площади и как-то окупить свои затраты, — поясняет Михаил. — Третий вариант узаконен не так давно, он предусматривает предоставление застройщику участка под новое строительство без торгов, по стартовой рыночной стоимости (торги могут поднять цену на хорошие участки в разы)».

Почему мы согласились участвовать? Когда правительство региона предлагает реализовать совместный проект — пилотный на уровне страны, на взаимовыгодных условиях… От таких предложений не отказываются! Хотя риски были существенные».

Дом на ул. Деловая – Родионова оказался заброшен 12 лет назад. Стоимость достройки значительно превысила первоначальную смету.

«Когда мы первый раз вышли на объект, дом был как после бомбежки, — впоминает Михаил. — К счастью, конструктив не был нарушен, но все остальное пришло в негодность. Вместе с генподрядчиком (это ООО «Декор», руководитель — Владимир Щуров) мы заменили все внутренние инженерные сети, все оконные блоки, полностью переделали кровлю и большую часть фасада. В стесненных условиях невозможно было поставить кран. Строительные нормы за эти годы поменялись много раз…»

В декабре 53 «обманутых дольщика» получили свои квартиры, а застройщик — права на участок под новый жилой комплекс. Концепция развития этой территории уже согласована на архитектурном совете. Это будут многоквартирные дома переменной этажности (от 10 до 19 этажей). Разрабатывается проект, предусматривающий более 15 вариантов планировочных решений квартир. Некоторые квартиры будут адаптированы для людей с ограниченными возможностями — большие санузлы, широкие проемы, пандусы.

Фото: government-nnov.ru / Анастасия Макарычева

К семейному бизнесу у нас в России отношение двоякое. Многие считают, что работа с близкими родственниками неэффективна, иные убеждены, что лишь семья всегда поддержит и не предаст, несмотря ни на что. Ивановы говорят, что работать вместе им комфортно.

Принятие решений у нас происходит всегда спокойно, — утверждает глава семейства. — Я вообще человек неконфликтный».

Обсуждение рабочих моментов продолжается и в семейном кругу.

Следуя собственному бизнес-принципу «Строить там, где сами хотели бы жить», четыре поколения Ивановых живут в одном доме, который когда-то построил «Выбор» (правда, в разных подъездах). У Сергея Алексеевича уже пятеро внуков. Кем они станут, когда подрастут, где будут жить? Время покажет.

Фото: архив героев, Geo Pro