Кадастровая стоимость ТРЦ «Ганза» после оспаривания снизилась на целый миллиард, и его владельцы будут экономить на налогах миллионы. Это случай из реальной практики экспертной группы VETA.
16 августа в парк-отеле «Кулибин» прошёл бизнес-завтрак на тему "Снижение налоговой нагрузки при помощи понижения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Организатором мероприятия выступила компания IDEM — консультанты по торговой недвижимости, а партнёром мероприятия и экспертом — оценочная компания ВЕТА (экспертная группа VETA, входит в Топ-100 общероссийского рейтинга оценочных компаний, составленного агентством «Эксперт РА» в июле 2016 г.).
— Для нижегородских владельцев коммерческой недвижимости кадастровая стоимость — это прежде всего налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество.
Кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать.
В большинстве случаев она завышена, поскольку при ее определении зачастую не учитываются такие существенные нюансы, как состояние здания или его расположение. Стоимость зданий, располагающихся на красной линии и в глубине квартала, будет различаться. А значит, удастся существенно снизить налог.
Экономический эффект для владельца здания после снижения кадастровой стоимости может составлять миллионы ежегодно на срок от 2 до 5 лет (пока кадастровая стоимость снова не будет планово пересмотрена).
Красноречивее всего это подтверждают, конечно, примеры многих известных нижегородцам коммерческих объектов.
Например, складское здание «Толедо» на Коминтерна. Площадь — более 15 тыс. кв. м. Кадастровая стоимость этого здания до оспаривания была посчитана, как для офисного помещения, и установлена в размере 709,9 млн руб. По факту, 85% площадей здания — именно складские. Поэтому кадастровую стоимость после оспаривания удалось снизить более чем вдвое, до 310,7 млн руб.
Экономический эффект для собственника составил почти 8 млн руб. в год.
Административное здание «Подкова» на ул. Гаражной. Это Советский район. Здание 1973 года постройки: кадастровая оценка не учла его износ и то, что оно находится внутри квартала. Стоимость до оспаривания — 38,6 млн руб., после — 13,9 млн руб.
Экономический эффект для собственника – почти полмиллиона рублей в год.
Торговый центр «Ганза» на Родионова. Площадь большая — 21,2 тыс. кв. м. Кадастровая стоимость составляла 1 миллиард 730,8 миллионов рублей. Эту стоимость также удалось снизить, и весьма существенно — на целый миллиард: до 730,6 млн руб.
Благодаря оспариванию владельцы здания смогут экономить больше 20 миллионов рублей ежегодно.
А вот небольшое здание пекарни на ул. Гоголя. Здание старое, имеет большой физический износ и находится в неудовлетворительном состоянии, но кадастровая стоимость этого объекта была посчитана, как за рабочее, и в результате превысила 13 миллионов рублей, а после оспаривания снизилась до 4,1 млн.
В результате владелец здания будет экономить 184 тыс. 389 руб. в год.
Интересно, что иногда после получения оценки собственник принимает решение о сносе здания, потому что даже после снижения кадастровой стоимости ему представляются нецелесообразными вложения в ремонт и дальнейшее содержание.
Пока юридические лица, желающие оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, должны обратиться для начала в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (физлица могут сразу идти в суд).
Центральный документ в перечне предоставляемых на комиссию по кадастровым спорам — это отчет оценщика, дающий основания для снижения кадастровой стоимости.
В случае судебного разбирательства истец может привлечь оценщика в качестве свидетеля. Чем более уверенно оценщик отвечает на поставленные судом вопросы, чем более подробно и аргументированно он разъясняет проведенные расчеты, тем выше вероятность положительного решения.
Поэтому совет — прежде всего, ищите квалифицированного оценщика.
В 2015 году комиссия вынесла положительные решения почти по половине поданных обращений (тем не менее, мы считаем, что комиссия в нашем регионе достаточно лояльна). Следующая инстанция — суд: здесь, по статистике, удовлетворяются требования уже по 86% заявлений.
Кстати, с 1 января 2017 года процедура установления кадастровой стоимости, равной рыночной, изменяется: досудебное обращение юридических лиц в комиссию по рассмотрению кадастровых споров уже не будет обязательным.