Актуальные темы в сфере строительства, покупки и продажи жилой и коммерческой недвижимости в России обсудили эксперты на мероприятии, организованном «Деловым кварталом».
В Нижнем Новгороде 25 февраля прошел «Форум о недвижимости. Тренды и возможности — 2020», организованный «Деловым кварталом». На площадке гранд-отеля «Ока» собрались крупные застройщики, инвесторы, вендоры и потенциальные покупатели недвижимости, чтобы обсудить перспективы развития отрасли. В мероприятии приняли участие порядка 150 гостей и 18 спикеров-экспертов рынка.
Амбициозные планы и возможные риски
Открыл мероприятие министр строительства Нижегородской области Анатолий Молев.
Хорошо, что проводятся такие форумы. Они направлены на то, чтобы рынок недвижимости стал более цивилизованным. Обмениваясь информацией, мы многое для себя черпаем. Прошлый год для строительной отрасли в Нижегородской области и по стране в целом был непростым из-за перехода на проектное финансирование, никто до конца не знал, как это будет работать. Сегодня можно констатировать, что наша отрасль успешно переходит на проектное финансирование. В 2019 г. ввод жилья в Нижегородской области по сравнению с 2018 г. вырос на 4,5%. На 2020 г. стоят еще более амбициозные планы — ввести 1 млн 618 тыс. кв. м жилья. Придется поработать и застройщикам, и нам, — сообщил министр.
Отвечая на вопрос о возможных рисках для застройщиков и рынка недвижимости, Анатолий Молев отметил, что подавляющее число территорий не обеспечено дорожной и инженерной инфраструктурой, а решение этих проблем небыстрое и недешевое. Он добавил, что больше всего вопросов поступает от застройщиков, которые реализуют проекты по договорам развития застроенных территорий.
В рамках пленарной части мероприятия о точках роста Нижегородской агломерации, возможностях и ограничениях ее развития рассказала директор департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова. Участники форума задали ей вопросы о работе публичного геопортала ГИСОГД (Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности), а также о задачах, которые стоят перед Институтом развития агломераций. Последний будет работать с градостроительной документацией 24 муниципалитетов агломерации. По словам Марины Раковой, прошло десять лет с момента принятия генеральных планов большинства из них, и сейчас пора подвести некоторые итоги качества реализации намеченных преобразований.
В стране повышаются стандарты обеспечения жилья и поднимается планка вводимых квадратных метров, на первый план сегодня выходит вопрос выбора приоритетных площадок для государственного соинвестирования.
Оттягивание ресурсов на инфраструктурное обеспечение новых территорий — не самый верный путь в современных экономических условиях. Развивать, в первую очередь, следует те районы, где люди уже живут, но не имеют элементарного — дорог, детских садов, поликлиник, — отметила Марина Ракова.
Сессия для застройщиков и вендоров: маркетинг, технологии и продажи
После окончания пленарной части форума его участники разошлись на параллельные сессии.
Сессию для застройщиков и вендоров строительного рынка открыла Оксана Штейн, директор Кадастровой палаты по Нижегородской области: «На сегодняшний день у Кадастровой палаты появилась возможность предоставлять услуги Росреестра в новом формате. Прежде всего, это консультационные услуги».
В Палате консультируют по вопросам, связанным с оборотом объектов недвижимости, постановкой объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, а также учет изменения объектов, по вопросам кадастровой стоимости объектов, по смене их вида разрешенного использования, границам земельных участков и др.
Дополняя выступление предыдущего спикера, Наталья Корионова, руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области сделала акцент на проблемах сотрудничества застройщиков, юридических и физических лиц с кадастровыми инженерами: «Разрешение на строительство и технический план, которые подготавливаются кадастровым инженером, не должны иметь расхождений. Поскольку эти документы уже поданы, после проверки выносится приостановление и обозначаются несоответствия, которые нужно устранять».
Президент Российской Гильдии риэлторов Арсен Унанян рассказал о маркетинге жилой недвижимости: «Потребители на рынке сегодня разные. Есть одинокие люди с одними потребностями и семьи — с совершенно другими. При этом в разных регионах картинка примерно одинакова: семьи — самая большая аудитория. Ее потребности влияют на развитие строительства комфортного жилья, которое тянет за собой и развитие инфраструктуры». По его мнению, нужно четко понимать, на какую целевую аудиторию работать, исходя из возможностей потребителей.
Директор ГК «Приволжье» Елена Титова проанализировала спрос на региональном рынке недвижимости. В прошлом году на первичном рынке он упал на 24%.
Основные боли и риски нашего рынка в том, что первичный и вторичный рынок недвижимости фактически между собой конкурируют. При этом рынок инертен. Покупатели предпочитают первичку, но 30%-40% из них прежде нужно реализовать вторичное жилье, у которого некорректно определена рыночная стоимость, — отметила она.
Также в блоке для застройщиков выступили генеральный директор компании «Информ-оценка» Лев Лейфер с докладом об анализе эффективности проекта строительства жилого дома и заместитель директора по НИОКР компании «Силикатстрой» Михаил Корнев с сообщением о новых форматах силикатных изделий.
Торговая и офисная недвижимость. Во что инвестировать?
В блоке для покупателей и владельцев недвижимости первым спикером стала Екатерина Гресс, которая рассказала о трендах рынка торговой недвижимости. По ее словам, рынок гипермаркетов переживает кризис, а жесткие дискаунтеры, напротив, — растут.
2934 торговых объекта формата жесткий дискаунтер работали в России по итогам 2019 г. Это на 44% больше, чем годом ранее, подсчитали эксперты. Их общая площадь по стране по итогам прошлого года превысила 1,9 млн кв. м.
Так, “Светофор” в прошлом году удвоил свое присутствие в России и по площадям, и по количеству магазинов. “Доброцен” тоже активно развивается. В ближайшие пару лет этот формат точно будет развиваться. Советую обратить на него внимание, — рекомендовала Екатерина Гресс.
Управляющий объектами торговой недвижимости Олег Аранович назвал основные факторы, которые влияют на торговую недвижимость: «Потребление не растет, и многие арендаторы снижают ставки, либо вовсе съезжают с объектов. Кроме того, в настоящее время на рынке нет конкуренции сетевых арендаторов за торговые места, в отличие от Москвы, где такая конкуренция до сих пор присутствует. Привычные торговые места переформатируются под общепит, развлечения, офисы и т. д.».
Он также обратил внимание, что в Нижнем Новгороде есть некое предубеждение по отношению к объектам, которые находятся за городом. «Если Нижний Новгород интересен, то Дзержинск, Балахна — уже нет. Хотя, на мой взгляд, неважно, где ты зарабатываешь деньги, если там есть трафик и покупательская способность», — рассказал Олег Аранович.
Кроме того, на рынок в настоящее время, по его мнению, влияют высокая кадастровая стоимость и достаточно жесткие условия уплаты налогов.
В сессии для инвесторов также выступила директор компании «Консалтинг-Спектр» Ольга Стенякина с докладом об основных аспектах значения рыночной стоимости в судьбе объектов недвижимости, директор по развитию Global Realty Роман Чистяков рассказал о проекте дома на набережной, а директор РЦ Приволжский АО Банка Интеза Инна Черноярова познакомила участников форума с программами льготного кредитования субъектов МСП.
А завершил блок руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM Денис Зыков с рассказом о торговых и офисных центрах Нижнего Новгорода. Он сообщил, что по состоянию на январь 2020 г. по данным 2ГИС, в Нижнем Новгороде 155 объектов, относящихся к категории торговых центров, моллов, универсальных магазинов и ТРК. При этом консультанты отмечают всего 24 объекта, которые возможно отнести к качественным торговым центрам. Также по информации сервиса, в городе 116 объектов, которые относят себя к бизнес-центрам. При этом насчитывается всего 69 бизнес-центров, офисная площадь которых превышает 300 кв. м, а официально классифицировано из них лишь 12.
Мы можем видеть, что с 2016 г. происходила стагнация рынка: никакие новые торговые центры не вводятся. Разве что “Автозаводец” открылся в прошлом году и в этом, надеемся, будет запущена “Аквамания”. На заре развития рынка ТЦ была окупаемость 4-5 лет, сейчас сроки абсолютно другие. В 2020 г. есть крупные заявленные проекты. А сейчас и так конкуренция между ТЦ в каждом городе огромная. Мы ожидаем, что у нас будет много обращений именно по реконцепции торговых площадей, — считает Денис Зыков.
Проектное финансирование год спустя
В заключительной части форума гости мероприятия приняли участие в объединенной сессии.
Директор Филиала «Нижегородский» «Банк ДОМ.РФ» Александр Галичанин подвел итоги работы застройщиков с проектным финансированием. В 81 регионе России сегодня строится 101 млн кв. м жилья. По заданию президента к 2024 г. необходимо увеличить ввод жилья до 120 млн кв. м в год.
90% строящегося сейчас жилья уже подходит под новые правила №214-ФЗ, то есть застройщики либо уже переходят на схему с проектным финансированием, либо получили заключение о соответствии и строят по старым правилам. По данным Банка России, на 3 февраля открыто 51,4 тыс. счетов эскроу на 177 млрд руб., заключено 826 кредитных договоров с застройщиками на 958,3 млрд руб. Порядка 3 тыс. счетов эскроу в 38 регионах уже раскрыты, то есть объекты построены, 7,1 млрд руб. перечислены застройщикам, — сообщил Александр Галичанин.
В финальной сессии исполнительный директор Adventum Евгения Грунис рассказала о цифровых технологиях маркетинга в недвижимости; начальник отдела корпоративных продаж «АльфаСтрахование» Иван Новокшонов — о финансовых инструментах управления рисками в строительстве; адвокат, заместитель руководителя Нижегородского филиала Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Марина Костина — о правовых формах инвестирования в строительство недвижимости; а руководитель филиала Sercons в Нижнем Новгороде Александр Петров — о негосударственной экспертизе проектной документации.
Shared-зонах в коммерческой недвижимости
Завершил мероприятие исполнительный директор сети коворкингов «Практик» (Санкт-Петербург) Владимир Дорофеев презентацией о shared-зонах в коммерческой недвижимости.
По его мнению, основные факторы залога успеха гибких рабочих пространств — это локация (транспортная доступность), распределение площадей (оптимальная площадь пространства не менее 1000 кв. м), заполняемость (не менее 70%, в зависимости от выбранной модели) и сетевое развитие (наибольшая эффективность достигается именно при создании сети из нескольких коворкингов).
Гибкие рабочие пространства становятся все более популярны среди крупных компаний: «Тинькофф» арендовал 1039 рабочих мест в коворкинге S.O.K., Яндекс — 730 рабочих мест в коворкинге Business Club, X5 Retail Group — 728 рабочих мест в WeWork.
Таким образом, гибкие рабочие пространства конвертируют недвижимость в услугу. Связывая себя долгосрочными обязательствами с собственником здания, оператор предоставляет сервис по краткосрочной аренде с набором услуг конечному пользователю.
Мероприятие было организовано при поддержке правительства Нижегородской области. Федеральным партнером выступила НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Партнерами также выступили группа компаний SERCONS, «Информ-оценка», фитнес-клуб World class Пушкинский, «СТК-НН», «Дом на набережной», «Домознание», Юридическое агентство «Яковлев и партнеры», «Силикатстрой», «Банк Интеза», «Приволжье - НН», «АльфаСтрахование». Информационные партнеры — ГТРК, «Домострой», Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов, «Серебряный дождь» и GiperNN. «Деловой квартал» благодарит партнеров мероприятия.