Застройщикам пора менять ментальность

Есть мнение, что застройщики элитного жилья лучше всех пережили финансовый кризис; их клиент пострадал от него менее всего. С другой стороны, в Нижегородской области сегодня не наблюдается ни растущего спроса, ни стремительно увеличивающегося предложения на такую категорию жилой недвижимости.

Новая эпоха в эволюции элитного домостроения — 1990-е годы. Именно в это время появилось понятие «элитное жилье». Правда, тогда оно было сильно размыто, и в категорию элитных попадали очень разные квартиры. Более-менее внятных и общепринятых характеристик элитного жилья в России не было довольно долго. Поэтому каждый застройщик вкладывал в это понятие свой особенный смысл. Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Александр Авербах считает, что в нашем регионе такая тенденция сохранилась до сих пор: нижегородские девелоперы игнорируют общепринятые критерии элитности.

Есть куда расти
Чтобы достигнуть соответствующего уровня, нужно менять ментальность в первую очередь самим нижегородским застройщикам. «Недавно я посетил один подмосковный коттеджный поселок— как будто попал в иной мир. Нижегородцам, видимо, до этого еще далеко. Там застройщик громадные деньги вбухал в то, что клиенту в принципе не продается,— в красоту. В частности, посадил дорогие деревья. Также несколько сотен тысяч евро вложил в постройку беседки из полимеров, которой не было даже в проекте»,— рассказывает Александр Авербах. И все это сделано лишь для того, чтобы людям было уютно отдыхать. Жилье в том поселке продается за 42 млн рублей. Причем сам дом площадью около 400 кв. м стоит 12 млн руб., остальное— цена участка.
Что в наше время все-таки следует понимать под «рынком элитного жилья»?
— Думаю, не нужно лукавить, а честно признать: по-настоящему элитного жилья в Нижегородской области фактически нет. И уж тем более нет рынка элитного жилья, потому что рынок подразумевает его большое количество, которое можно с чем-то сравнивать. А вот дорогое жилье у нас есть. К нему следует отнести квартиры стоимостью свыше 10 млн руб. Но до элитного они не дотягивают в первую очередь по качеству— это важнейший критерий. Допустим, на улице Минина в Нижнем Новгороде продается жилье стоимостью 100 тыс. руб. за квадратный метр, однако по высоте потолков и лестничных клеток оно сопоставимо с хрущевками. Хотя по площади жилье презентуется как элитное. Правильно считать не квадратные метры, а кубатуру; соотношение площади объема очень важно. Потолок не должен «давить». К сожалению, застройщики игнорируют это даже в премиум-классе. Подобная проблема, например, характерна для новостроек в Верхних Печерах, где фактически везде сделаны низкие потолки.
Другой принципиальный момент: у элитного жилья должен быть хороший вид из окна. Соответственно, играет роль местоположение дома. В Нижнем Новгороде исторически сложилось, что дорогие квартиры строят в центре города. Они большие по площади, с роскошным ремонтом, с охраной и т. п. Но что вы обычно видите, выглянув здесь на улицу? Окна соседнего дома или, того хуже— мусорные контейнеры. О какой элитности тут может идти речь?! Я считаю, премиум-класс обязательно подразумевает панорамный вид из окна. Пускай не Волгу, но хотя бы на сам город.
Однако некоторые эксперты говорят, что престижные дома не должны быть высокими.
— Это спорное утверждение. В США, например, самое элитное жилье— это пентхаусы. Хотя в Европе действительно элитное жилье невысокое. Там просто сложилась такая городская застройка. В Нижнем Новгороде, кстати, высотки тоже можно строить не везде. Поэтому найти подходящее место, чтобы открывалась панорама, весьма непросто. Один из удачных примеров, на мой взгляд,— комплекс «Две башни», где с 5—6 этажа открывается хороший вид из окна на город.
Какие еще критерии нужно назвать?
— Большое значение имеет инфраструктура, причем как снаружи, так и внутри. В периметре обязательно наличие детской площадки. Также у дома должны быть своя автономная котельная, охрана и грамотная управляющая организация. Особенно выделю последний критерий. Для России эта сфера деятельности— управляющие компании в ЖКХ— довольно нова. А ведь от личности председателя ТСЖ зависит очень многое, в том числе комфортность проживания жильцов.
Загородная недвижимость пользуется популярностью у нижегородцев?
— Жизнь за городом подразумевает иной формат жилья, нежели в городе. Я, например, не понимаю тех, кто покупает за городом квартиры в 3–4-этажных домах. Другое дело, если это будут таунхаусы в коттеджных поселках. Однако в Нижегородской области этот рынок развит слабо. Действующие коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам одной руки— этого явно недостаточно для города-миллионника.
Стоимость жилья в нижегородских коттеджных поселках также не всегда отражает реалии времени. В Москве эта цена различается на порядок. Так, если дом в обычной деревне стоит 20 млн руб., то аналогичное жилье в коттеджном поселке— 45 млн рублей. При этом остальные 25 млн руб.— это цена ваших соседей (вы живете в своем социальном уровне) плюс цена инфраструктуры.
В начале 2000-х эксперты обычно приводили в пример дом на улице Семашко, в последние годы называют «Изумрудный замок»
— Кроме этого, я бы еще отметил ряд домов в середине улицы Минина; они удачно скрыты во дворах. Также сюда можно отнести уже упомянутые «Две башни». Близкими к элитным считаются несколько домов на 3-й Ямской улице. Наконец, соответствует премиум-классу дом на улице Спортивной, что возвышается на откосе над Благовещенским монастырем.
А за пределами Нижнего Новгорода?
— Есть маленький элитный поселок на 10–12 домов в Зеленом городе, который называется «Лесная жемчужина». В богородском направлении это, безусловно, поселок «Приозерный», который облюбовала себе нижегородская элита. В «Безводном», который находится в 8 км от Кстова, сейчас приостановлено строительство. Место это очень дорогое, но элитным его не назовешь, поскольку отсутствует необходимая инфраструктура. Есть еще «Чешская деревня», но ее я бы, скорее, отнес не к элитным, а к бизнес-классу.
Ориентир на спрос
Элитное жилье— относительно небольшой, но очень специфический сегмент. Он живет по своим внутренним законам, ситуация на нем практически не зависит от поведения отрасли в целом. Между тем, Александр Авербах считает, что рынок дорогого жилья весьма ограничен, потому что позволить себе такое жилье могут только весьма состоятельные люди, число которых растет небыстрыми темпами.
Как меняется спрос на дорогое жилье? Вырос он или упал за последний год?
— Спрос на элитки не растет и не падает, потому что неизменным остается тот слой людей, которые могут позволить себе это жилье.
Я слышал, что в Нижнем Новгороде это около 4 тысяч семей.
— Возможно. Но мне кажется, что они уже имеют жилье и теперь разве что будут менять одну квартиру на другую. Для сравнения: в Москве приток миллионеров заметно больше. К тому же там покупает жилье элита из других городов. Поэтому в столице и спрос растет в разы быстрее.
Какие факторы в ближайшее время будут влиять на рынок элитного жилья в Нижнем Новгороде? Вырастет ли оно в цене, если, например, у нас будут проводить Чемпионат мира по футболу в 2018 году?
— Не думаю, что Мундиаль повлияет на цены. На мой взгляд, цена на элитку коррелируется разве что с ценами на нефть и общими тратами федерального бюджета. Это же не обычное жилье, которое зависит и от средних зарплат, и разных явлений, таких как финансовый кризис. У богатых людей кризиса быть не может. Впрочем, можно еще отметить политический фактор. Скажем, если в Нижний Новгород переведут Правительство РФ— тогда, наверное, элитное жилье подскочит в цене.
Много ли в городе места для строительства такого жилья?
— Место есть. Даже в центре города его достаточно, если снести некоторые ветхие постройки. Но надо понимать, что застройщик не стремится строить элитное жилье; он стремится заработать. Для этого нужно ориентироваться на спрос. Так, если в кризис вырос спрос на эконом-класс, то застройщики придумали «антикризисные дома». И их стали покупать. Причем здесь качество полностью соответствуют цене. А вот элиткам по этому критерию пора бы уже подтянуться!
Какие в целом перспективы элитного домостроения в Нижнем Новгороде?
— У нас есть богатые люди, значит, будет строиться дорогое жилье. Постепенно, я думаю, оно достигнет элитных стандартов. Все движется к этому. А то, что сегодня считается элитным, будет менять категорию и переходить в бизнес-класс. Это нормальный исторический процесс. Вспомните, что считалось элитным жильем 20 лет назад: дома на Верхне-Волжской набережной, на улице Горького, три красных высотки на Родионова, еще несколько сталинок. Сейчас все это низшая планка бизнес-класса. Исключение составляет разве что Верхне-Волжская набережная, она дорогой будет всегда.
Многие покупают дорогое жилье за границей. Там жилая недвижимость дешевле, чем у нас?
— Дешевле. У нас есть один фактор ценообразования: чем ближе к Москве, тем дороже. А Европа, как известно, находится от нашей столицы дальше, чем Нижний Новгород, поэтому в Испании и Чехии жилье дешевле.