Суперуспешный 2018-й позади. Что ждет рынок жилой недвижимости?

На круглом столе, организованном DK.RU, участники рынка жилья обсудили итоги 2018 г., а также оценили угрозы и возможности наступившего года.

Что происходило на рынке недвижимости в 2018 году?

С презентацией об итогах 2018 г. на рынке жилья выступила генеральный директор ГК «Приволжье» Елена Титова. По ее словам, прошлый год можно назвать годом успешных застройщиков: на рынке наблюдалось резкое увеличение продаж удачных проектов, перспектива зачистки рынка, а у некоторых игроков была возможность повышать цены и экономить на рекламе и продвижении. «Иногда мы наблюдали, что цены повышались практически каждую неделю», — добавила Титова.

Количество продаж по договорам долевого участия колебалось в течение года от 650 до 1000 в месяц. Однако с 2014 г. совокупный годовой спрос остается примерно на одном и том же уровне.

Количество продаж по договорам долевого участия в Нижегородской области по данным Росреестра. Показатели 2018 года представлены до конца августа

Самые популярные в прошлом году новостройки: ЖК «Новая Кузнечиха», ЖК «Торпедо», ЖК «Олимпийский» и ЖК «Маршал Град». Но не у всех дела шли так прекрасно. Сложнее всего было застройщикам-новичкам; тем, кто выбрал неправильное соотношение цены и качества или неудачную локацию.

Средневзвешенная цена жилья на вторичном рынке составила около 62 тыс. руб. Большинство покупателей сейчас предпочитают приобретать жилье в новостройках. По словам Елены Титовой, тенденция такова, что вторичное жилье тоже начинает подрастать в цене вслед за первичкой. А половине потенциальных покупателей еще нужно реализовать свое вторичное жилье перед покупкой жилья в новостройке.

Динамика средневзвешенной цены предложения по Нижнему Новгороду на рынке готового жилья (руб./м2). Источник — www.gipernn.ru

Борис Замский, заместитель генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию:

— Прошедший год показал рекордные продажи, хотя макроэкономических предпосылок для этого не было. Моя гипотеза — сказался некий спрос 2019, 2020, 2021 годов, сдвинувшийся на   2018-й на волне ожиданий, что цена будет выше, ипотечная ставка подрастет. Мы предполагаем соответственное снижение рынка относительно 2018 года.

Какие предложения популярны у потребителей?

Михаил Иванов, генеральный директор ННДК:

— Мне кажется, в 5-10-летней перспективе на первый план у застройщиков должен выйти вопрос планировок помещений для нужд людей. Есть примеры, когда у компании 20 человек — служба заказчика и 35 — служба маркетинга, которая исследует потребности покупателя, чтобы представить рынку лучшее предложение. Сегодня люди уже не готовы покупать квартиры без отделки, а хорошо бы, если бы в них и мебель уже была.

Мы в ННДК против жесткой градации жилья на категории, потому что такой подход очень сильно ограничивает рамки предложений. Поэтому мы всегда стремимся выходить за рамки типовой классификации и строить объекты на грани двух классов: «эконома» и «комфорт-класса» и «комфорта» и «бизнес-класса».

Борис Замский, заместитель генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию:

— Своя внутренняя классификация у нас в компании есть: мы выделяем объекты компакт-класса, эконом-класса, комфорт и бизнес. У каждого продукта есть  свои признаки, в первую   очередь, продуктовые, а также ценовые. С точки зрения позиционирования успешны именно те проекты, которые по продуктовым свойствам выделяются относительно аналогов, а по цене сопоставимы с ними.

 

Сергей Петров, исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес»:

— Застройщик сегодня делает квартирографию из отдельной квартиры. Очередность такая: квартира, дальше этаж, дальше уже дом. И количество различных планировок в одном доме — это важный показатель. Мы в прошедшем году заметили, что и мелкие, и крупные застройщики исходят из потребностей покупателей. Это главное конкурентное преимущество. Люди попробовали пожить в студиях, но такое жилье некомфортно для семьи даже из двух человек. Тренд «куплю самое дешевое, но чтобы у меня была недвижимость» уже сошел на нет.

 

Дмитрий Есин, заместитель директора по продажам ГК Каскад:

—Трендом будущих нескольких лет будет стремление к эргономичности квартир, т.е. функциональное  использование каждого квадратного метра. Такую тенденцию уже можно  наблюдать на примере девелоперских компаний Москвы и Санкт-Петербурга, активно экспериментирующих с квартирографией. Если несколько лет назад популярностью пользовались квартиры малого метража — однушки и квартиры-студии, то сейчас мы наблюдаем увеличение спроса  на двух-, трех- и даже четырехкомнатные квартиры. За последний год доля продаж такого формата жилья увеличилась, мы как застройщик связываем эту тенденцию с демографической особенностью — у семей, которые приобретали жилье 5-7 лет назад, появились дети и  сейчас они стремятся увеличить площадь своего жилья.

Наталия Елистратова, управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Нижегородской области:

— Анализ наших ипотечных продуктов также свидетельствует о росте спроса на квартиры большей площади.  У нас пользовалось популярностью специальное предложение по ипотеке  для недвижимости от 65 кв. м. 

 

Как изменит рынок финансирование с использованием эскроу-счетов?

Борис Замский, заместитель генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию:

— Правила долевого участия, действовавшие ранее — по сути, это бесплатный кредит застройщику, кредит без критериев, без оценки проектов. Действительно, были и те, кто недостаточно эффективно оценивал рынок и свойства продуктов. Были случайные игроки, которые каким-то образом получили площадку для строительства,  не имея профильного опыта, начинали продажи, и ровно в объеме полученных от дольщиков средств велась стройка.  Кто-то, продавая дешево, смог завершить проект, а у кого-то такая схема не прокатила. А так как нет кредита, нет собственных средств, объекты превратились в долгострои. Теперь эта ситуация будет полностью исключена. Для финансирования будет необходимо или  вложить свои средства, или взять кредит в банке. А банк кредит под необеспеченный непонятный проект не даст. Результат однозначный — игроков станет меньше. Не потому даже, что усложняются рыночные условия, растет себестоимость или рынок сужается. Возможности для финансирования проектов для непрофессиональных игроков будут очень сильно ограничены. Все новые объекты должны строиться по новым правилам с применением эскроу-счетов. Финансирование с помощью эскроу-счетов однозначно увеличит себестоимость квадратных метров. Но есть и другие факторы роста себестоимости: вырос НДС, стоимость арматуры, понемногу растут в цене цемент и бетон.

Александр Грицай, директор РЦ «Волжский» Райффайзенбанка:

— Интересно, что будет на рынке в 2020, 2021 г. — это переходный период. Сейчас реализуются многие проекты, которые были запущены еще в 2018 г. Глобально то, что сегодня происходит в отрасли строительства жилой недвижимости, похоже на ситуацию последних лет в банковской сфере. Более слабые, малоэффективные застройщики будут вынуждены уйти с рынка.

 

Евгений Слиняков, генеральный директор АО «Промис»:

—Мы — не компания-застройщик и никогда не пытались им стать. Но у нас есть опыт строительства десятиэтажного дома по программе арендное жилье, в том числе и для своих сотрудников. В доме реализованы все известные нам энергоэффективные технологии и технологии «Умный дом». Себестоимость строительства составила больше 80 тыс. руб. за кв. м. Цена аренды квартиры составляет от 260 до 300 руб. за кв. м в месяц, цена квартир составляет от 95 до 105 тыс. руб. за квадрат. Все квартиры выполнены с чистовой отделкой, кондиционером, мебелью в душевых и с системой «Умный дом».

Я сильно сомневаюсь, что после вступления новой схемы финансирования строительства жилья через эскроу-счета какой-либо банк даст всем сегодня работающим застройщикам кредиты. Кредиты смогут получить только 5-6 крупных компаний. Финансирование нашего дома осуществлялось на 80% за счет кредитных ресурсов. Банк, который нам выдавал кредит, готов и дальше выдавать кредиты, но назначение кредита в договоре должно быть «на пополнение оборотных средств». Сегодня даже средним компаниям, которые ведут строительство жилья, банки кредиты не дадут. Почему? Потому что необходимую для банка отчетность финансово-хозяйственной деятельности они не смогут вести, так как для этого у них нет ни опыта, ни персонала, ни желания.