Сразу два застройщика из Ижевска выходят на рынок Нижнего Новгорода

Аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов с интересом наблюдает за двумя иногородними компаниями, которые намереваются вести жилищное строительство в Нижнем Новгороде. Почему застройщиков привлекли не самые «простые» участки, чем их заинтересовал местный рынок и кто, собственно, планирует реализовать здесь новые проекты? Слово эксперту.

Иногородняя интервенция

С октября 2017 года компании из Удмуртии начали последовательно приобретать участки в Нижнем Новгороде. При этом их конкуренты – нижегородские застройщики - проявляют полную пассивность.

Первой на местном рынке появилась группа компаний «Талан». Она заявилась на несколько аукционов по продаже права развития застроенных территорий. ООО «Талан Регион-3» заняло участки в границах улиц Батумской, Героя Елисеева в Приокском районе, а также в границах улиц Журова, Чонгарской, Искры, Тираспольской в Канавинском районе. Площадку в границах улиц Большой Перекрёстной, Дальней, переулка Баева, улицы Одесской в Нижегородском районе выкупило ООО «Талан Регион-6».

Общая площадь выкупленных участков составляет 4,3 га. За них ГК «Талан» заплатила относительно небольшие деньги: 26,5 млн руб. Участки обременены расселением аварийного и ветхого фонда. К примеру, на площадке на Большой Перекрёстной в Нижегородском районе находятся два жилых дома постройки до 1917 года. Но и площадь участка невелика: всего 0,6 га.

В январе-феврале 2018 года к нижегородским торгам подключилась другая ижевская компания – «Юника Инвест». Она приобрела четыре участка. Три находятся в границах улиц Малой Ямской – Шевченко – 3-я Ямской – Максима Горького. 2,7 га ушли за 105 млн руб. Один участок расположен в границах улиц Белинского – Тверской – Невзоровых (Советский район). 1,7 га достались «Юнике Инвест» за 126 млн руб.

Получаются интересные цифры: 4,3 га у одного застройщика и 4,4 га у другого. При этом один вложил 26,5 млн руб., а другой почти на порядок больше: 232 млн руб.

Ижевские корни и японские финансы

ГК «Талан» - достаточно опытный застройщик, она 16 лет на рынке. Начинала в Ижевске, продолжила в Перми. В 2017 году на сайте ГК появилась карта РФ с планами «захвата» регионов. На ней Уфа, Набережные челны Челны, Тверь, Хабаровск, теперь и Нижний Новгород.

ГК «Юника» - ижевский девелопер с японскими корнями. Yunika Corporation инвестирует в строительство и управление недвижимостью. Японцы создали российскую группу компаний, через которую вкладываются в местные проекты. В частности, они участвовали в строительстве жилья в Перми совместно с компанией «УралДомСтрой». С тем же партнёром планируется реализовать проекты в Нижнем Новгороде.

Анализируя деятельность «ижевских японцев», следует внимательнее присмотреться к партнёру. Это тоже ижевский, но более молодой застройщик: «УралДомСтрой» действует с 2010 года. Объёмы строительства скромнее, чем у «Талана»: пять построенных жилых комплексов и бизнес-центр в Ижевске, ещё пять ЖК в очереди. Стоит, однако, учитывать, что в Ижевске жилые комплексы – это наша точечная застройка, именованные дома (типа «Дома на Свободе»). На своём сайте «УралДомСтрой» так же, как и «Талан», предлагает сотрудничество иногородним компаниям (партнёрство, выкуп земли, объектов).

За плечами ижевских застройщиков нет крупных проектов, сравнимых с объектами нижегородских «тяжеловесов» типа «Старт-Строя» или «Жилстрой-НН». Наши компании строят микрорайоны на десятках гектаров, сотни тысяч квадратных метров жилья. Ижевские девелоперы - середнячки типа нижегородских ГК «Выбор» или «Андор». Микрорайонной застройки они никогда не вели, максимум, строили кварталы из трёх-четырёх-пяти домов.

Не друзья, не враги

Явной связи между девелоперами я не нашёл. На рынке Ижевска они конкуренты: работают в одной нише. «Талан» более сильный, с большим объёмом строительства, агрессивной региональной экспансией. Зачем им Нижний Новгород?

Масштабы ижевского рынка по сравнению с Нижним Новгородом довольно малы. При этом в Ижевске, где проживает 650 тыс. человек, в 2016 году было построено 303 тыс. кв. м многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, который почти в два раза больше, в том же году, по данным Росстата, построено чуть больше - 328 тыс. кв. м.

В Ижевске средняя зарплата и цены на жильё ниже, чем в Нижнем Новгороде. Естественно, удмуртские застройщики смотрят в сторону более привлекательных регионов. У нас в этом плане выгодная обстановка: строят мало, стоимость жилья высокая, уровень зарплаты выше. Для застройщиков с небольшими проектами у нас очень привлекательная рыночная ситуация.

Соседние регионы: Пермь, Уфа – это миллионники, также перспективные территории развития. По моему мнению, двум застройщикам стало тесно на родном рынке. «Талан» это понял раньше и стал развивать региональное направление, приглядывался к крупнейшим городам поблизости от Ижевска, чтобы не завышать затраты на управление. Хотя смотрят и далёкие богатые регионы: «Талан Регион 7» хотел даже купить площадку в Краснодаре, но проиграл аукцион.

Если бы ГК «Талан» и «Юника» были непримиримыми конкурентами, они бы отчаянно бились между собой за каждый участок в Нижнем Новгороде. Но получается так, будто они договорились… попробовать.

«Заявление» за 20 млн. рублей

Конечно же все предложения мэрии Нижнего Новгорода в 2017-2018 гг. подробно рассматривали и «просчитывали» местные застройщики. Очевидно, что компаниям интересны не только масштабные, долгосрочные, но и более мелкие проекты.

Все выставленные на торги участки – «тяжёлые», рентабельность при застройке низка. Велик объём расселения, а в центре города на эти траты накладываются ещё и высотные регламенты (а основная часть предложений – это Нижегородский район).

Есть и другие минусы. К примеру, в районе Больших Оврагов есть трудности с коммуникациями. А участок в границах улиц Тверской – Белинской, который купила «Юника», - это вообще градостроительный казус. Все нормативы на объём строительства жилья в этом квартале уже выбраны очень плотной застройкой ЖК «Хороши хоромы». Получается, что на свободном участке можно построить что-то малоэтажное: школу, детский сад и… разбить рядом сквер – замечательно! Но ведь ижевская компания - не меценаты. Чтобы окупились инвестиции, нужны изменения в генплан. Их иногороднему застройщику будет очень сложно «продавить».

Сторонние застройщики могли прийти на эти трудные площадки по ряду причин. Первое – незнание местного рынка, местных градостроительных нормативов, ситуации с инженерной инфраструктурой. Второй, более интересный вариант, - желание «зацепиться» за регион. К примеру, пойти на нулевую рентабельность либо, вообще ничего не построив, установить деловые связи, заявить, что реализуют свой новый проект в Нижнем Новгороде. Таким образом компания может дать сигнал потенциальным партнёрам, инвесторам из другого региона: приносите свои участки, давайте сотрудничать и так далее.

ГК «Талан» вполне могла заплатить 20 млн руб., чтобы обозначить своё присутствие в регионе. А вот у японцев ситуация сложнее: они потратили в десять раз больше. Такая цена вхождения в рынок великовата.