Сдающие в аренду коммерческую недвижимость физлица могут перейти на ИП

Федеральная налоговая служба разместила на своем сайте разъяснение, в котором говорилось, что физлица, сдающие в аренду недвижимость, для использования в коммерческих целях, помимо уплаты налога на доход  физлиц должны платить и НДС.

В качестве примера был приведен факт судебного разбирательства с одним из граждан сдающим помещения под аптеки. Этот гражданин с 2003 года являлся собственником торгового павильона, а с 2005 года также стал владельцем встроенного помещения по другому адресу. Оба нежилых объекта изначально были приобретены для коммерческой деятельности и расположены на земельных участках, предназначенных для торговли. Физлицо сдавало их предприятию в аренду под аптеки.

По результатам выездной налоговой проверки инспекция отметила, что, сдавая вышеуказанные помещения в аренду, гражданин занимался предпринимательской деятельностью, а значит должен был уплатить НДС. Поэтому она доначислила ему налог на добавленную стоимость, пени и штраф.

Не согласившись с инспекцией, гражданин обратился в суд. Он сослался на то, что как собственник он имеет право сдавать нежилые помещения в аренду на основании гражданско-правовых сделок. Это не относится к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов он уплатил налог на доходы физических лиц.

Суд первой инстанции поддержал гражданина, указав, что сам по себе факт совершения им возмездных сделок недостаточен для признания его предпринимателем, а сдача в аренду собственного имущества является реализацией его законного права. Однако суд апелляционной инстанции это решение отменил, признав выводы инспекции обоснованными. Истец сдавал принадлежащие ему нежилые помещения юридическому лицу для коммерческой деятельности. Следовательно, гражданин должен был уплачивать налог на добавленную стоимость.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ согласилась с апелляционной инстанцией. Она указала, что объективным критерием для квалификации деятельности истца как предпринимательской является назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Судебная коллегия признала выводы инспекции о том, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, обоснованными, так как принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения и расположено на земельных участках, которые также предназначены для торговой деятельности.

По мнению Ольги Ивановой-Назаровой, определяющим моментом именно предпринимательской деятельности является ее систематический характер, то есть регулярное получение прибыли, в частности, от сдачи в аренду.

«Поэтому те рантье, которые имеют в собственности пул объектов, все, в основном, зарегистрированы в качестве ИП. Поскольку в мозгах наших соотечественников давно запрограммирован консервативный подход к инвестициям, и многие вкладываются в недвижимость, в собственности многих находится по одному - два объекта, которые они сдают, не регистрируясь в качестве ИП», - пояснила она ДК.

По мнению финансового директора «Нижегородской девелоперской компании», необходимость уплаты НДС не приведет к отказу граждан от сдачи своей собственности в аренду. «Без пассивного дохода никто остаться не захочет», - отметила она.

Также этот фактор и не уведет сегмент сдачи в аренду физлицами коммерческой недвижимости в «тень». «Так как многие арендаторы не платят наличными деньгами, и с ними сейчас большие сложности в связи с контролем банками всех операций по 115-ФЗ. Может быть, данное решение ВС кого-то простимулирует зарегистрироваться», - сказала госпожа Назарова.

«Хотя, в УК РФ есть понятие «незаконное предпринимательство» - преступление, предусмотренное ст.171, которое наказывается штрафом, обязательными работами и даже арестом. Но сумма штрафа сильно меньше того размера, который доначислили бедному собственнику рассматриваемого дела», - резюмировала эксперт.