Покупатели «подогрели» рынок недвижимости

Главной особенностью уходящего года на рынке недвижимости стал резкий рост цен на жилье. Нижегородские девелоперы за год построили сразу несколько крупных торговых и торгово-развлекательных центров и приступили к строительству современных складских комплексов.

эксперты
Валерий Англичанинов
министр строительства Нижегородской области
Алексей Апарин
директор компании «Автоград»
Александр Дэко
директор по продажам ООО «Строительная компания «Стриот»
Александр Жилевский
директор по продажам ГК «Выбор»
Виктор Зверев
генеральный менеджер ГК «Электроника»
Сергей Макаров
маркетолог Волго-Вятской строительной компании
Михаил Миллер
директор по продажам логистических услуг ООО «Предприятие «Алиди»
Лариса Корьева
заместитель директора РАН «Калинка»
Андрей Костин
президент ГК «Лэндон»
Дмитрий Кузин
генеральный директор ГК «Кварц»
Ольга Сажина
директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»
Олег Сорокин
генеральный директор ГК «Столица Нижний»
Анатолий Рябинин
директор АН «Чекни»

Почему выросли цены на жилье
Сколько нового жилья появится в городе в следующем году
Когда произойдет насыщение рынка торгово-развлекательных центров
Почему начался бум складского строительства

Главной отличительной особенностью 2006 г. участники строительного рынка считают небывалый рост цен. Как отмечает директор по продажам ООО «Строительная компания «Стриот» АЛЕКСАНДР ДЭКО, замедлился он только в последние месяцы года. Если летом цены росли не менее чем на 2025% в месяц, то уже в октябре рост снизился до 15%, а в ноябре — до 10%. При этом увеличивались и объемы продаж. По словам г-на Дэко, в «Стриот» рентабельность по сравнению с прошлым годом возросла примерно в два раза.

Ипотека и инвесторы раскачали спрос

В 2006 г. объемы строительства в Нижнем Новгороде увеличились лишь незначительно. В первом полугодии объем вводимого жилья был на 27% ниже, чем за аналогичный период 2005 г. По данным городской администрации, объем вводимого жилья в 2006 г. по сравнению с 2005 г. вырос на 13%, составив 401 тыс. кв.м. Эксперты полагают, что стагнация на рынке жилищного строительства связана с принятием в марте 2005 г. закона «О долевом строительстве», ужесточившего требования к работе застройщиков. Закон, в частности, требует оформлять разрешительную документацию в федеральных органах власти. При нынешнем порядке документооборота это заставляет переносить сроки начала строительства и сдачи объектов. АЛЕКСАНДР ЖИЛЕВСКИЙ, директор по продажам ГК «Выбор»: «Из-за изменений в градостроительном законодательстве в конце 2005 г. — начале 2006 г. рост жилищного строительства снизился: площадок выделялось меньше, период от начала их освоения до продажи готового жилья удлинился». Государственная Дума сейчас перерабатывает этот закон, и вполне вероятно, что с начала 2007 г. право регулировать нижегородский рынок строительства вернется к региональным чиновникам.

В нагорной части города строительство жилья сдерживал недостаток энергетической инфраструктуры. ОЛЬГА САЖИНА, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»: «Вопрос строительства на основных стройплощадках верхней части города — по улицам Белинского, Деловой и Родионова — находится в подвешенном состоянии. Участки выделены, но тепло- и электроэнергией будущее жилье не обеспечено».

Одновременно с уменьшением темпов строительства в первой половине года резко увеличился спрос на жилье. По оценкам участников рынка, сейчас он превышает предложение в два раза. Эксперты «ДК» считают, что рост спроса связан в первую очередь с развитием ипотечного кредитования. Центральный банк РФ ГУ по Нижегородской области приводит данные о размере кредитов, выданных зарегистрированными на территории области банками: за девять месяцев 2006 г. он составил 2077 млн руб., за весь 2005 г. — 641 млн. Директор агентства недвижимости «Чекни» АНАТОЛИЙ РЯБИНИН замечает, что ипотека вытесняет аренду помещений: ежемесячные затраты для потребителя примерно одинаковы. В результате через два-три года, по мнению г-на Рябинина, каждая вторая сделка будет ипотечной. Сегодня только 6% сделок на рынке жилья совершается с помощью ипотеки.

По мнению экспертов, существенную роль в повышении спроса сыграла нестабильность доллара. Сегодня вложения в недвижимость доходнее валютных и рублевых вкладов. Люди предпочитают вкладывать свободные средства в жилье. По оценкам разных экспертов, от 20% до 70% покупателей приобретают жилье для его дальнейшей перепродажи.

Министр строительства Нижегородской области ВАЛЕРИЙ АНГЛИЧАНИНОВ обещает, что в 2007 г. ситуация должна измениться. По его словам, сегодня возводится 800 тыс. кв.м жилья. К 2010 г. эта цифра должна увеличиться до 1,6 млн. Валерий Англичанинов: «Подготовленных участков, то есть обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой, действительно мало. Сегодня областное правительство уже утвердило программу, согласно которой до 2020 г. застройщики освоят 56 площадок. Ежегодно к застройке область должна предоставлять площадки общей площадью 1,3 млн кв.м». Областное правительство рассчитывает, что строительство на этих площадках будет вестись комплексно. «Точечная застройка исчерпала себя», — заявляет Валерий Англичанинов. Теперь, рассматривая проект застройки участка, чиновники будут уделять особое внимание размещению на ней детских садов, школ, спортивных сооружений, поликлиник.

На рынок жилищного строительства пришли новые игроки

По словам экспертов, рентабельность строительного бизнеса в 2006 г. увеличилась по сравнению с 2005 г. вдвое, что привлекло на нижегородский рынок жилищного строительства новых крупных игроков. В начале 2006 г. в городе начали работать московские СУ-155 и «Жилищная корпорация ПИК». В августе о своем намерении построить жилой квартал в Нижнем Новгороде заявила международная гостиничная сеть Global Hyatt Corporation. На рынок жилищного строительства вышла ГК «Столица Нижний», ранее строившая торгово-развлекательные и бизнес-центры. По словам генерального директора ГК «Столица Нижний» ОЛЕГА СОРОКИНА, его компания собирается стать одним из крупнейших игроков на городском рынке жилищного строительства: «Столица Нижний» планирует сдавать в эксплуатацию от 40 до 70 тыс. кв.м жилья ежегодно. По данным «ДК», в 2005 г. крупнейший нижегородский застройщик «Жилстрой-НН» возвел 78 тыс. кв.м жилья, а все строители города — 365,5 тыс. кв.м.

Приход в регион серьезных конкурентов не напугал нижегородских застройщиков. Генеральный директор ГК «Кварц» ДМИТРИЙ КУЗИН не советует драматизировать этот процесс: «Потенциал рынка большой, и каждый может занять в нем свою нишу. Главное — чтобы правила управления застройкой в городе для всех инвесторов были одинаковыми — прозрачными и понятными. Мы, например, собираемся удвоить и утроить объемы сдаваемого жилья». Ольга Сажина готова сотрудничать со столичными застройщиками. По ее словам, компания «Жилстрой-НН» в 2006 г. участвовала в конкурсе по распределению земельных участков наравне с учрежденным областным правительством ЗАО «Нижегородкапстрой» и московским СУ-155. «И мы, и они выиграли участки, — подчеркивает г-жа Сажина. — Ситуация абсолютно рыночная, конкурентная. Мы готовы работать с москвичами и как субподрядчики».

Элитное жилье переезжает за город

Эксперты отмечают, что на фоне вялого роста застройки жилья в городе весьма бурно развивается рынок коттеджного строительства. По данным участников рынка, в 2006 г. объемы индивидуального строительства по сравнению с предыдущим годом выросли почти вдвое.

До недавнего времени коттеджные поселки в регионе возникали «стихийно». По данным экспертов, сейчас в регионе планируется строительство около 15 поселков. Участники рынка утверждают, что не смогут удовлетворить растущий спрос на загородные коттеджи. По оценке директора компании «Автоград» АЛЕКСЕЯ АПАРИНА, примерная емкость рынка составляет 300400 коттеджей в год. В этом году «под ключ» не сдадут ни одного поселка. «В данное время коттеджного строительства как такового нет, — поясняет Алексей Апарин. — Пока лишь идет продажа земельных участков под строительство».

По словам маркетолога Волго-Вятской строительной компании СЕРГЕЯ МАКАРОВА, стоимость квадратного метра готового коттеджа варьируется от $600 до $700. Основные требования — экологически благоприятная зона, охраняемая территория, единый архитектурный стиль, близость мест отдыха, собственная инфраструктура.

Наиболее престижные места для строительства загородных коттеджных поселков — район Зеленого города, Горьковского водохранилища, земельные участки вдоль Оки по Богородскому направлению. Наиболее масштабная застройка сейчас ведется в Богородском направлении — там строятся коттеджные поселки «Гранд Парк», «Сан-Сити», «Княжье поле», «Бурцев Ключ». По словам заместителя директора РАН «Калинка» ЛАРИСЫ КОРЬЕВОЙ, динамика роста цен на землю здесь весьма высока. За месяц цена на землю в разных районах области может увеличиться на 50100%. Г-жа Корьева прогнозирует дальнейший рост цен: «То, что произошло с ценами на квартиры, происходит и с ценами на землю». Подогревает ситуацию спекулятивное приобретение земли с целью ее дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Президент ГК «Лэндон» АНДРЕЙ КОСТИН считает, что пик ажиотажа на приобретение земли пришелся на 2005 г., сейчас же люди скупают остатки.

Оптовые компании начинают строить качественные складские помещения

В 2006 г. в области стало развиваться строительство высококлассных складских терминалов. К возведению складов класса «А» приступили сразу несколько нижегородских оптовых компаний. Как сообщил директор по продажам логистических услуг ООО «Предприятие «Алиди» МИХАИЛ МИЛЛЕР, компании ВКТ и «Энко» начинают строить складские комплексы площадью 30 и 20 тыс. кв.м соответственно, а ГК «Фрукты и продукты» в 2007 г. планирует ввести в эксплуатацию терминал площадью 6000 кв.м.

По мнению экспертов, оптовые компании были вынуждены заняться строительством складов из-за отсутствия предложения. Михаил Миллер заявляет, что рынок нуждается в 300400 тыс. кв.м терминалов категории «А». Первый в области терминал класса «А» компания «Алиди» построила в 2005 г. для обслуживания крупных федеральных клиентов. Компания выделила 10 тыс. кв.м для нижегородских поставщиков быстрооборачиваемой потребительской продукции: одежды, бытовой химии, бакалеи. Единственный терминал категории «Б» площадью 100 тыс. кв.м принадлежит компании «Логопром».

Торговые центры уходят на периферию

Если в 20042005 гг. в Нижнем Новгороде строилось одновременно несколько крупных офисных зданий, то 2006 г. девелоперы ввели в эксплуатацию сразу несколько торгово-развлекательных центров: «МЕГА», OBI, «Муравей», «Золотая миля». По оценке экспертов, в 2006 г. общий объем торговых площадей вырос по сравнению с прошлым годом более чем на 30%. Год назад девелоперы старались освоить площадки под строительство в центре города — теперь отсутствие свободных площадок в центре заставляет их переезжать на окраины. В феврале 2006 г. ГК «Земляне» вывела на рынок ТЦ «Муравей» (25 тыс. кв. м) в Ленинском районе. В мае ГК «Электроника» открыла вторую очередь ТРЦ «Золотая миля» в центре Сормова (площадь второй очереди — 24 тыс. кв.м, общая площадь — 32 тыс. кв.м). В октябре IKEA завершила строительство в Кстовском районе «МЕГА-молла» общей площадью 140 тыс. кв.м. В декабре «Столица Нижний» ввела в эксплуатацию первую очередь ТРЦ OBI в Верхних Печерах. В Автозаводском районе «Городской проект» строит ТЦ «Парк авеню» (общая площадь — 10 тыс. кв. м). Еще несколько крупных проектов застройщики заявили на ближайшие два-три года: ТЦ 36 тыс. кв.м в микрорайоне Мещерское озеро (девелопер ТД «Русская тройка»), ТРЦ «Парк хаус» общей площадью 65 тыс. кв.м в Ленинском районе в парке «Дубки» («Время»), ТРЦ общей площадью 135 тыс. кв. м на площади Лядова (ГК «Электроника»). Нижегородские инвесторы начинают осваивать и область. «Электроника» планирует построить ТРЦ в Арзамасе общей площадью 24 тыс. кв.м, а также в Сарове, рассматривает варианты строительства ТРЦ в Дзержинске.

В ближайшие два-три года в Нижнем Новгороде появится как минимум семь новых торгово-развлекательных центров. Нынешней осенью ГК «Электроника» начала строить свой ТРЦ на площади Лядова. Эксперты «ДК» считают, что рынок далек от насыщения. «Перераспределения рынка арендаторов в связи с ростом числа торгово-развлекательных центров в Нижнем Новгороде, скорее всего, не будет», — заявляет г-н Стеклов. Якорные арендаторы потенциальных нижегородских ТРЦ — преимущественно московские сетевые компании, которые постепенно расширяют свои доли на региональных рынках. Эксперты тем не менее ожидают насыщения рынка торговых площадей не раньше чем через два-три года. Уже сейчас, выходя с новыми проектами, девелоперы вынуждены тщательно продумывать их концепции и все больше внимания уделять зонам развлечений. В «Золотой миле», кроме уже привычного для ТРЦ кинотеатра, есть детский центр, зал игровых автоматов, боулинг, бильярд, казино, ночной клуб. В ТРЦ на площади Лядова зона развлечений и спорта предположительно займет 40% площадей.

Девелоперы начинают строить гостиницы

В 2006 г. несколько московских компаний заявили о намерении построить в Нижнем Новгороде отели. Группа компаний «Корстон» приступила к строительству 25-этажного четырехзвездочного гостиничного комплекса на Мещерском бульваре. ЗАО «Моспромстрой» рассматривает возможность строительства сразу нескольких гостиниц в нашем городе. Эксперты считают, что гостиницы будут востребованы. По данным городской администрации, заполняемость нижегородских трехзвездочных гостиниц сегодня составляет 70%. Во время проведения массовых мероприятий не хватает более 30% гостиничных мест. По данным министерства экономики и развития предпринимательства Нижегородской области, сейчас в городе 20 отелей. Категория «четыре звезды» присвоена только гостиницам «Волна» (198 номеров), «Александровский сад» (49 номеров), категория «три звезды»  — гостинице «Октябрьская» (75 номеров). Остальные нижегородские отели могут претендовать только на «две звезды». В целом в гостиницах города насчитывается 1,8 тыс. мест. При этом один только научно-промышленный форум «Россия Единая» собирает до 2000 гостей одновременно. Глава городской администрации заверяет, что готов оказывать поддержку инвесторам, которые намерены строить гостиницы в Нижнем Новгороде.

Ольга Сажина: «Пока из-за несовершенства законодательства застройщики не могут планировать свою работу на несколько лет вперед».

Дмитрий Кузин: «На нижегородском строительном рынке места хватит всем».

Алексей Апарин: «Рынок загородного строительства характеризует огромный спрос, недостаток предложения и отсутствие конкуренции».