Аналитика: пригородные инвестиции

Сегодня в Нижегородской области представлено порядка 56 предложений проектов. Больше 50% коттеджных поселков предлагают три варианта сотрудничества: покупку земли с подрядом, без подряда и покупку готового дома с участком. По словам директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, владельцы поселков предпочитают предлагать готовые объекты исходя из клиентского спроса: «Как правило, застройщики строят два‑три демонстрационных дома и ждут, когда поступят первые заказы на реализацию подобных проектов». По ее словам, такая осторожность девелоперов и инвесторов объясняется их неуверенностью в реализации объектов.

Несмотря на сдержанное поведение застройщиков, среди нижегородцев с 2009 г. стабильно растет интерес к загородным коттеджным поселкам. Вслед за количеством желающих приобрести или построить загородный дом увеличивается и конкуренция предложений на рынке загородной недвижимости. По словам директора по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом» Ирины Солнцевой, в 2011 г. заявление на регистрацию подали 17 новых коттеджных поселков, в 2012 г. — уже восемь.

Что касается параметров предложений на рынке, они изменились со времен кризиса. Пять лет назад предложение по продажам участков начиналось от 20 соток, а жилые площади от 250–300 кв. м. Среднее количество домовладений в коттеджных поселках, которые сейчас представлены на рынке Нижегородской области, составляет от 100 до 400. Площадь домов — от 80 до 150 кв. м, площадь земельного участка — от 7 до 30 соток. Стоимость домовладений составляет от 1,7 млн до 4,5 млн руб., земельного участка — 53 тыс. руб. за сотку.

В основном застройщики предлагают покупателям коттеджи, таунхаусы и дуплексы, за редким исключением — индивидуальные жилые дома на несколько квартир. По словам Ирины Солнцевой, только 20% рынка загородной недвижимости представлено новыми объектами, построенными после 2007 г., остальные были возведены в 50–60 гг. прошлого века. Поэтому у многих жителей города загородная жизнь ассоциируется исключительно с покосившимися деревянными избушками со скрипучими полами. Именно этот факт, по словам экспертов, мешает сделать окончательный выбор в пользу дома вне мегаполиса.

Большинство владельцев коттеджей и даже таунхаусов имеют еще и квартиру в черте Нижнего Новгорода. «Время в пути до места работы или учебы не будет слишком сильно отличаться, да и местная прописка позволяет пользоваться объектами социальной инфраструктуры ближайшего населенного пункта», — комментирует Ирина Солнцева.

На сегодняшний день самое большое количество коттеджных поселков сосредоточено на Павловском, Арзамасском и Лысковском направлениях. Еще одним популярным в посткризисный период стало Борское направление.

Строят на свои

Если на Арзамасском направлении строятся в основном поселки эконом‑класса, на Павловском и Лысковском — половина предложений в сегментах бизнес и премиум.

Одним из самых заметных трендов рынка загородной недвижимости, по мнению госпожи Солнцевой, становится то, что рынок коттеджных поселков начинает сегментироваться. Массовое предложение, безусловно, сосредоточено в сегменте эконом и составляет более 60% организованных коттеджных поселков. Однако за последний год вдвое увеличилось и предложение в сегменте премиум.

Стоимость коттеджей эконом‑класса варьируется от 2,5 млн руб. до 4 млн руб. Элитное жилье за городом можно приобрести за 12–100 млн руб. «Цена квадратного метра коттеджа определяется сложностью проекта, стоимостью строительных материалов и строительно‑монтажных работ. Если определять стоимость домовладения, то она формируется из трех составляющих: цены земельного участка, стоимости подведения коммуникаций и строительства дома. Единой формулы нет. К примеру, стоимость подведения коммуникаций может составлять от 30 до 80% от стоимости самого земельного участка», — комментирует Ирина Солнцева.

По словам генерального директора ООО «Горизонт» Юрия Воробьева, стоимость строительства коробки зависит от материалов возводимого дома, его площади и установленных сроков. «Деревянный дом площадью около 100 кв. м обойдется в сумму порядка 1,5 млн руб., а дом площадью 300 кв. м из клееного бруса — не менее, чем в 5 млн».

Эксперты отмечают, что инвестируют в проект застройщики в основном свои средства. «На сегодняшний день в строительство нашего коттеджного поселка вложено порядка 300 млн руб., 90% из которых — это собственные средства. На момент завершения реализации проекта общий объем инвестиций составит

3 млрд руб. Ожидается, что на этой стадии соотношение собственных средств к кредитным составит 30/70», — комментирует господин Воробьев.

К основным затратам можно также отнести средства на возведение дома, далее идут вложения в развитие инфраструктуры поселка — это и подведение газа, воды, электричества, асфальтирование дорог, организация мест общего пользования и обеспечение безопасности жителей. В процентном соотношении затраты распределяются следующим образом: строительство коробки — 60%, развитие инфраструктуры — 30%, выкуп земли — 10%.

Стоит отметить, что на рынке загородных коттеджных поселков эконом‑класса большинство предложений предполагает земельные участки и уже построенные дома либо таунхаусы, которые, по мнению экспертов, не пользуются спросом у горожан. Среди причин такой непопулярности эксперты отмечают неудобный формат. Покупатель ожидает от загородной жизни свободы от соседей, наличие земельного участка для строительства гаража, бани или хозяйственного помещения и больших площадей. Останавливая выбор на таунхаусе, он получает 100–200 кв. м за 2,5–6 млн руб. на 1,5–2,5 сотках земли. Те же самые условия доступны и в городе.

Эксперты отмечают: если в коттеджном поселке продаются земельные участки, нужно внимательно читать договор купли‑продажи. Поскольку, с одной стороны, в нем должны быть отражены обязательства застройщика по подведению или подключению коммуникаций, а с другой стороны — могут быть включены пункты, обязывающие покупателя построить дом в определенный срок или согласовать с застройщиком проект. Участок без подряда чаще доступен с подведенными коммуникациями либо их подведение может быть включено в цену. Земля, как правило, находится в окружении таких же участков, предназначенных для жилой застройки. В будущем из них образуется поселок, поэтому ничего, кроме жилого дома, на этом месте построить не позволят.

Ирина Солнцева считает, что участок с подрядом на строительство — это оптимальный вариант для тех, у кого есть деньги, но нет времени и желания дневать и ночевать на стройке. «При этом способе вряд ли получится сэкономить, но есть и преимущество: застройщик, которому нужно неоднократно продавать свои услуги, будет стремиться выполнять работы с должным качеством и соблюдением сроков, поскольку любые недостатки скажутся на его репутации и доверии будущих покупателей», — утверждает она.

Отсутствие инфраструктуры

Наиболее затратная и трудоемкая часть строительства — обеспечение домовладений инженерными коммуникациями: канализацией, водопроводом, газом, электричеством. Именно эта часть работ может достигать до 50% стоимости домовладения. «Застройщикам проще огородить землю забором, поставить пустые коробки, назвать все «коттеджный поселок» и сделать выгребную яму, а не центральную канализацию. В Нижнем Новгороде поселков с реально работающей центральной системой инженерных коммуникаций меньше пяти», — рассказывает Михаил Исаков.

По мнению аналитиков, массовая продажа участков без подряда дискредитирует сам формат организованных поселков. Во‑первых, вместо концептуальной застройки покупатель получает дома, которые не выдержаны в едином стиле, во‑вторых, застройщик в таких проектах заинтересован только в реализации участков. Ему не интересно развивать инфраструктуру и поддерживать коммуникации в должном состоянии.

А те девелоперы, которые хотят выполнить свои обязательства перед клиентами, убеждаются, что не всегда им готовы пойти навстречу. По словам игроков рынка, основная проблема подведения инженерной инфраструктуры кроется даже не в финансовой стороне вопроса (все коммуникации создаются за счет застройщика), а в том, что им приходится иметь дело с неповоротливыми монополистами. И если с электричеством стало проще, то, чтобы провести газ и воду, нужно потратить множество времени, сил и здоровья. Госкорпорации видят в любом проекте способ подзаработать и диктуют свои правила, буквально выкручивая девелоперам руки. «Процедуры получения разрешения не отрегулированы, на это уходит много времени. Мы подводили газ с согласованием, с готовыми проектами и со всеми документами 2,5 года», — сетует генеральный директор УК «Доминант групп» Эдуард Чупров.

То же касается и внутрипоселковых дорог. Каждый застройщик делает их на свои деньги, хотя в других странах они прокладываются на средства муниципалитетов. На частных инвесторов не распространяется ни одна программа несмотря на то, что девелоперы сами переводят земли из одной категории в другую. Поэтому требовать от застройщиков большего, например, строительства социальных объектов: школ, детских садов, ФОКов или больниц — бессмысленно. «Если поселок состоит из 20 домов, то нужно четко понимать, что инфраструктуру здесь развивать экономически нецелесообразно, так как любое предприятие, будь то магазин или салон красоты, подразумевает определенную посещаемость. В маленьких поселках ее просто не будет», — говорит директор ООО «Нижегородская торговая компания» Андрей Багрянцев.

Однако даже эти инфраструктурные проблемы меркнут на фоне главной — дорожной. С утра и по вечерам владельцам загородных домов приходится выстаивать многочасовые пробки на выезде из Нижнего Новгорода. По словам Ирины Солнцевой, нижегородские пригородные развязки максимум в две полосы просто не приспособлены для жизни за пределами мегаполиса.

Тем не менее каждый застройщик пытается заманить к себе жильцов красивыми картинками с перспективой строительства не только домов, но и полной социальной инфраструктуры вплоть до ресторанов и ТРЦ. Верить этому сами игроки рынка не советуют. При покупке участка или загородного дома, по мнению госпожи Солнцевой, надо обращать внимание на пакет правоустанавливающих документов и бумаг, удостоверяющих обеспеченность участка или дома коммуникациями, во‑вторых, на состояние дел по проекту, благоустройство территории, темпы продаж, в‑третьих, на наличие управляющей компании, спектр ее услуг и уровень эксплуатационных расходов.

Кроме того, немаловажно обратить внимание на возможные финансовые схемы покупки загородной недвижимости. Как правило, они ничем не отличаются от тех, которые действуют в городе. Кроме полной оплаты, возможны и альтернативные варианты — беспроцентная или процентная рассрочка, предоставляемая застройщиком, trade‑in.

Единственно безопасная схема приобретения недвижимости, по мнению Михаила Исакова: покупка при наличии свидетельства о собственности. В этом случае любой банк предоставит ипотеку, любая строительная компания будет готова рассмотреть возможность рассрочки. Покупка или продажа без свидетельства — это перекладывание рисков на покупателя. Именно поэтому российский рынок недвижимости в первую очередь спекулятивный, то есть сродни рынку ценных бумаг.

Однако кредитные программы на строительство дома нельзя отнести к распространенным. Связано это, по мнению управляющего Приволжским филиалом ОАО «Промсвязьбанк» Александра Харитонова, с тем, что, с одной стороны, это не такая частая потребность клиентов, как, например, покупка жилья на вторичном рынке. С другой стороны, и готовность банков предлагать такие кредиты ограничена, так как зависит от стратегии бизнеса, от привлеченных средств и от многих факторов, которые влияют на продуктовый ряд.

Кроме того, эксперт признает, что подобный вид кредитования связан для банка с солидными рисками. Например, риск кредитов под залог земельного участка, на котором будет построен дом. Это опасность некорректной оценки его стоимости и ликвидности в связи с тем, что рынок загородной недвижимости более сложный.

Ограничения на загородную ипотеку могут быть самые различные. Например, по местоположению земельного участка в регионе присутствия банка или его филиалов, по назначению земельного участка, который должен быть пригоден именно для строительства жилого дома. «По каждой программе есть ряд требований не только к клиентам, но и к параметрам кредита — залоги, целевое или нецелевое использование кредитных средств. Большого числа подобных ограничений вы сможете избежать, если выберете залоговые кредиты, тем более что по целевым кредитам процентные ставки аналогичны вторичному рынку», — комментирует господин Харитонов.

Управляющий Нижегородского филиала банка «Возрождение» Наталья Морозова обозначила требования к недвижимому имуществу, которое выступает залогом. Во-первых, ипотечный кредит может быть предоставлен на приобретение жилого дома с земельным участком, кроме объектов незавершенного строительства. Во-вторых, и дом, и земельный участок должны принадлежать залогодателю на праве собственности. И, наконец, объект должен быть подключен ко всем инженерным коммуникациям либо иметь автономную систему жизнеобеспечения, находиться не в аварийном состоянии и стоять на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте.

Несмотря на всю сложность и нестабильность рынка загородной надвижимости, по словам управляющего головным отделением по Нижегородской области Волго‑Вятского банка Сбербанка России Дениса Беднякова, в последнее время кредитные учреждения все чаще стали выдавать ипотеку на строительство жилых домов. Это связано с возможностью кредитования на длительный срок, низкими процентными ставками по сравнению с потребительскими кредитами.

«Удобство кредита также связано с возможностью получения кредита частями, по мере необходимости денежных средств для строительства», — рассказал он.

В целом перспективы развития загородного рынка недвижимости в Нижегородской области эксперты оценивают положительно. Оптимизм вселяет желание властей развивать ряд загородных направлений в сторону возведения малоэтажного социального жилья. Соответственно там могут появиться дополнительные дороги и инфраструктура. Кроме того, не может не радовать проект строительства еще одного Борского моста. Если заявленные объекты будут реализованы, из года в год будет расти и рентабельность инвестиций в пригородный рынок.

Екатерина Мясникова