Александр Котюсов: ломать нельзя реконструировать

Недвижимость, расположенная в центре города, а особенно объекты культурного наследия, всегда была в центре внимания инвесторов. И предприниматели готовы выкладывать миллионы за то, чтобы приобрести дворянские и купеческие усадьбы, привести их в надлежащий вид и получать прибыль.

Нижний Новгород — город уникальных исторических памятников архитектуры, который имеет хорошо сохранившуюся историческую часть города. Однако на поддержание памятников архитектуры в областном бюджете не хватает средств, и единственный выход — найти порядочного инвестора, который будет заинтересован в сохранении частички истории города.

Почти как в Европе

Помимо того, что старинные здания стоят немало, владельцы еще получают ограничения, т.е. заключается охранное обязательство, в котором обозначено, какие ремонтные работы можно проводить в здании, а какие нельзя. Как признается президент ГК «ПИР» Александр Котюсов, ремонт старинных домов зачастую требует нестандартных решений, использования дорогих и натуральных строительных материалов и привлечения недешевых квалифицированных специалистов.

Что же движет инвестором, когда он хочет приобрести в аренду или собственность объект культурного наследия, если при этом он получает обременения? Не зря же многие говорят, что проще снести и построить заново, чем реконструировать?

— Во всем мире — цивилизованном, во всяком случае, — если вы пройдете по любой европейской улице, будь то в Вене, Берлине или Праге, вы увидите, что практически во всех старинных домиках располагаются рестораны или сувенирные магазинчики. Сама среда к этому располагает. В Нижнем Новгороде исторически повелось, что на улице Рождественской много старинных зданий. И мы подумали, если во всем мире в подобных помещениях располагаются рестораны, почему бы и нам не попробовать. Согласитесь, что это красиво, а нам еще и интересно. Здание само по себе привлекает гостей — как местное население, так и множество туристов. Сам факт того, что ты заходишь в здание, которому 200 лет, завораживает и интригует. А тут еще и кормят вкусно. Но на самом деле помимо плюсов есть серьезные минусы.

Какие именно?

— Дело в том, что в объектах культурного наследия многое нельзя делать из того, чего бы нам хотелось. Например, нельзя ломать стены, расширять их, что‑то пристраивать. Поэтому у нас выход один — наводить красоту внутри.

Какие еще сложности возникают при дальнейшей эксплуатации здания?

— Мы обязаны сохранять данные здания в надлежащем виде, мы можем их ремонтировать, реставрировать. При этом не имеем права прикреплять на него не соответствующие стилю вывески. Сложность еще заключается в том, что мы должны финансировать текущую работу: тут сломалось, штукатурка отвалилась. В прошлом году, например, мы полностью отремонтировали фасады ресторанов «Тюбетейка» и La Cantinetta da Roberto. На это мы потратили 800 тыс. руб. Там нельзя просто ободрать и поштукатурить. Штукатурка должна быть специальная. Конечно, ограничений много, но они не смертельные. Если относиться ко всем ограничениям и, в первую очередь, к самому зданию с уважением, то никаких проблем не возникнет.

Несколько лет назад ГК «ПИР» предлагала провести реконструкцию ДК им. Ленина, тем самым сохранив объект, который разрушается. Почему не получилось?

— Мы выиграли конкурс на право проведения реконструкции и ремонта здания. Планировалось вложить порядка 400–460 млн руб. Но, к огромному сожалению, у нас ничего не получилось. Когда мы взяли и начали готовить план реконструкции и дошли до согласования с различными ведомствами, выяснилось, что нужно реконструировать, не разрушая объект. А когда пришли специалисты проводить экспертизу, выяснилось, что эту стенку нельзя восстановить, это перекрытие нельзя сохранить. Нам предложили сделать фотофиксацию, снести и восстановить. Но управление по охране культурных объектов ответило, что так нельзя. Нужно проводить реконструкцию, не снося здание. Но это невозможно, и стоят эти работы, как минимум, вдвое дороже. Да и технологий сейчас таких нет. Там прогнившее дерево, вокруг штукатурка. Это абсурд. В результате ДК вместо того, чтобы быть построенным из новых материалов, разрушается. И лет через 10–15 совсем рухнет.

Купить за 1 евро

На сегодняшний день шесть ресторанов ГК «ПИР» располагаются в объектах культурного наследия: «Пяткин», «Гаврош», «Тюбетейка», La Cantinetta da Roberto, «Строганов Стейк Хаус» и «Плакучая ива». Почти все здания компания выкупила у государства после нескольких лет аренды. При этом Александр Котюсов признается, что выкупать здания после того, как много лет вкладывали в объект, не очень выгодно.

— Арендовав помещение, мы уже вкладываем средства в ремонт. И естественно, объект становится дороже. К сожалению, ремонт не учитывается при продаже в твою пользу.

Вообще памятники архитектуры должны переходить частным инвесторам?

— Лучше, чтобы объекты культурного наследия находились в госсобственности и чтобы государство за ними максимально следило и ухаживало, охраняло, красило. Но это только мечты. В нашей стране это невозможно. Сегодня практически все памятники разваливаются и ветшают. Поэтому, очевидно, лучше всего, чтобы эти объекты переходили в руки нормального собственника, который будет ухаживать и заботиться о памятнике. Но, если государство не способно охранять памятник, то существует стандартная европейская форма передачи таких памятников: их отдают бесплатно, что называется, за 1 евро.

При этом с инвестором подписывается кабальный договор, в соответствии с которым собственник должен вложить миллионы в его реконструкцию и содержание. ГК «ПИР» с удовольствие пошла бы на это.

Будучи уже президентом ПИРа, вы не раз сталкивались с приватизацией госимущества. На ваш взгляд, это понятная и прозрачная процедура для инвестора?

— Сейчас все условия конкурсов и аукционов по продаже госимущества определены ФЗ № 94. Но сегодня беда заключается в том, что в России появился новый вид бизнеса, который выглядит так. Например, мне принадлежит первый этаж здания. И со временем я планирую приобрести остальные этажи. И тут некий потенциальный покупатель выясняет, что я хочу купить объект полностью. Он тоже подает заявку на аукцион, а потом приходит ко мне и за определенную сумму предлагает снять свою заявку. Если я отказываюсь, он приходит на аукцион и начинает повышать цены. И это не нижегородское изобретение, такие схемы действуют по всей России. А вообще сейчас продажи госсобственности проходят по рыночным ценам. Все фокусы с занижением цен ушли в прошлое.

А сейчас нет никаких послаблений для владельцев первых этажей, которые планируют выкупить все здание?

— Я считаю, что должны быть преференции собственнику объекта, который уже в нем находится. Если у части здания есть владелец, разумно проводить конкурс не совсем открытый. Но это запрещено федеральным законом.

Сейчас все здания ГК «ПИР» находятся в собственности?

— Нет. Помещения, в которых располагаются рестораны «Пяткин» и «Гаврош», мы арендуем.

Сколько вы выкладываете за аренду этих двух зданий?

— Точно не помню, но это вполне разумные цифры — 700–800 руб. за кв.м. Это нормальная рыночная цена. Каждый год коэффициент инфляции повышается.

В дальнейшем планируете их выкупать?

— Мы готовы их купить. Но эти здания находятся в федеральной собственности, и процедура их выкупа очень сложна, точнее, ее не существует. Сейчас, согласно федеральному закону, если ты арендовал помещение, находящееся в муниципальной или областной собственности более двух лет, имеешь право его выкупить с рассрочкой на три года без конкурса. Но это не распространяется на федеральные объекты.

Елена Евсеева