«Арендаторы думают, закрываться или перепрофилироваться. До лета доживут не все»

Пандемия заставила людей покупать онлайн, работать из дома, да и в целом экономить. Все это не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако массового расторжения договоров аренды все-таки удалось избежать. Наиболее сильно от кризиса пострадали владельцы торговых и офисных центров. Каким будет 2021 г. для игроков рынка, рассказал управляющий объектами торговой недвижимости в Московском и Нижегородском регионах Олег Аранович.

О росте говорить рано

— Осень была сложной, не менее сложной будет и первая половина этого года. В прошлом году и арендаторы, и арендодатели использовали накопления прошлых лет, а сейчас эти деньги заканчиваются, и многие арендаторы встают перед вопросом: закрываться и уходить с рынка или перепрофилироваться.

Так, торговым центрам пока не удается серьезно повысить выручку от аренды, летом все давали скидки, чтобы хоть как-то удержать арендаторов, и, по сути, на допандемийный уровень доходов никто так и не вышел, даже несмотря на то, что торговые центры открылись, и почти все арендаторы работают. При возврате на прежний трафик покупателей показатель среднего чека упал у многих форматов. 

Что касается стрит-ритейла, неплохо себя чувствуют продуктовая розница и аптеки. Арендаторам из сферы услуг сложнее: кто-то закрылся, кто-то готовится к закрытию, кому-то повезло договориться о серьезных скидках с арендодателями.

Рост имущественных налогов может добить рынок в 2022 году

В Нижегородской области с нового года начали действовать новые результаты кадастровой оценки. Стоимость объектов выросла значительно,  по тем объектам, которые я анализировал, в среднем в 2,5 раза, по некоторым объектам — в 3-4 раза. Правда, на 2021 г. фактическая налоговая нагрузка останется на уровне 2020 г. за счет принятого правительством области  пропорционального к кадастровой стоимости изменения налоговой ставки. Но что будет в 2022 году и далее? Реальное увеличение имущественных налогов добьет рынок, который и так оказался в непростых условиях.

На фоне того, что уровень доходов торговых центров упал до  50%, это делает невыгодным проектирование и запуск новых проектов. Кроме того, существенно осложнится жизнь владельцев торговых и офисных центров, особенно тех, кто закредитован. В итоге в 2021 г. мы можем увидеть желание продать крупные объекты. Рынок объектов стрит-ритейла в этом плане — более гибкий, может меняться и приспосабливаться, кроме того, у владельцев этой недвижимости не такой большой объем затрат и кредитов.

Гостиницы, рестораны и фитнес-клубы

Могу отметить, что в объектах, ситуацию в которых  я отслеживаю, сменилось много мелких несетевых арендаторов (салоны красоты, магазины одежды и бытовой техники), появилась небольшая доля вакантных площадей. Но так как количество мелких арендаторов невелико, это несильно заметно. С арендаторами из сетевой розницы собственникам в большинстве случаев удалось договориться о ставках, при которых они смогут продолжить работу. Удалось избежать катастрофы и массового расторжения, потому что это не нужно никому: ни арендаторам, ни собственникам.

Многие игроки в сфере услуг сейчас перепрофилируются или совсем закрывают бизнес. Если летом начнется рост экономики и потребления, к концу года есть шанс, что отрасль начнется развиваться и вернется на прежний уровень доходов.

В ресторанах, например, посетителей много, но средний чек упал. То есть люди хотят отдыхать, но стали более придирчиво относиться к цене и выбору блюд. В декабре у ресторанов не было новогодних корпоративов, которых все так ждали, чтобы немного поправить «экономику». Впереди март и апрель — пик снижения доходности в ресторанной сфере, и мы еще увидим новые закрытия. В Москве это уже явно видно — половина закрытых в конце 2020 г. объектов приходится на рестораны, в том числе речь идет и о знаковых проектах крупных игроков в центре города. В Нижнем Новгороде закрытия проектов есть, но пока они не носят массовый характер. Уровень затрат на аренду значительно ниже, чем в Москве, и у собственников площадей под ресторанами зачастую нет альтернативных арендаторов как в столице. Но в любом случае до лета все равно дотянут не все. 

Фитнес-клубы открылись в конце августа, но  с большим количеством ограничений, причем не всегда понятных рынку. К примеру, для фитнес-индустрии дополнительные услуги играют большую роль в структуре доходов. Но большинство из них оказывать сейчас пока нельзя. Почему, например, отдельно стоящие сауны работают, а в фитнес-клубах нет? Или почему нельзя открывать кафе и рестораны внутри фитнес-клубов, когда везде они работают?

В гостиничном сегменте неплохо себя перед новым годом чувствовали загородные отели, потому что они являются альтернативой заграничным поездкам и могут предложить проживание и питание с соблюдением санитарных норм. Городским отелям было сложнее, так как командировочных гостей и туристов стало меньше.

Сейчас цель у многих в сфере услуг — просто дожить до лета, сохранить коллектив и возможность работать. Строить долгосрочные планы, развиваться стало очень тяжело...

Какие объекты сейчас востребованы?

Наиболее популярный формат — стрит-ритейл с сетевыми арендаторами. В объектах с большой площадью это «Пятерочки» и «Магниты», в небольших помещениях — аптеки и алкомаркеты.

Инвесторы снимают деньги с депозитов, потому что их доходность не покрывает даже инфляцию. Те, кто готов рисковать, несут деньги на фондовый рынок; те, кто не готов — на рынок недвижимости, считают, его «тихой гаванью».

«Звездные» объекты с долгосрочными договорами аренды с сетевыми арендаторами и возможностью процентного дохода от товарооборота очень востребованы, и цены на них сильно выросли. Но таких объектов в продаже мало, шанс на то, что их начнут продавать есть, только если собственник не справится с кредитной нагрузкой.

Доходность рынка аренды не растет, а даже немного падает, а вот цены на объекты, напротив, увеличились. Инвесторы готовы выходить на этот рынок с меньшей доходностью, чем годом ранее.

На московском рынке мы подходим к мировым стандартам, когда доходность от аренды в 5-6% годовых  — это нормально. И Нижний Новгород скоро к этому придет. Такая тенденция сохранится надолго. Доходности в 10% годовых и выше теперь уже можно достичь в единичных случаях: к примеру, когда объект строится самим инвестором в случае очень выигрышного местоположения.

Нужно отметить, что на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас наблюдается определенный бум, очень многие хотят вложиться и получить на первый взгляд «легкую» гарантированную доходность, но, как и везде, любые шаги здесь нужно делать очень взвешенно.

Читайте также: «На Большой Покровской не будут тратить деньги». Тренды рынка коммерческой недвижимости