«На Большой Покровской не будут тратить деньги». Тренды рынка коммерческой недвижимости

Вынужденная удаленка, закрытие ресторанов, парикмахерских, торговых центров — меры, введенные властями в начале пандемии коронавируса до сих пор ощущаются рынком коммерческой недвижимости. Как 2020 г. повлиял на тренды следующих лет, а какие «течения» на рынке сохранялись, несмотря на пандемию? О том, как меняется подход к коммерческой недвижимости NN.DK.RU рассказала Дарья Каплун — профессиональный консультант по недвижимости, руководитель «Компании Дарьи Каплун».

— Основной тренд — уход в онлайн, в доставку и «переселение» поближе к потенциальным покупателям, большинство из которых уйдут на удаленку.

Street Retail займут магазины из торговых центров

Начнем с банков: здесь начнется процесс перехода в онлайн. На мой взгляд, успешный пример «Тинькофф Банка», когда у компании нет отделений и филиалов, а клиенты могут управлять счетами в мобильном приложении или на сайтах, вдохновил многих. Таким образом, помещения в сегменте Street Retail потихоньку начнут освобождаться.

Кто может прийти на место банков в стрит-ритейл? Арендаторы, которые сейчас занимают площади в торговых центрах — например, магазины одежды и обуви. Во время пандемии люди утратили интерес к посещению крупных ТЦ, предпочитая делать покупки онлайн или в магазинах рядом с домом.

Торговым центрам, в свою очередь, придется снизить арендные ставки, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов. Думаю, освободившиеся площади так или иначе будут заняты и цены на аренду в ТЦ стабилизируются.

Из интересных изменений — Большая Покровская, скорее всего, больше не будет главной торговой улицей города. Деньги здесь больше не тратят. Это пространство для фаст-фуда, кофеен и интересных выставок.

Из центра в спальные районы

Мне кажется, что магазины начнут покидать административный центр города и уйдут в спальные микрорайоны. Это видно сейчас благодаря росту арендных ставок в новостройках и помещениях во вторичном жилье.

Можно ожидать появления качественных семейных магазинов в формате «у дома» с фермерской продукцией. Кроме того, появятся рынки или же небольшие объекты в формате «Гастрономии», когда несколько мелких арендаторов размещаются в одном помещении.

А вот крупные торговые сети продолжат уходить в онлайн-продажи и доставку. Ведущие ритейлеры развивают эти направления в Нижнем Новгороде уже несколько месяцев. Кроме того, мы видим, как агрессивно на рынок зашли «Самокат» и «Яндекс Лавка».

Доставка будет стимулировать спрос на складскую недвижимость. Уже сейчас видно, что этот сегмент находится в выгодном положении. Так, ставки аренды растут, а в городе наблюдается дефицит качественных складских помещений.

Самый пострадавший рынок и… наиболее привлекательный

Однако есть стрит-ритейл и торговые центры будут восстанавливаться, и на месте разорившихся магазинов и ресторанов, откроются новые, то в сегменте офисной недвижимости кризис продолжается. Многие арендаторы могут не вернуться. Так, одни самоизоляцию пережить не смогли, а другие — научились выстраивать бизнес-процессы удаленно.

К тому же выросла привлекательность загородной недвижимости — в качестве удобного места жительства в период катаклизмов. Теперь и удаленность от города не считается ее главным недостатком. Думаю, что от 3 до 5% населения окончательно перейдут на дистанционный формат работы и откажутся от офиса в пользу прогулок за городом.

Как меняется доходность недвижимости?

На текущий момент рынок коммерческой недвижимости — в дефиците качественных площадей. Цены на покупку площадей будут расти. В том числе, из-за падения доходности — ранее нормой было 12%, сейчас всего 8%. Это значит, что даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из-за снижения ставок капитализации.

Но не будем забывать про экономический  кризис, который оказывает существенное влияние на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому, на мой взгляд, рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики.

В то же время, я считаю, что с точки зрения инвестиций, сейчас намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, а не квартиры и дома. Советую частным инвесторам обратить внимание именно на данный сегмент активов.