«На рынке усилится расслоение: цены упадут, но "звездные" объекты только подорожают»

С начала кризиса ситуация на рынке торговой и офисной недвижимости остается непростой. Торговые центры долгое время пустовали, из офисов сотрудники перешли на удаленку, а в сегменте стрит-ритейла неплохо себя чувствовали разве что продуктовые сети и аптеки. В материале NN.DK.RU — о том, как пандемия меняет расклад сил на рынке коммерческой недвижимости. 

«ТЦ станут апартаментами, жилыми домами или офисными центрами»

Управляющий объектами торговой недвижимости в Московском и Нижегородском регионах Олег Аранович считает, что сегодня арендатор и арендодатель вынуждены договариваться и вникать в бизнес друг друга, чтобы хоть как-то выжить.

Ситуация тяжелая. Несмотря на то, что магазины и торговые центры открылись, заметно снижение потребления. Отрасль не получила какой-либо поддержки от государства, хотя такие разговоры были, — отметил он.

По его словам, на рынок коммерческой недвижимости также окажет влияние проект новых кадастровых стоимостей, который был опубликован в начале июля. «Многие были неприятно удивлены, что с 2021 г. база для расчета налогов на имущество и на землю вырастет в три-четыре раза. Если это решение будет принято, со следующего года инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости в Нижегородской области будет ничтожно маленькой», — сообщил эксперт.

По оценкам Олега Арановича, доход торговых центров в Нижегородской области во втором квартале этого года упал на 75-90% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доходности большинства ТЦ хватало лишь на то, чтобы поддержать эксплуатацию объектов, выплачивать зарплаты. В третьем квартале доходность увеличится до 40-50% от уровня прошлого года.

Скорее всего, из-за того, что часть собственников не сможет выполнять свои финансовые обязательства, кредиторы начнут забирать объекты, на рынке начнется оживление и продажа ТЦ по демпинговым ценам. Но ТЦ нужна реконцепция. Эта тенденция особенно сильно выражена в Москве, не исключаю, что некоторые столичные ТЦ станут апартаментами, жилыми домами или офисными центрами, — предположил Олег Аранович.

В сегменте стрит-ритейла в этот период хорошо себя чувствовали продуктовые и аптечные сети, а значит, и собственники недвижимости, которые сделали ставку на них. Площади же непродовольственного ритейла и сферы услуг высвобождаются, а ставки падают. «На рынке, как и в целом в обществе, усилится расслоение: в целом по рынку цены упадут, но «звездные» объекты с гарантированной доходностью, наоборот, станут дороже», — считает спикер.

Стоит отметить, что особенно сложная ситуация в сфере услуг: салоны красоты, туристические агентства, спортивные клубы, обучающие организации.

Это наиболее пострадавшие отрасли, и они получили хоть какую-то поддержку от государства. Однако по  спортклубам, например, падение может составить минимум 50% по году. Клиенты либо боятся к ним приходить, либо не имеют достаточно свободных средств на их услуги. Эту сферу ждет перезагрузка. Арендодатели вынуждены идти на скидки и замораживание платежей. Потому что помещения сферы услуг не универсальны, их невозможно сдать кому-то другому. Арендодатели иногда вынуждены самостоятельно оказывать услуги, если арендатор, например,  фитнес-клуб, съехал, — рассказал господин Аранович.

Он добавил, что впереди отрасль ждет еще более сложный период, и основная череда расторжения договоров аренды начнется осенью, когда ожидания отложенного спроса не оправдаются.

Какими будут наши офисы?

Кризис стал уникальным для рынка офисов, которые опустели всего за неделю. Крупные бизнес-центры, в которых работали тысячи сотрудников стали мертвыми зданиями. Тем не менее, у компаний остались договорные обязательства, и они продолжали платить арендные ставки, — рассказал коммерческий директор Telegraph Spaces Олег Елисеев.

Многие компании поняли, что удаленка как минимум не снизила продуктивность. Однако офис всегда был важным местом для жизни сотрудников и составляющей HR-бренда работодателя. Сейчас рынок понемногу выходит из удаленного режима работы, но все ждут второй волны.

«Согласно опросам, больше 60% россиян хотят вернуться в офис. В европейских странах ситуация иная: только 25% хотели бы работать в офисе, остальным понравился режим удаленной работы», — сообщил Олег Елисеев.

Как рассказал эксперт, крупные компании сейчас пересматривают свои офисные площади, а офисы рассматривают как место для встреч разных команд. Сейчас есть возможность переехать в более престижные офисы с меньшей площадью.

Крупные компании заинтересованы в том, чтобы исполнять все требования Роспотребнадзора. Офисные столы будут расставлены таким образом, чтобы соблюдалась дистанция, на полу с той же целью появятся разметки. Огромное внимание будет уделяться системам вентиляции и кондиционирования, а также дезинфекции, — прогнозирует спикер.

Он добавил, что большинство работодателей в такой ситуации склоняется к форматам коворкингов и гибких офисных пространств. Это позволит не обременять себя долгосрочным договором и не вкладывать средства в переоборудование офиса, а также дает гибкость при увеличении или уменьшении рабочих мест.

Партнер проекта — банк «Центр-инвест».