Застройщики увеличивают коммерческие площади в жилой недвижимости

Несколько лет назад Нижегородский районный суд рассматривал иск ТСЖ к застройщику, который сдал в аренду подвал, решив использовать его как коммерческую недвижимость. ТСЖ доказало, что подвал — техническое помещение, находящееся в общей долевой собственности владельцев квартир. Застройщики давно уже не склонны импровизировать — они планируют встроенные объекты коммерческой недвижимости заранее. При этом нежилые помещения из подвала «шагнули» на первые, а кое-где — на вторые и третьи этажи.

dk@dknn.apress.ru

эксперты
Дмитрий Волков
директор творческой мастерской «5 плюс 5»
Александр Дехтяр
заместитель директора НПО «Архстрой»
Наталья Манина
заместитель директора компании «Выбор»
Татьяна Романчева
директор Нижегородского центра научной экспертизы
Ольга Сажина
директор по маркетингу «Жилстрой-НН»
Светлана Смеловец
руководитель отдела недвижимости и маркетинга «Жилстройресурс»
Андрей Чуранов
менеджер АН «Монолит»

Как продать неликвидный первый этаж
Сколько объектов можно разместить под домами
Как долго продержится супермаркет в жилом доме

Нежилые площади в новостройках давно вышли за рамки маленьких помещений в цокольном этаже. Офисы и магазины в жилых домах могут занимать до 1000 кв.м. Становясь полноценными объектами коммерческой недвижимости, помещения под квартирами растут в цене быст­рее, чем сами квартиры — сегодня в Нижнем Новгороде нежилые площади, как правило, продаются дороже жилья в том же доме. По оценке менеджера компании «Монолит» АНДРЕЯ ЧУРАНОВА, разница в стоимости квадратного метра жилья и нежилых помещений в строящихся домах может достигать 100%. «На улице Белинского 1 кв.м жилья в новостройках продается по 75 тыс. руб., офисов — по 100 тыс., а торговых помещений — по 150 тыс.», — констатирует г-н Чуранов. Но этой разницы может и не быть: в тихом спальном районе цена жилых и коммерческих помещений, чаще всего, одинакова, а ликвидность — разная, причем в этом случае наименее ликвидными оказываются как раз коммерческие помещения.

«Ажиотажный спрос на нежилые помещения в новостройках — один из мифов нижегородского рынка недвижимости», — утверждает директор Нижегородского цент­ра научной экспертизы ТАТЬЯНА РОМАНЧЕВА. — Повышенным спросом пользуются только торговые площади в существующих и формирующихся торговых коридорах, офисные — в зонах деловой активности, вблизи бизнес-центров».

Первые этажи остаются под квартиры только на удаленных улицах

Мнение риэлторов и консультантов подтверждают сами застройщики: «Все зависит от места. На проспекте Молодежном и в «Медвежьей долине» у нас проблем с продажей нежилых помещений не было, — отмечает директор по маркетингу «Жилстрой-НН» ОЛЬГА САЖИНА. — Первыми, естественно, уходят помещения на первой линии, но потом и внутри кварталов все раскупают. А вот на Южном шоссе нежилые помещения продаются с трудом. Чтобы ситуация не повторилась, на отдаленной Верхнепечерской улице мы решили оставить часть квартир на первых этажах». Есть квартиры на первых этажах и в построенном компанией «Выбор» жилом комплексе «Горная лаванда» (Приокский район). «Выбор» — один из немногих застройщиков, которые не только продают нежилые помещения, но и сами сдают их в аренду. Правда, не все, а наиболее ликвидные, в привлекательных местах. Офисные площади в «Горной лаванде» застройщик предпочел продавать.

Руководитель отдела недвижимости и маркетинга компании «Жилстройресурс» СВЕТЛАНА СМЕЛОВЕЦ вспоминает, что в одной из новостроек в Верхних Печерах, на момент строительства находившейся на окраине, нежилые помещения были проданы только после того, как дом заселился. «Нам выгодно строительство нежилых помещений на первых этажах. Так как все наши площадки — в хороших проходных местах, они раскупаются по привлекательной для нас цене — на 30% дороже, чем жилье в тех же домах. Но все же нам хотелось бы продать их на ранней стадии, так как обычно в начале строительства и дольщики не торопятся вкладывать деньги в жилье. Как правило, продаются они ближе к окончанию строительства», — сожалеет Светлана Смеловец.

По оценкам экспертов, наибольшим спросом пользуются небольшие помещения до 100 кв.м — коммерческая недвижимость «первого этажа» всегда была интересна небольшим компаниям и мелким предпринимателям. Однако чаще всего застройщики выставляют на продажу площади не менее 200 кв.м. Причем о характере спроса девелоперы прекрасно осведомлены, но не всегда могут предложить то, что нужно. «Для каждого офиса нужен отдельный вход, даже два — в соответст­вии с требованиями органов пожарного надзора. Если же офисы будут по 50–100 м, весь фасад будет состоять из череды дверей», — обращает внимание г-жа Романчева. Решение проблемы ложится на плечи архитекторов. Замдиректора НПО «Архстрой» Александр Дехтяр по этому поводу замечает: «Есть разнообразные приемы, позволяющие замаскировать излишнюю «дробность» фасадов. Например, крытая галерея, из которой ведут входы в отдельные офисы, или внутренний коридор. Но и эти решения не так уж прос­ты — кто впоследствии будет отвечать за эксплуатацию лестницы или галереи, за ее содержание в чистоте и порядке?»

Спрос на большие площади тоже есть, но они менее ликвидны. По словам заместителя директора компании «Выбор» НАТАЛЬИ МАНИНОЙ, большие площади чаще всего покупают или арендуют банки, ориентированные на услуги населению, страховые компании или представительства московских и санкт-петербургских торговых компаний. «Недавно мы получили заявку на выставочный центр, совмещенный с офисом и складом», — рассказывает г-жа Манина.

Ольга Сажина утверждает, что среди покупателей встроенной коммерческой недвижимости 50% составляют инвесторы. Однако, по наблюдению Андрея Чуранова, популярность инвестиций в недвижимость несколько снизилась, число инвесторов упало на 10–20%. «Года три назад период окупаемости составлял пять–семь лет. Сейчас, после скачка цен на недвижимость в 2006 г., период окупаемости вырос до 10 лет. Но рынок остается интересным для инвесторов, которых привлекает надежность и защищенность инвестиций в недвижимость», — поясняет ситуацию г-н Чуранов.

Застройщики увеличивают коммерческие площади ради комфорта жильцов и ликвидности

Застройщики идут на строительство коммерческих площадей не столько из-за потребностей рынка, сколько вынужденно: квартиры на первых этажах — неликвидный товар. Чем ближе к центру, тем менее первые этажи ликвидны в качестве жилья. На улицах Белинского и Варварской даже на вторых и третьих этажах есть офисные площади. «На такой шумной улице, как Белинского, и на втором этаже квартиру продать будет сложно. Жилье приходится поднимать на более защищенный от шума уровень, как минимум на третий этаж», — подчеркивает Александр Дехтяр. Например, в доме, который строит на улице Белинского компания «Град НН» по проекту «Архстроя», — два этажа нежилых помещений. В доме, по­строенном ООО «Нижегородский дом» на той же Белинке, под офисы отдано уже три этажа. На улице Варварской в доме Волго-Вятской строительной компании есть офисы и на третьем этаже, равно как и в доме ООО «Надежда» на той же улице.

Если на центральных улицах замена жилья офисами выгодна, в спальных районах экономическую эффективность нивелирует масса дополнительных сложностей для застройщиков. Тем не менее, нежилые помещения там они все равно планируют — для повышения комфортности нового комплекса. «Если мы строим жилой микрорайон, то должны предусмотреть в нем хотя бы минимальную инфраструктуру. Отдельно стоящие магазины и другие учреждения появляются позже. А нежилые помещения на первых этажах позволяют просто, быстро и эффективно создать условия для удовлетворения основных потребностей жителей микрорайона», — полагает Ольга Сажина.

Сложный рельеф местности может создать дополнительные условия для увеличения нежилых площадей — например, строительство цокольного этажа на площадке с сильным уклоном. Цокольный этаж все чаще делают не менее высоким и удобным, чем первый. Например, на улице Ванеева, где «Жилстройресурс» строит микрорайон «Две аллеи», он становится полноценным первым этажом, который можно использовать максимально эффективно. А в доме на улице Лопатина архитекторы из творческой мастерской «5 и 5» спроектировали высот­ные жилые дома на стилобате, поскольку жилой комплекс будет расположен на краю оврага на площадке с уклоном. Строительство на стилобате позволяет соблюсти нормы по инсоляции во всех жилых помещениях, построить ровный, удобный двор, разместить в стилобатной части паркинг. Дефицит земли и строгие градостроительные нормы, по мнению директора творческой мастерской «5 и 5» ДМИТРИЯ ВОЛКОВА, подталкивают девелоперов и архитекторов к таким решениям. Кроме того, такой подход позволяет размещать в границах жилого комплекса крупные объекты: фитнес-клубы, паркинги и супермаркеты большой площади. Сейчас паркинги и коммерческие помещения в стилобатной части под жилыми домами строят компания «Квартстрой-НН» в ЖК «Европейский» на Тимирязева и фирма «Атлант» в ЖК «Подсолнухи» на Родионова. В стилобате ЖК «Европей­ский» планируется разместить предприятия торговли и бытового обслуживания, спортивно-развлекательные учреждения, отделение банка.

Проектировщики не готовят нежилые площади под конкретный бизнес

Современные градостроительные нормы требуют от застройщика при планировании коммерческой недвижимости в жилых домах многое предусмотреть заранее, на стадии проектирования. «Высота потолков для офисных и торговых помещений должна быть не менее 3,3–3,6 м для устройства вентиляционных и инженерных систем. Все коммунальные системы должны быть независимы от жилых квартир. Для каждого офиса необходимо предусмотреть два входа. Кроме того, нужно обустроить независимую парковку и так организовать подъездные пути, чтобы они не пересекались с дворовыми территориями. Это особенно трудно с введением новых городских норм по количеству парковок», — объясняет Александр Дехтяр.

Некоторые застройщики уже на стадии подготовки проекта не только обозначают статус помещений, но и определяют их предназначение: супермаркет, кафе или детское учреждение. Например, в одном из домов микрорайона новостроек «Печерская долина» заранее запланировали предприятие общепита. Будущему владельцу это не помогло — проектировщик и застройщик даже не предусмотрели шумоизоляцию для встроенного ресторана. В итоге предприниматель сам приглашал специалистов-акустиков и проводил соответствующие работы.

Большинство строителей пока не пытаются предугадать, какому бизнесу будет интересно их предложение на первом этаже — планирование чаще всего не продвигается дальше учета конструктивных особенностей здания. «Мы не знаем, для чего именно купят наши помещения, но всегда интересуемся этим у покупателя и предупреждаем следующих о том, что, скажем, салон красоты у нас уже есть», — отмечает Ольга Сажина. «Обычно нежилые помещения продают без конкретного целевого назначения. Что захочет покупатель, то он там и организует», — соглашается Андрей Чуранов. Максимум, на что идут застройщики, — дифференциация на конторские и торговые помещения. «Для торговли нужны витрины, и мы сразу в проекте их предусматриваем», — заявляет Светлана Смеловец.

Компании охотно располагаются там, где живут их клиенты

Несмотря на то, что нижегородские застройщики предлагают все более качественную и обширную по площади коммерческую недвижимость на первых этажах, встроенные площади, скорее всего, не составят серьезной конкуренции крупным отдельно стоящим объектам и торговым центрам. Федеральная сеть вряд ли станет покупать или арендовать встроенный магазин на первом этаже жилого дома. Встроенная недвижимость остается уделом магазинов шаговой доступности и сферы услуг. Эксперты предостерегают компании от переоценки возможностей встроенной в жилье коммерческой недвижимости. В одном из домов «Печерской долины» на первом этаже продавалось довольно большое помещение — около 700 кв.м. В конце прошлого года там открылся супермаркет столичной сети «Самохвал». Сейчас на магазине можно видеть объявление о распродаже товара в связи с закрытием точки. Из-за того, что рядом расположены два гипермаркета («Лента» и «Реал»), «супермаркет первого этажа» выполнял для жителей микрорайона функцию магазина шаговой доступности, а ради продаж хлеба и молока нет необходимости занимать такое помещение. Зато магазины, торгующие отделочными материалами и домашним текстилем, прекрасно чувст­вуют себя на первом этаже новостроек, и застройщики готовы предлагать им довольно большие площади. Просторные офисы на первых этажах также все более востребованы  — компании, ориентированные на клиентский поток, избегают офисных центров, потому что их пропускная система останавливает некоторых клиентов. В этом плане показателен пример Нижегородского филиала банка BSGV. Офис для работы с юридическими лицами банк открыл в престижном бизнес-центре с пропускной системой. А неподалеку, на той же улице — офис для работы с розницей, на первом этаже жилого дома, ближе к потенциальному клиенту.

Фирмы, оказывающие услуги населению, — основной контингент покупателей и арендаторов встроенных офисов. Например, на улице Белин­ского в здании «Нижегородского дома» разместились отделения Альфа-Банка, Городского ипотечного банка и «Фосборн Хоум». «Различные услуги всегда будут востребованы, и спрос на помещения для ведения такого бизнеса будет устойчивым», — резюмирует Татьяна Романчева.

Стилобат — общее основание в один или несколько этажей, объединяющее несколько зданий.

Татьяна Романчева: «Ажиотажный спрос на нежилые помещения в новостройках — это один из мифов нижегородского рынка недвижимости».

Ольга Сажина: «Среди покупателей встроенной коммерческой недвижимости 50% составляют инвесторы».

Андрей Чуранов: «Нежилые помещения продают без конкретного целевого назначения. Что захочет покупатель, то он там и организует».