Цены растут, сделки замирают: Елена Титова о том, что ждет рынок недвижимости в 2026 г.

С одной стороны — восстановление спроса после провального 2022 года, с другой — стагнация, растущее затоваривание и смена поколений покупателей.

На «Форуме о недвижимости» Елена Титова, основатель и владелец ГК «Приволжье», член экспертного совета Законодательного собрания Нижегородской области, представила доклад «Куда движутся новостройки? Тренды, спрос и нижегородская специфика».

Спрос: от провала к рекорду и обратно

Анализируя динамику заключенных ДДУ в Нижегородской области, Елена Титова отметила высокую волатильность последних лет. Минимальный показатель за 11 лет наблюдений был зафиксирован в 2022 году — 6 503 ДДУ. Затем последовал максимальный всплеск: в 2023 году заключено 15 867 ДДУ. В 2025 году рынок восстановился до среднегодового значения в 11 811 ДДУ.

В 2025 году ежемесячный взлет во втором полугодии понятен: он следовал за ключевой ставкой, она начала падать. Восстановление спроса вызвано понижением ключевой ставки, частичным выводом денег со вкладов и ожиданием ужесточения льготных ипотечных программ, — пояснила эксперт.

Однако 2026 год начался с тревожных сигналов. За январь–март общий объем сделок составил около 2 700 ДДУ. При этом январь показал примерно 1 700 реализованных договоров, а февраль и март — уже по 500. Именно таким распределением и объясняются жалобы застройщиков на то, что продажи идут плохо.

Титова связывает стагнацию с тремя факторами: частичной реализацией спроса будущих периодов еще в 2025 году, введением ограничений по ипотеке и накопленным с 2022 года рыночным напряжением. «Рынки развиваются за счет нашей психологии. Накопившееся напряжение рано или поздно должно было выстрелить. Люди замерли в ожидании разрешения геополитической ситуации», — добавила она.

Предложение и затоваривание

Объем открытых продаж на первичном рынке остается стабильным: на декабрь 2025 года — 1,189 млн м², на март 2026 года — 1,185 млн м². Однако структура спроса меняется. По словам Титовой, спрос в штуках вырос на 30% в 2025 году, тогда как в квадратных метрах — лишь на 10%. «Это говорит об уменьшении среднего метража покупаемого жилья: с 54 кв. м в 2024 году до 42 кв. м», — уточнила она.

Главная проблема рынка — затоваривание. Сейчас темпы потребления товара замедлились. Если раньше к моменту ввода стандарт-класс был распродан на 90%, то сейчас продажи растягиваются еще на год-полтора. В 2025 году, несмотря на хороший годовой показатель, проданная площадь в действующих ДДУ составила 33% (двумя годами ранее — 48%), — констатировала эксперт.

При этом, по данным ДОМ.РФ, 60% предложения в регионе приходится на комфорт-класс. Именно этот сегмент, вопреки прежним антикризисным паттернам, чувствует себя лучше всего. «Раньше считалось, что премиум-класс лучше всего чувствует себя в кризисные времена. Сейчас он чувствует себя хуже всех: скидки доходят до 15%, а распродано к вводу в эксплуатацию лишь около 50%», — отметила Титова.

Если раньше к моменту ввода стандарт-класс был распродан на 90%, то сейчас — на 70%, уточнила эксперт.

Ценообразование: парадокс роста при падении спроса

Стоимость первичного жилья в Нижнем Новгороде продолжает расти. На декабрь 2024 года средняя цена составляла 173 тыс. руб. за кв. м, на декабрь 2025 года — уже 193 тыс. руб. за кв. м. Вторичный рынок отстает на 20%, что создает разрыв. Елена Титова назвала это «парадоксальной ситуацией».

Несмотря на то, что рынок тормозит, цены продолжают расти в пределах инфляции. С 2024 года сильно выросла себестоимость строительства, и девелопер попал в ситуацию, когда не может сильно дистанцироваться от своей финансовой модели, — объяснила она.

Особое внимание спикер уделила механике ценообразования. По ее словам, сейчас на рынке появляется «назначенная банком цена», из-за которой объект не встраивается в рынок органично, а концентрация спроса не наращивается. Средние цены заключенных ДДУ по классам: элитный — 352 тыс. руб./кв. м, бизнес — 312 тыс. руб./кв. м, комфорт — 171 тыс. руб./кв. м, типовой — 167 тыс. руб./кв. м. Разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет от 2% (бизнес и комфорт) до 10% (премиум).

Главная трансформация: от владения к пользованию

Ключевой месседж выступления Елены Титовой лежал за рамками цифр. Она призвала профессиональных участников рынка задуматься о глубинных изменениях на горизонте 3–5 лет. Причина — смена поколений. Уже сейчас, по данным ЦИАН, 25% покупателей в 2025 году — это люди в возрасте 25–30 лет. Часть из них составляют зумеры, а другая часть — миллениалы. В ближайшие 5 лет самому младшему зумеру исполнится 18 лет.

Что произошло с зумерами? Они не хотят владеть. Обесценилось вот это право владения. Им не нужна привязка к месту. Это очень важный момент. Нам придется по-другому упаковывать продукт, создавать другой продукт, либо воссоздавать ценность владения, либо делать акценты на пользовании и распоряжении, — заявила Титова.

По ее прогнозу, рынок ждет трансформация в сторону увеличения доли арендных сделок. «Если мы не хотим владеть, мы будем снимать. Старшее поколение останется самым богатым, его надо научить, куда инвестировать. А при такой глубине планирования, например в КРТ, учитываем ли мы эти нюансы? Есть ли в Нижнем сервисные дома, сервисные коммерческие площади?» — обратилась она к залу.

В числе угроз наращиванию спроса Елена Титова перечислила снижение реальных доходов населения, ужесточение критериев ипотечного кредитования, запрет ЦБ на сверхнизкую ставку по субсидированной ипотеке и отрицательную миграцию. «Уменьшается количество спекулятивных инвесторов, которые покупали на котловане с кредитным плечом. В 2026 году их практически нет», — добавила она.

При этом Елена Титова отметила, что старшее поколение сегодня остаётся самым богатым, и работа с ним — стратегическое направление ГК «Приволжье»: «Наша задача — научить их инвестировать в недвижимость грамотно и с пониманием рынка».

Резюмируя, эксперт подчеркнула: рынок недвижимости остается традиционным защитным активом, но старые маркетинговые и финансовые модели перестают работать. Чувствительность к геополитике, ужесточение банковского контроля за происхождением средств и смена потребительских паттернов требуют от девелоперов и риелторов новых подходов — от цифровых технологий до пересмотра самой концепции жилья как продукта.

Читатйте также на NN.DK.RU — КРТ, кадры, зумеры и коммерция. Главное с «Форума о недвижимости-2026».