КРТ, кадры, зумеры и коммерция. Главное с «Форума о недвижимости-2026»

Мероприятие собрало более 200 участников строительного рынка региона — от профильных министров и девелоперов до риелторов и подрядчиков по отделке.

Открывая форум, издатель «Деловой квартал — Нижний Новгород» Светлана Лузанова отметила, что рынок переживает трансформацию.

Меняется время, меняется экономика, меняется взгляд на многоквартирную, коммерческую и индивидуальную жилую застройку. Форум развивается вместе с нижегородским рынком. В этом году мы подробно остановились как на теме многоэтажной застройки, так и на теме коммерческой недвижимости, которая требует переосмысления, — отметила она.

Цифры, рекорды и кадровый голод

Первым с развёрнутым докладом выступил министр строительства Нижегородской области Дмитрий Груничев.

Он привёл ключевые цифры: с 2018 года в регионе введено более 13 млн квадратных метров жилья, а с 2021 года объём индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стабильно превышает 1 млн «квадратов» в год. В 2024 году область поставила рекорд — больше 2 млн квадратных метров. «В текущем году план по вводу — 1 728 000 квадратных метров», — уточнил министр. По итогам 2025 года Нижегородская область занимает второе место в России по инвестиционному климату и шестое — по скорости инвестиционно-строительного цикла.

Регион на фоне других по всем критериям оценки строительной отрасли чувствует себя очень и очень неплохо, — резюмировал Груничев.

Однако он тут же обозначил три системных вызова. Первый — внедрение цифровых инструментов моделирования, которые позволяют заранее увидеть все коллизии. «Ведь ни для кого не секрет, — пояснил министр, — сначала проектируем, потом на стройке начинаем поэтапно убирать огрехи: то рубим бетон, чтобы проложить воздуховоды, то забыли подвести электрику к клапанам». Технологии информационного моделирования, добавил он, помогают избежать таких ошибок. Второй вызов — повышение производительности труда: сегодня основная масса работ на стройках выполняется вручную. «В регионе создан центр компетенций по повышению производительности труда, — напомнил Груничев. — Со следующей недели мы начнём активно привлекать представителей строительной отрасли».

Третий вызов — самый острый: кадровый дефицит. «Выпускник вуза уже на третьем курсе определяется с будущим работодателем, — предупредил Груничев. — Ловить его во время защиты диплома поздно. Первый и второй курс — время, когда вы можете подобрать себе будущих специалистов». Он развеял главный миф о целевом обучении: за студента платит государство, а работодатель обязуется его трудоустроить.

Эту тему кратко развила руководитель научно-образовательных проектов ННГАСУ Светлана Лихачёва, подтвердив, что обучение бесплатно для компаний, и призвав не пропустить срок подачи заявок — до 1 апреля 2027 года на набор 2028 года. «Обучаясь на целевой программе, студент проходит все практики на предприятии. Это готовый сотрудник со старта», — резюмировала она.

КРТ: главный инструмент и его болевые точки

Министр градостроительной деятельности и развития агломераций Дарья Шунаева объяснила, почему регион делает ставку на комплексное развитие территорий.

«С чем связан ажиотаж по вводу жилых площадей? — начала она. — Это работа на опережение. Огромное количество аварийного фонда несёт прямую угрозу жизни и здоровью людей». При этом она подчеркнула, что точечная застройка себя исчерпала: «КРТ — базовый инструмент».

Нижегородская область — в числе лидеров: подписано 27 договоров, выдано порядка 40 разрешений на строительство, по семи объектам уже есть ввод.

Отдельный акцент Шунаева сделала на коммерческой недвижимости: «В Нижнем Новгороде почти нет современных офисных центров — всё переоборудовано». Первым пробным шагом она назвала IT-квартал на улице Маслякова. Затем министр предупредила о новых правилах перевода сельхозземель: с 1 марта 2026 года нужно убедительно обосновать такой перевод, в том числе демографическими показателями, характеристикой земель, сложившейся застройкой. А по части цифровизации обрадовала: теперь заявки на комиссию по землепользованию и застройке можно подавать через личный кабинет на портале ГИСОГД НО с контуром участка на карте.

Когда заявка оцифрована, упрощается ее обработка — а это позволяет сократить сроки рассмотрения, — заметила она.

Директор по сопровождению проектов группы «Самолёт» Яна Грозовская назвала КРТ единственным рабочим механизмом развития городских кварталов с перспективой 10+ лет.

«Общие градостроительный потенциал огромен, и мы понимаем, что для достижения цели, поставленной Президентом в рамках национальной программы, необходимо внимательно и правильно прорабатывать проекты КРТ». На примере своего проекта она рассказала, что компания уже улучшила жилищные условия 132 семей. Всего в рамках программы планируется улучшение жилищных условий более 500 семей.

Управляющий директор Поволжского регионального центра Банка ДОМ.РФ Алексей Мочалов подтвердил дефицит предложения цифрами: если перестать запускать новые проекты, текущего объёма строящегося жилья в регионе хватит на 2,2 года продаж — один из самых низких показателей в России.

Нижегородская область из года в год имеет опережающий показатель распроданности, — отметил он. — Спрос есть, но не хватает предложения.

Доля проектов, строящихся по КРТ, достигла в регионе 22% при 6% в среднем по стране. Мочалов добавил, что банк считает Нижегородскую область приоритетным регионом и будет наращивать здесь финансирование, в том числе через новый инструмент — финансирование КРТ с объектами культурного наследия.

Между спросом и себестоимостью: экономика стройки

Финансовый директор компании «ННДК» Ольга Назарова обратила внимание на разрыв между ценой предложения и реальной ценой сделки.

«Средняя цена реализации — 193 тысячи рублей за квадратный метр, а цена экспозиции — 223 тысячи, — привела она данные. — Разница между фактическим спросом и предложением огромная». Назарова перечислила четыре стратегии для девелоперов: укрепление на существующем рынке, географическая экспансия (компания уже вышла в Саров и Дзержинск), вертикальная интеграция (свой генподрядчик и управляющая компания) и рискованная диверсификация, например строительство гостиниц.

Нужно идти по всем направлениям, но с открытыми глазами, с хорошими расчётами, с подушкой безопасности, — резюмировала она.

Основатель ГК «Приволжье» Елена Титова нарисовала картину спроса. В начале 2026 года рынок тормозит и стагнирует, средний метраж покупаемых квартир упал с 54 до 42 квадратных метров, а цены продолжают расти из-за увеличения себестоимости. Но главное изменение, по мнению Титовой, лежит глубже.

Зумеры не хотят владеть, — заявила она. — Вырастет процент арендных сделок. Если мы не хотим владеть и привязываться к месту, мы будем снимать.

Этот прогноз про зумеров — стратегический, на горизонте 3–5 лет. Рынок идёт к затовариванию: раньше к моменту ввода дома продавали до 90% жилья, а сейчас продажи растягиваются на год-полтора. Комфорт-класс чувствует себя лучше всех, а премиум проседает — скидки доходят до 15%.

Выступление генерального директора «ВЕРЕН» Алексеея Балыкина обозначило одну из наиболее чувствительных проблем рынка жилья — отсутствие унифицированной классификации. По словам руководителя, подмена терминов приводит к размыванию сегментов: проекты со штукатурными фасадами и стандартным остеклением нередко получают статус бизнес-класса, тогда каккомплексы с высокой потолков 2,7 и более 10 квартир на этаже позиционируются как премиальные.

Особенно отчетливо эта диспропорция проявляется в регионах. Характерный пример — нижегородский проект «ВЕРЕН ПЛЭЙС ОДЕССКАЯ» компании ВЕРЕН. Девелопер привнес в город набор высоких стандартов — авторскую архитектуру, витражное остекление «в пол», применение стали Cor-Ten, ретро-паркинг. Несмотря на полученные профессиональные награды, проект оказался между двумя традиционными сегментами рынка: по уровню исполнения он превосходит местный бизнес-класс, но по локации изначально не соотносился с привычным для города премиумом.

Мы заходили в Нижний как бизнес, но по факту занизили свой класс и в него не попали, теперь с учетом продуктовых характеристик нашего проекта переводим его в премиальный сегмент, — констатирует Алексей Балыкин.

При этом, отмечает учредитель компании, границы премиального сегмента в регионах постепенно трансформируются. В Нижнем Новгороде формируется новая зона качественного девелопмента — территория вокруг IT-кампуса «Неймарк», получившая рабочее название «Квартал 1221». Рынок в этой локации постепенно создает запрос на проекты более высокого уровня: повышается планка архитектуры, инженерных решений и благоустройства. На этом фоне «ВЕРЕН ПЛЭЙС ОДЕССКАЯ», по словам Алексея Балыкина, должен стать одним из ориентиров формирующегося премиального кластера и «украсить замечательный город Нижний Новгород».

Коммерческая недвижимость: от первых этажей до складов

Собственник агентства «Коммерсант» Анна Абросимова объяснила, почему коммерция в жилых комплексах перестала быть второстепенным элементом.

«Коммерческая недвижимость в ЖК — это инструмент управления стоимостью объекта, — заявила Анна Абросимова. Не уделять этому аспекту особого внимания девелоперам и застройщикам крайне рискованно. Агентство Недвижимости уже на этапе проектирования ЖК может дать полезную информацию, какие объекты КН стоит включить в структуру ЖК, в каких пропорциях и какие особые требования к каждому отдельно взятому объекту должны быть учтены, чтобы их ввод в эксплуатацию стал результатом эффективного вложения денег, обеспечивающего прибыль инвесторам. Например, на этапе согласования КРТ мы заключаем предварительные договоры аренды, мы понимаем и заранее планируем будущую структуру КН. Благодаря предварительной проработке данного вопроса девелопер никогда не получит условно пять аптек или пять ПВЗ в одном жилом комплексе».

Она предупредила о типовых ошибках, которые нередко могут быть допущены. Например, непродуманная вентиляция навсегда закроет возможность разместить спортзал или ресторан. По её словам, сейчас востребованы магазины площадью именно 30–80 кв. м, офисы от 60 до 400 кв. м, а ПВЗ, по отдельным мнениям экспертов, с приходом ИИ через пять лет начнут переформатироваться.

Тему коммерческой недвижимости продолжил руководитель отдела стратегического консалтинга «IDEM-консалтинг» Денис Зыков. По бизнес-центрам он отметил сильный перекос: 76% площадей — в нагорной части, где живёт треть населения, а обеспеченность машино-местами значительно ниже нормы. Рынок торговых центров насыщен, потенциал остаётся только для районных ТЦ в составе новых ЖК.

По гостиницам Зыков предупредил: если построить все заявленные проекты, к 2032 году рынок будет исчерпан. Самым перспективным сегментом он назвал light industrial. «Это сегмент, который мы считаем наиболее перспективным, но к его девелопменту нужно подходить максимально аккуратно», — резюмировал он.

Заместитель генерального директора по коммерческой деятельности и коммуникациям компании «ННДК» Мария Голубева сформулировала смену парадигмы коротко: «Человек покупает не квартиру. Он покупает состояние, в котором хочет жить ближайшие 10 лет».

А генеральный директор отделочной компании «Культура ремонта» Дмитрий Сафронов рассказал о системном подходе к ремонту: единая команда, конвейерная схема, личный кабинет заказчика с прозрачной сметой.

«Вместо неожиданностей и переделок вы работаете с командой, которая чётко знает своё дело и держит слово», — сказал он, приведя в пример бюджет инвестиционной квартиры — 89 200 рублей за метр под ключ.

Ставка на диалог

Форум в седьмой раз подтвердил, что строительный рынок Нижегородской области остаётся в числе лидеров, но сталкивается с вызовами, требующими совместных усилий. КРТ постепенно становится основным инструментом, хотя его механизмы ещё предстоит донастроить. На рынке жилья всё отчётливее проявляется смена поколений: молодые покупатели смотрят в сторону аренды, а не владения. Спрос стагнирует, цены не падают из-за роста себестоимости, а дефицит качественного предложения сохраняется — текущего объёма строящегося жилья хватит всего на 2,2 года продаж. Коммерческая недвижимость, особенно в сегменте light industrial и грамотно спроектированных первых этажах, открывает новые возможности.

И главное, о чём напомнил форум: без системной работы с кадрами, цифровизации и честного диалога между властью, банками и девелоперами движение вперёд будет затруднено. Но судя по количеству конкретных кейсов и цифр, строительное сообщество к этой работе готово.

Благодарим соорганизаторов «Форума о недвижимости» — «Союз нижегородских строителей» и компанию «ННДК». Мероприятие проходило при поддержке Правительства Нижегородской области, КУПНО и НРО «Деловая Россия», партнеров мероприятия: девелоперской компании «ВЕРЕН», группы «Самолет», АН «Приволжье», «IDEM- консалтинг», АН «Коммерсант», ГК «V8» и компании «Культура ремонта».

Выражаем также благодарность информационным партнерам мероприятия: ТК «Волга», ННТВ, «Волга 24», DomostroyNN, Бизнес-сообщество «Среда».