Застройщики коттеджей не могут удовлетворить покупательский спрос

Региональный рынок загородной недвижимости пострадал от кризиса меньше, чем массовое жилье, констатируют эксперты. По их словам, спрос на коттеджи в организованных поселках можно назвать стабильным. Однако удовлетворить его девелоперы не могут: покупателям интересны готовые дома не слишком большой площади со всей инфраструктурой. На нижегородском рынке таких объектов нет.

эксперты
Шамиль Мансуров
исполнительный директор НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства»
Мария Свиридова
директор ООО ИК «Роза ветров»
Ирина Солнцева
заместитель директора компании «КупиДом» ГК «Триумф»
Сергей Таненков
директор компании «ПростоДом»
Владимир Челомин
министр строительства Нижегородской области

Сколько коттеджных поселков вблизи Нижнего Новгорода?
Какое загородное жилье пользуется наибольшим спросом?
За что готовы платить покупатели коттеджей в организованных поселках?

Рынок организованных коттеджных поселков в Нижегородской области начал формироваться не так давно — первые проекты появились в 2005 г. До этого в регионе велась стихийная застройка населенных пунктов и садовых товариществ. Первопроходцы по­строили два коттеджных поселка — «Приозерный» (Богородский район) и Козловка (Кстовский район). Сегодня это практически единственные реализованные застройщиками проекты за пределами Нижнего Новгорода.

Половина коттеджных поселков в регионе заморожена

Как рассказал министр строительства Нижегородской области Владимир Челомин, по итогам прошлого года доля малоэтажных объектов в общем объеме возводимого в регионе жилья занимает почти половину — 47% (по России аналогичный показатель составляет 42%). «В 2008 г. в области сдано в эксплуатацию 1353,3 тыс. кв. м жилья, из них 639 кв. м — индивидуальное. Рост малоэтажного строительства составил 82%», — сообщил г-н Челомин.

За последние несколько лет было заявлено около 30 проектов организованных коттеджных поселков. Сейчас строитель­ство большей части из них приостановлено. Сергей Таненков, директор компании «ПростоДом»: «Стройка продолжается только в четырех из 27 заявленных ранее организованных коттеджных поселков». Активно развивающимися можно назвать «Резиденцию Безводное», «Серебряный ключ», «Терраски». Шамиль Мансуров, исполнительный директор НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства» (НАМС), также говорит о том, что инвесторы приостановили ряд проектов. «Многие застройщики меняют концепции на более скромные — уменьшают площади участков и домов, удешевляют стоимость квадратного метра за счет применения современных технологий возведения жилья», — рассказал г-н Мансуров. Однако такая ситуация не помешала выйти на рынок новым игрокам: весной 2009 г. о себе заявили проекты «Своя земля» (Богородский район), «Новая Чернораменка» (Балахнинский район), «Земляничная поляна» (Зеленый город), «Русское поле» (Кстовский район).

Покупателю нужен готовый коттедж по цене квартиры

Застройщики отмечают, что спрос на загородное жилье стабилен. Мария Свиридова, директор ООО ИК «Роза ветров»: «Есть спрос и на земельные участки, и на готовые коттеджи. Последними интересуются больше. Видимо, у людей есть деньги, и они готовы вложить их с минимальными рисками, не опасаясь, что стройка уйдет в бесконечность». При этом эксперты подчеркивают, что времена «невнятных и дорогих проектов» ушли в прошлое. Ирина Солнцева, заместитель директора компании «КупиДом» группы компаний «Триумф»: «Рынок загородной недвижимости стал рынком покупателя — очень осторожного, требовательного, медлительного и скупого. Покупатель больше не желает закапывать деньги в землю и жить по соседству со строительной площадкой. Поэтому наиболее востребованы поселки высокой степени готовности. Только таких в регионе практически нет», — пояснила Ирина Солнцева. По ее данным, в последнее время единственное предложение готовых домовладений — VIP-поселок «Лесная жемчужина» (Зеленый город). «Он был распродан за какой-то год. И это и при цене от 35 млн руб. за домовладение!» — рассказала г-жа Солнцева.

Шамиль Мансуров готов детально описать продукт, который будет востребован на рынке «осторожным и скупым покупателем»: «В этом году в Нижнем Новгороде состоялись два выставки и конференции по малоэтажному строительству, на которых проводилось анкетирование посетителей. Наиболее популярный продукт — участок 8–10 соток в Кстовском или Богородском направлениях, обеспеченный транспорт­ной и инженерной инфраструктурой, с домом площадью 120 кв. м, стоимостью до 3 млн руб».

По традиции сами застройщики навешивают на такой продукт ярлык «эконом». Хотя говорить о сегментировании на нижегородском рынке загородного жилья, по мнению Ирины Солнцевой, некорректно — рынок находится в стадии формирования, общепринятая классификация на нем отсутствует. «Заявленное девелопером позиционирование того или иного коттеджного поселка в премиум или бизнес-классе не всегда соответствует действительности и может быть определено только после начала строительства и ввода всей инфраструктуры, а она по традиции строится в последнюю очередь», — поясняет г-жа Солнцева. Как свидетельствуют эксперты, самые амбициозные проекты коттеджных поселков, борющиеся за звание «нижегородской Рублевки», порой не обладают инфраструктурой (дорожной, социальной, торговой, развлекательной), необходимой даже для эконом-класса. «Внятных продуктов на рынке почти нет», — замечает Сергей Таненков.

Инфраструктура поселков сократится до необходимого минимума

В период кризиса особенно актуальным для покупателя становится вопрос об инфраструктуре, точнее о ее содержании, поскольку оно целиком и полностью ложится на плечи будущих жителей поселка. Ирина Солнцева приводит «кризисный набор» необходимых клиенту опций: охрана, служба эксплуатации и уборки территории, детские площадки, мини-маркет. «Спортивные площадки, бассейны, гольф-поля на 18 лунок и яхт-клубы будут дожидаться лучших времен. За них готовы платить единицы», — поясняет она.

Прощание с яхт-клубами и гольф-полями — наиболее оптимистичный вариант развития событий на фоне уже существующих трендов. Один из них — увеличение предложения на участки в организованных коттеджных поселках без подряда на строительство. «Все поселки, заявленные к продаже летом 2008 — весной 2009 гг., предлагают участки без подряда (исключая поселок «Новая Чернораменка»). Рынок возвращается в эпоху «шанхаев» 90-х годов, только участки станут побольше, а дворцы — поменьше», — сделала прог­ноз Ирина Солнцева.

Есть и еще менее радужный вариант развития событий для застройщиков организованных поселков. Эксперты уже начали отмечать увеличение спроса на участки и дома в традиционной застройке — деревнях и селах. Если девелоперы не умерят свои аппетиты и не выведут на рынок продукты с четким позиционированием и по среднерыночной цене трехкомнатной квартиры в центре Нижнего, покупатель почти со стопроцентной вероятностью отдаст предпочтение земельному участку под застройку или крепкому деревенскому дому, считают эксперты.