Рынок недвижимости на пороге роста

На очередной встрече Дискуссионного клуба «Делового квартала» эксперты обсуждали ситуацию на нижегородском рынке жилой и коммерческой недвижимости в посткризисное время. Несмотря на то что за последние два года спрос и цены на недвижимость серьезно упали, участники дискуссии все же склонны считать, что нижегородский рынок скорее жив, чем мертв.

Участники
Ольга Сажина директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»
Борис Горелик генеральный директор ГК «Триумф»
Татьяна Романчева директор Нижегородского Центра научной экспертизы
Елена Недоспасова директор АН «Виват-Риэлти»
Олег Виндман директор региональной дирекции по Приволжскому федеральному округу
Игорь Лейфер генеральный директор АН «Орион НН»

Российские эксперты по итогам ряда исследований региональных рынков жилья на предмет их жизнеспособности и активности в посткризисный период причислили Нижний Новгород к городам, где пока еще присутствует стагнация.
Первым решил развеять этот миф генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик, который считает, что, по сравнению с показателями двухгодичной давности, ситуация на нижегородском рынке выглядит «весьма живенько». По его мнению, рынок вовсе и не умирал, а сегодня можно однозначно говорить, что растут количество сделок и оборот на местном рынке по отношению к 2009 году и началу 2010 года.
Присоединившаяся к обсуждению директор Нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева тут же стала приводить цифры: «В разных регионах цены на недвижимость в кризисные годы упали от 18 до 27%. У нас этот показатель составил порядка 25%. Но если сравнивать цены августа 2009 года с августом 2010 года (третий квартал), то цены снизились на 6%, с начала 2010 года — на 2%. То есть рост цен замедлился. Все по законам маркетинга и экономики. Если мы попали в кризис, то эта «яма» будет два-три года, а дальше — дефицит предложения и, соответственно, рост цен». Также, по ее словам, очень часто ситуация в Москве влияет на цены в регионах: если в столице начался рост цен, то через год-полтора он дойдет и до нас.
При этом эксперты отмечают, что в последнее время платежеспособный спрос граждан повысился еще и за счет появления на рынке доступного жилья экономкласса. Это объясняется, с одной стороны, никуда не ушедшими потребностями нижегородцев в жилье, с другой — общей нехваткой денежной массы, финансовыми последствиями кризиса.
В дискуссию вступила директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина, которая рассказала о проекте компании. «Для нас кризисный год был тяжелым, нам даже пришлось остановить свой завод. Но в один момент мы поняли, что надо что-то менять. И тогда родился новый антикризисный проект, в рамках которого мы предлагаем квартиры стоимостью 30–35 тыс. рублей за кв.м. Себестоимость квадратного метра в новых домах уменьшена за счет сокращения мест общего пользования и в целом метража квартир», — поясняет госпожа Сажина. По ее словам, спрос на такое жилье колоссальный, очередь на квартиры — в несколько тысяч желающих.
Генеральный директор АН «Орион НН» Игорь Лейфер также считает, что на рынке наметилось некоторое шевеление, но связано это, по его мнению, с серьезным объемом сертификатов на жилье для военных, ветеранов и бюджетников. «Осенью прошлого года было то же самое, и на какое-то время государственные вливания даже подняли рынок, потом опять произошло падение. Так что пока говорить о стратегическом росте и выходе из кризиса рано. Рынок встал и стоит», — считает эксперт.
В свою очередь, директор АН «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова сообщила, что их компания уже вышла на докризисный уровень сделок при том, что доходность не выросла из-за низких цен: «Да, на самом деле сертификаты немного оживили рынок, но существенный вклад в это внес оживившийся спрос на ипотечные кредиты».

Доступная ипотека — стимулятор спроса
Директор региональной дирекции по Приволжскому федеральному округу банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Олег Виндман подтвердил, что спрос на ипотеку в 2010 году существенно вырос: «По итогам девяти месяцев 2010 года наш банк выдал ипотечных кредитов в пять раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. И спрос продолжает расти». Главной причиной стало изменение в банковском секторе, ипотека стала существенно доступнее, чем в прошлом году. И в дальнейшем, если банки будут снижать процентные ставки, это послужит некой причиной роста спроса на ипотечный продукт и на недвижимость в целом.
Ольга Сажина напомнила, что банки в кризис серьезно ужесточили требования к заемщикам, к их платежеспособности, в результате чего средний кредит упал с 1,3 млн рублей до 800–900 тыс. руб. При этом она отметила, что среди банков началась борьба за клиента. «Я в ипотеку всегда верила!», — с улыбкой сказала госпожа Сажина.
На вопрос модератора Дискуссионного клуба директора журнала «Деловой квартал» Светланы Лузановой, поменялась ли в кризис аудитория заемщика, участники встречи в один голос заверили, что нельзя однозначно проследить тенденцию. Это зависит от многих параметров. «Если изменится структура предложения на рынке, то целевая группа поменяется. А если меняются условия кредитования, то целевая группа тоже не останется прежней», — пояснила Татьяна Романчева.
Олег Виндман заметил, что у каждого банка своя целевая аудитория. «У нашего банка кредитная политика консервативная, как у любого международного банка, соответственно, я знаю, кто моя целевая группа. И в кризис она не поменялась: 40% составляют наемные работники, 60% — собственники бизнеса».
И все же несмотря на подвижки на рынке жилой недвижимости, по мнению участников дискуссии, в ближайшее время каких-либо серьезных изменений в сторону роста или падения цен ожидать не стоит.
По подсчетам Татьяны Романчевой, к концу года цены на вторичное жилье немного вырастут, что обусловлено сезонным явлением и недостаточным предложением на первичном рынке. В свою очередь, первичный рынок вряд ли поднимется в цене и стабилизируется на следующих отметках средних цен: 40 тыс. руб. — цена за кв.м. на экономжилье, 48–49 тыс. руб. — на жилье бизнес-класса и 82 тыс. руб — на элитное жилье.
Елена Недоспасова выразила мнение, что интерес к недвижимости на первичном рынке будет расти, но изменение цен будет обусловлено себестоимостью или инфляцией. «Что касается вторичного жилья, то возможно, что к ноябрю-декабрю произойдет сезонный подъем цен. Было бы неплохо, если бы этот рост составил 2–3%. Но, если честно, в это верится с трудом. Скорее всего, цены сейчас замрут», — рассуждает г-жа Недоспасова.
Следующий год также не предвещает особых перемен. «Весной на первичный рынок выйдут новые проекты, поэтому не исключено, что цены будут повышаться, но небольшими темпами», — уверена госпожа Романчева.
Долгосрочная аренда выручит рынок
Если рынок жилой недвижимости медленно раскачивается после кризиса, то, по единодушному мнению экспертов, рынок офисной недвижимости вовсе лежит на дне, и пока предпосылок к его росту нет.
По оценкам Бориса Горелика, только за год — с сентября 2009 года по сентябрь 2010 года — цены на офисную недвижимость в Нижнем Новгороде упали на 10%.
Татьяна Романчева заметила, что основное падение произошло в момент, когда начался кризис. Но есть еще один показатель, характеризующий ситуацию с офисными центрами, — это коэффициент пустующих помещений. «Если этот показатель равен 3–4% — офисный рынок живет хорошо, цены идут вверх на 20%. Когда коэффициент 8% — уже хуже. Сегодня коэффициент пустующих помещений — 15%. И пока мы видим такой коэффициент незаполнения, не приходится говорить о том, что цены на аренду будут расти», — считает эксперт.
По мнению участников дискуссии, еще одним неприятным моментом, который будет сдерживать рост рынка офисной недвижимости, — это изменения в налоговом законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2011 года.
При этом ситуация в торговой недвижимости вполне сносная. «Ставки на первых этажах, которые, как правило, занимает продуктовый ритейл, вообще никак не изменилась. Кризис — не кризис, а кушаем мы всегда. К третьему-четвертому этажам риски незаполнения выше и ставки более гибкие, но все зависит от концепции торгового центра», — рассуждает Татьяна Романчева.
С ней соглашается Ольга Сажина, которая привела пример из опыта работы своей компании: «В торговом центре на улице Родионова, который мы собираемся сдать в декабре, нам пришлось переделать все офисные помещения, которые не пользуются спросом, в торговые».
По мнению экспертов, сдвинуть с мертвой точки рынок коммерческой недвижимости может только долгосрочная аренда помещений — на 10–15 лет. «Сейчас самое время заключать договоры по минимальной ставке на длительное время. Тогда цены стабилизируются, а со временем пойдут вверх», — рассуждает Татьяна Романчева.

Олег Виндман:
«По итогам девяти месяцев мы выдали ипотечных кредитов в пять раз больше, чем за аналогичный период прошлого года».

Татьяна Романчева:
«Сейчас самое время заключать договоры по минимальной ставке на длительное время».

Игорь Лейфер:
«Пока говорить о стратегическом росте и выходе из кризиса рано. Рынок встал и стоит».

Борис Горелик:
«Рынок вовсе и не умирал, а сегодня можно однозначно говорить, что количество сделок растет».

Ольга Сажина:
«Я в ипотеку всегда верила!»

Елена Недоспасова:
«Интерес к недвижимости на «первичке» будет расти, но изменение цен будет обусловлено инфляцией».

Ольга Сажина:
«В торговом центре на улице Родионова мы переделали все офисные помещения в торговые».

Олег Виндман:
«В кризис целевая аудитория не поменялась: 40% — наемные работники, 60% — собственники бизнеса».