Проблемы с приемкой, сорванные планы и рост цен. Как пандемия меняет строительный рынок?

Как пандемия отразилась на строительном рынке? Об этом NN.DK.RU побеседовал в прямом эфире с министром строительства Нижегородской области Анатолием Молевым, заместителем генерального директора «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию бизнеса Борисом Замским, генеральным директором компании «ННДК» Михаилом Ивановым, а также директором филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области Оксаной Штейн и управляющим ВТБ в Нижегородской области Игорем Рожковским.

Как пандемия повлияла на строительный рынок? Какую политику реализует министерство строительства Нижегородской области в этих непростых обстоятельствах?

Анатолий Молев:

— Как и на всей территории РФ, на территории Нижегородской области введены ограничения в связи с режимом повышенной готовности. Они сказываются и на работе строительной отрасли. Тем не менее, правительство приняло решение не приостанавливать работу частного сектора в этой сфере. Минстрой оперативно предложил застройщикам, проектировщикам и подрядчикам порядок получения разрешений на продолжение своей деятельности. Изначально, в конце марта, мы разрешали выполнять строительным компаниям только некоторые типы работ: в частности, земляные, вязку каркасов. Но затем отказались от такого подхода, озаботившись главным образом тем, чтобы работы велись в соответствии с эпидемическими нормами. Компании, готовые соблюдать новые правила безопасности, получали разрешение на свою деятельность через портал «Карта жителя Нижегородской области». К 29 апреля выданы уже 729 подтверждений. Кто хотел работать — работает. Жалоб от бизнеса нет.

Борис Замский:

— Хочу сказать большое спасибо Минстрою за то, что мы все оперативно смогли получить разрешение на проведение строительных работ (естественно, с соблюдением всех необходимых антивирусных новых норм и регламентов), и стройки не остановлены, как, например, в Москве и Подмосковье. Скоро там придется заново запускать процесс строительства, а это приведет к большим сложностям.

Понятно, что в некоторых аспектах это непростое время для нашего бизнеса. Существующие ограничения тормозят передачу ключей новоселам. Мы пока организовали ее удаленно, с помощью фото-видео фиксации. Кроме того, внедрение новых правил безопасности и их обеспечение неизбежно увеличивает трудоемкость многих процессов, и как следствие — снижается производительность, что, конечно, отражается на себестоимости работ.

Но в целом, хочу отметить, что процесс определения порядка работы на строительных площадках в нашем регионе был очень грамотно организован, что позволило нам довольно продуктивно работать в апреле.

Михаил Иванов:

— Да, при поддержке минстроя мы смогли адаптироваться к ограничениям в кратчайшие сроки. Нам разъяснили новые нормы Роспотребнадзора, был выпущен указ, регламентирующий работу на стройплощадках, обеспечивающий максимальную безопасность рабочих, выдали разрешения на работу.

Подчеркну, что федеральные власти тоже оказывают сейчас строительному бизнесу в нашем регионе поддержку, в частности, реализуя давно запланированные меры по снижению стоимости ипотеки.

Безусловно, есть сложности с соблюдением требований, трудно бывает осуществлять регулярный медицинский и входной контроль на объектах. Но логистика работает. Есть также макроэкономические сложности — уже сейчас мы видим, что поднялись цены на ряд стройматериалов. Есть задержки по передаче квартир, особенно, когда покупатели проживают или работают в другом регионе, откуда выезд ограничен. Падает объем входящего трафика, количество сделок по объектам. Надеемся, что скоро пик заболеваемости будет пройден, и работать станет проще.

Мы разговаривали с заместителем губернатора Давидом Мелик-Гусейновым, который сообщил, что пока на плато по заболеваемости область не вышла. И если в ближайшее время это не произойдет, то, возможно, режим повышенной готовности будет ужесточен. Может ли случиться так, что строительной отрасли тоже запретят работать на некоторое время?

Анатолий Молев:

— Не думаю, что эти ограничения коснутся строек, но, если это произойдет, то министерство поможет предпринимателям адаптироваться и к более серьезным ограничениям. Важно, чтобы бизнес был честным перед сотрудниками и заботился об их здоровье. Согласен, что темпы работы компаний сегодня не соответствуют прежним, но большая часть соблюдает регламенты, привыкает к ним, и, надеюсь, со временем производительность возрастет.

Ожидаете ли вы уменьшения спроса на квартиры после пандемии? Роста цен?

Михаил Иванов:

— Конечно, будет спад в динамике продаж и мы рассчитываем финансовую модель исходя из этих соображений. И все же заходим на новые проекты. Вчера подписали крупный кредит на создание нового жилого комплекса. Завтра подпишем на новый дом ЖК «Циолковского». И надеемся, что динамика восстановится еще в этом году.

Я бы не стал строить прогнозы про цены, но отметил бы, что себестоимость строительства точно вырастет. И это может, в том числе, отразиться на цене квадратного метра.

Борис Замский:

 — Очевидно, что мы столкнулись с сокращением платежеспособности граждан, и изменение этого тренда в лучшую сторону до конца года маловероятно. В данной ситуации основная помощь, которую может оказать застройщикам государство, — это поддерживать спрос через ключевую и ипотечную ставку. Данная помощь от государства окажется, пожалуй, самой эффективной для застройщиков.

Помимо поддерживающей спрос ипотечной ставки в 6,5% (а мы уже провели по ней первые сделки) есть еще один немаловажный момент — дефицит предложения. Уже второй год, ввиду нового законодательства, а именно введения закона о счетах эскроу, предложение от застройщиков перестало догонять спрос. И даже если сейчас он упадет, то качественные объекты от надежных застройщиков без клиентов не останутся. И какие бы макроэкономические прогнозы ни делали участники рынка, в 2020 г. в Нижнем Новгороде цены на ликвидные квартиры с высокими потребительскими свойствами, как минимум, останутся на прежнем уровне.

Анатолий Молев:

— Спрос возрастет, если произойдет снижение ключевой ставки, станут доступнее ипотечные кредиты.

Согласен также, что ситуация в экономике отразится на стоимости материалов. У нас пока цены значительно не растут, но в области не хватает производства цемента, арматуры и т. п. Все это завозится и может подорожать. А значит, подорожают и квартиры. На мой взгляд, такие изменения в цене надо будет минимизировать для граждан.

Анатолий Васильевич, а повлияет ли пандемия на планы по обеспечению нижегородцев жильем, государственные программы, в частности, программу «Жилье и городская среда»?

Анатолий Молев:

— Если говорить о задаче по увеличению темпов ввода жилья, то регион, я уверен, с ней справится. В прошлом году мы приросли по этому показателю на 3,3%. То есть у нас положительная динамика, и мы планируем, что она сохранится. Утвержденный план позволяет выйти на 4-5% динамике роста.

Но при этом не исключаю, что область, в связи со сложившимися обстоятельствами, построит несколько меньше тыс. кв. м, чем предусматривает федеральный план.

Сейчас министерство отрабатывает дополнительные меры поддержки застройщиков, которые помогут выполнить госпрограммы. Региональные и федеральные средства под них есть. На данный момент продолжается, например, строительство семи объектов по программе «Стимул», которая стимулирует застройщиков к дальнейшему вводу жилья.

Кроме того, пересматривается возможность начать реализацию объектов, которые должны были быть реализованы в 2021-2023 гг., уже с 2020 г. Прежде всего, необходимо ускорить расселение аварийного фонда и удовлетворять потребность субъекта в обеспечении квартирами отдельных категорий граждан.

Проблема в том, что для участия в этих программах застройщикам необходимо будет пересмотреть существующую стоимость кв. м. Призываем их включаться активнее в процесс.

Но для того, чтобы услуги застройщиков оставались доступными населению, необходимо также участие государства в виде МФЦ и Кадастровой палаты. Работают ли сейчас эти учреждения?

Оксана Штейн:
— Мы старались сделать все, чтобы услуги МФЦ и Кадастровой палаты оставались доступными для нижегородцев в пандемию. К сожалению, работают не все многофункциональные центры сейчас, поскольку в первые дни «режима повышенной готовности» многие граждане решили их посетить и оформить документы, образовались крупные очереди. Они могли привести к массовому заражению клиентов. Поэтому решено было часть точек закрыть, а часть сделать доступными по записи. Приходится немного подождать, но зато вы сохраняете здоровье.

Естественно, выписки сведений с сайтов-двойников являются неофициальными, недостоверными. Главный признак обмана — отсутствие электронной подписи органа регистрации прав на документах.

В «Личном кабинете» сайта Росреестра доступна предварительная запись на прием в офис Кадастровой палаты. Там же, на официальном сайте, доступны многие услуги: выписка из ЕГРН, общедоступные сведения об объектах недвижимости, ответы на вопросы в разделе «Обращения онлайн» и все другие операции, связанные с оформлением недвижимости. Пользуйтесь ими, не дайте себя обмануть.

Михаил Иванов:

— Есть ряд документов сегодня, которые гражданам нужно получать при оформлении сделок с застройщиком, если в сделке участвуют несовершеннолетние, если сменил фамилию и т.п. Появится ли в регионе сервис, который позволит централизованным образом получать эти справки в электронном виде?

Оксана Штейн:

— Пока такой сервис отсутствует, но я сегодня же напишу соответствующую просьбу и попробую способствовать его скорому появлению.

Сталкиваются ли покупатели недвижимости с какими-либо сложностями в связи с оформлением сделки по ипотеке?

Игорь Рожковский:

— В настоящее время, когда из-за эпидемии наши клиенты хотят минимизировать число посещений банковских офисов, мы стремимся максимально обеспечить им возможности дистанционного обслуживания. В том числе — и при оформлении ипотеки. Сейчас банк активно работает над внедрением сервиса онлан-ипотеки, основным преимуществом которого является то, что клиенту теперь не нужно приезжать в офис банка или в МФЦ. При этом важным моментом является наличие электронной подписи. У ряда заемщиков они уже есть. Если ее необходимо оформить, то это также сейчас можно сделать, не выходя из дома. При такой схеме все документы и по сделке, и по регистрации можно подписать одновременно и одним пакетом в своем телефоне. При этом особых требований к заемщикам нет, все стандартно в рамках базовых ипотечных программ ВТБ.

Первую в России пилотную онлайн-выдачу ипотечного кредита банк реализовал в середине апреля в Москве совместно с Группой компаний ПИК. Уникальность ее в том, что все этапы, начиная с открытия счета, подписания договора приобретения недвижимости, а также оформления документов по кредитной сделке, были проведены удаленно и не требовали визита в офис. Для этого клиент использовал электронную цифровую подпись, для регистрации прав на недвижимость — специальный электронный сервис, который работает дистанционно.

В настоящее время ВТБ проводит первые тестовые сделки, в ближайшее время мы намерены запустить онлайн-сделки на первичном рынке недвижимости. В дальнейшем планируем применять эту технологию и для готовых объектов.

Сколько ипотечных кредитов были выданы банком за первый квартал года?

Игорь Рожковский:

— По итогам первого квартала портфель кредитной организации в Нижегородской области в сегменте жилищных кредитов вырос на 6% – до 20,2 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных жилищных кредитов банка в регионе за январь-март вырос на 56% и на 1 апреля составил 3 млрд руб.

В кризис высока вероятность разорения бизнеса, в том числе строительных компаний. Насколько ВТБ готов к диалогу в этой ситуации?

Игорь Рожковский:

— Строительная отрасль, как и весь бизнес, переживает сейчас непростые времена. И банк готов предлагать различные возможности, чтобы поддержать своих клиентов. Например, на прошлой неделе мы приняли решение по финансированию одного регионального застройщика. Для меня это показатель: невзирая на то, что времена сейчас нестабильные, банки открыты клиенту и готовы рисковать вместе с ним. Мы продолжаем работу с застройщиками. Несмотря на то, что это довольно рисковая отрасль для инвестиций, здесь присутствует жесточайшая банковская конкуренция. Мы боремся за хороших застройщиков, которые показали свою надежность, и запускаем с ними новые проекты. Хорошим подспорьем сейчас будет программа «Государственная ипотека 2020» под 6,5%, которую мы уже активно реализуем в регионе. Новая ипотечная программа обеспечит спрос на жилье в новостройках, а это означает, что отрасль будет продолжать активно развиваться.