Второй по величине и численности населения город в Нижегородской области— Дзержинск— очень непрост для застройщиков. Однако в посткризисной тишине на жилищном рынке города директор холдинга «Форгру
Второй по величине и численности населения город в Нижегородской области— Дзержинск— очень непрост для застройщиков. Однако в посткризисной тишине на жилищном рынке города директор холдинга «Форгруп» Олег Аранович приступил к реализации уникального проекта для Дзержинска.
Появившийся в 1930 году и строившийся как образец нового социалистического города, Дзержинск по замыслу советских архитекторов имеет четкий градостроительный план и радиально-полукольцевую планировку. «В условиях такой компактности непросто найти удачную площадку. И все же мудрый застройщик должен уже подсуетиться, если хочет снять сливки— мертвый жилищный рынок Дзержинска оживает», — считает Олег Аранович.
Средний класс заставит строить
Положительные тенденции в жилищном строительстве, которые сейчас отмечает правительство Нижегородской области, в большей степени касаются областного центра— Нижнего Новгорода. Его сосед, второй по численности населения город региона, Дзержинск такими тенденциями не может похвастать уже много лет. Промышленный город, населенный работниками химпроизводств, пережил тяжелые времена в постсоветские годы. Предприятия сокращали работников, и дзержинцам на долгие годы стало не по карману новое жилье, которое и не строилось ввиду отсутствия спроса.
«Мы начали свою деятельность не со строительства, а с реконструкции имеющихся помещений. Нижний Новгород на тот момент уже пережил этот этап, а Дзержинск три года назад находился в его разгаре. В городе было множество практически брошенных, находящихся в ужасном состоянии магазинов, складов и прочих объектов, которые после реконструкции становились пригодны для использования», — рассказывает Олег Аранович. В качестве примера чудесного преображения г-н Аранович приводит подвальное помещение в одном из жилых домов в центре города: «Представьте подвал, где висят трубы, все залито канализацией, стоит невозможная вонь. Мы все это осушили, убрали и реконструировали. Сейчас в том подвале мебельный салон». На данный момент в управлении компании находится 20 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, и по этому показателю холдинг является лидером в Дзержинске.
Накануне кризиса в Дзержинск пришли из Нижнего Новгорода два застройщика, которые не выдержали конкуренции с московскими компаниями в областном центре и попытались реализовать свои проекты в городе химиков. «Момент был выбран неудачно. Один из них планировал целый микрорайон, но ограничился в итоге всего одним домом, квартиры в котором до сих пор не может распродать. Второй тоже испытывает серьезные проблемы с продажами», — отмечает Олег Аранович. И признается, что до кризиса компания сама рассматривала возможность строительства многоквартирного дома, но вовремя отказалась от него, верно оценив ситуацию.
«Знаете, почему у нас не продается новое жилье, и рынок «первички» скорее мертв, чем жив? Потому что некому покупать. В Дзержинске нет среднего класса. У нас расслоение сильнее, чем в Нижнем Новгороде. Есть топ-менеджеры, которые могут себе позволить и хорошую квартиру, и дом, а живут или в пригороде, или в областном центре. И есть рабочие с зарплатой 13 тыс. руб, а то и меньше. Они не могут купить новое жилье», — задумывается над причинами слабого спроса на жилье г-н Аранович.
Однако все не так безнадежно. В промзоне Дзержинска реализуется множество инвестиционных проектов: город химиков уже выбрали в качестве площадки компании Liebherr, Danfoss и другие. «На новых заводах будут работать тысячи людей, которые будут получать достойную зарплату. Кроме того, появляется корпоративный интерес к новому жилью. Это оживит рынок», — уверен Олег Аранович. Он считает, что именно инвесторы создадут средний класс в Дзержинске, а следом воскреснет и вся инфраструктура города.
Олег Аранович даже признается, что сам покидал Дзержинск, учился, работал и жил в Нижнем Новгороде. «Так поступило огромное количество дзержинцев. Но я вернулся поближе к своему бизнесу и теперь опять живу в родном Дзержинске. Думаю, многие вернутся, как только будут созданы рабочие места», — говорит он. Именно приход в дзержинскую промзону инвесторов стал стимулом для холдинга взяться за реализацию уникального для Дзержинска жилищного проекта.
Дзержинск, расположенный между промзоной, володарскими лесами и Окой, не имеет благоустроенного пригорода. Поселок Желнино считается местом жительства состоятельных граждан, так как земля там дорогая, а стоимость строящихся домов выходит за рамки эконом-класса. Строить коттеджные поселки в Дзержинске просто негде— специалисты констатируют отсутствие пригодных участков, на которых реализация такого проекта была бы рентабельна. Поэтому, приобретя в собственность тепличное хозяйство ОАО «Дзержинское», холдинг «Форгруп» внимательно рассмотрел доставшийся участок земли— чистое поле на границе с промзоной, где расположены предприятия не химического профиля. «Оказалось, что участок земли около поселка Дачный мог бы быть использован для строительства индивидуальных домов. Там до Оки 300–400 метров, лес рубить не надо, коммуникации рядом, а то, что на горизонте трубы заводов— так и стоимость домиков мы решили сделать оптимальной. Изучили спрос, выяснили корпоративный интерес и приступили», — рассказывает Олег Аранович.
Сейчас земельный участок сформирован, проект находится на стадии согласования с энергетиками, а окончательная сумма инвестиций еще не просчитана и не оглашается. Приступить к реализации компания рассчитывает в начале 2011 года. Однако основные параметры г-н Аранович уже озвучивает: на 18 гектарах земли вырастут 120 домов, половина из которых будет возведена компанией по каркасной технологии, а половина— в вольном стиле самими покупателями участков. При этом в пригороде Дзержинска не появится обособленная конгломерация— новые коттеджи встанут вдоль продленных улиц существующего поселка. Предусмотрено также благоустройство, строительство магазина, детского сада и даже пожарного депо.
Самое интересное в проекте, по мнению Олега Арановича, это ценовая политика: дома в пригороде, но рядом с промзоной и вновь создаваемыми рабочими местами, должны стоить, как дзержинская квартира площадью 100 кв. м. «Дом «под ключ» обойдется в 3–3,5 млн руб. Это заставит дзержинцев выбирать— купить квартиру или жить в собственном доме, что удобнее и престижнее», -— говорит директор «Форгруп».
Немаловажный аспект для строительства жилья в городе химиков— экологический. Однако застройщик совершенно спокоен— промзона по соседству «не химическая», а все многочисленные и дорогостоящие замеры почвы, воды и воздуха показали, что поселок Дачный не имеет экологических проблем. Более того, на соседнем участке строит распределительный центр компания «Тандер» (сеть магазинов «Магнит»), которая очень щепетильна к выбору места, так как занимается реализацией продуктов питания.
Кстати, в рамках этого проекта холдинг «Форгруп» может стать дважды пионером: не исключено, что совместно с властями будет создано первое в Дзержинске государственно-частное партнерство. «Мы намерены построить участок дороги, который соединит этот куст поселков с Автозаводским шоссе и решит некоторую транспортную проблему», — рассказывает Олег Аранович. Ожидается, что проект образцового рабочего пригорода будет реализован к концу 2012 года.
Дзержинск ждет всплеска
Интересно, что дзержинский холдинг не боится прихода на городской рынок других застройщиков. Директор «Форгруп» считает, что создание конкуренции будет только на пользу. «Когда в наш город заглядывает инвестор, который хочет, например, открыть сеть магазинов, он интересуется положением дел на рынке жилья. И ему сразу делается неинтересно, если мы не растем по этим показателям. Поэтому нам нужен всплеск», -— утверждает Олег Аранович.
При этом он совершенно спокоен в отношении московских компаний-застройщиков, которых так боятся нижегородские строители. «Москвичи к нам не придут. Им наш рынок не кажется вкусным даже при нашей смешной цене земли. У нас может быть только дешевое жилье. Ну что такое для Москвы 30–35 тыс. руб за «квадрат»? Они привыкли к другим масштабам, им интересно строить микрорайонами, и Дзержинск кажется им селом», — улыбается Олег Аранович.
Пока холдинг не планирует в ближайшем будущем проекты многоквартирного строительства. Однако компания готова сотрудничать с приходящими застройщиками, помогая им в поиске участков, оформлении и сбыте квартир. «Это нормальная политика— иногда заходящим в город компаниям дешевле пойти на такое сотрудничество, чем взвалить на себя все хлопоты в чужом городе», — считает г-н Аранович. При этом он не исключает, что с развитием рынка компания перейдет от проектов индивидуального жилья к многоквартирным объектам.
Холдинг «Форгруп» в цифрах
Источник: по данным компании.
пионер оживающего рынка
Появившийся в 1930 году и строившийся как образец нового социалистического города, Дзержинск по замыслу советских архитекторов имеет четкий градостроительный план и радиально-полукольцевую планировку. «В условиях такой компактности непросто найти удачную площадку. И все же мудрый застройщик должен уже подсуетиться, если хочет снять сливки— мертвый жилищный рынок Дзержинска оживает», — считает Олег Аранович.
Средний класс заставит строить
Положительные тенденции в жилищном строительстве, которые сейчас отмечает правительство Нижегородской области, в большей степени касаются областного центра— Нижнего Новгорода. Его сосед, второй по численности населения город региона, Дзержинск такими тенденциями не может похвастать уже много лет. Промышленный город, населенный работниками химпроизводств, пережил тяжелые времена в постсоветские годы. Предприятия сокращали работников, и дзержинцам на долгие годы стало не по карману новое жилье, которое и не строилось ввиду отсутствия спроса.
«Мы начали свою деятельность не со строительства, а с реконструкции имеющихся помещений. Нижний Новгород на тот момент уже пережил этот этап, а Дзержинск три года назад находился в его разгаре. В городе было множество практически брошенных, находящихся в ужасном состоянии магазинов, складов и прочих объектов, которые после реконструкции становились пригодны для использования», — рассказывает Олег Аранович. В качестве примера чудесного преображения г-н Аранович приводит подвальное помещение в одном из жилых домов в центре города: «Представьте подвал, где висят трубы, все залито канализацией, стоит невозможная вонь. Мы все это осушили, убрали и реконструировали. Сейчас в том подвале мебельный салон». На данный момент в управлении компании находится 20 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, и по этому показателю холдинг является лидером в Дзержинске.
Накануне кризиса в Дзержинск пришли из Нижнего Новгорода два застройщика, которые не выдержали конкуренции с московскими компаниями в областном центре и попытались реализовать свои проекты в городе химиков. «Момент был выбран неудачно. Один из них планировал целый микрорайон, но ограничился в итоге всего одним домом, квартиры в котором до сих пор не может распродать. Второй тоже испытывает серьезные проблемы с продажами», — отмечает Олег Аранович. И признается, что до кризиса компания сама рассматривала возможность строительства многоквартирного дома, но вовремя отказалась от него, верно оценив ситуацию.
«Знаете, почему у нас не продается новое жилье, и рынок «первички» скорее мертв, чем жив? Потому что некому покупать. В Дзержинске нет среднего класса. У нас расслоение сильнее, чем в Нижнем Новгороде. Есть топ-менеджеры, которые могут себе позволить и хорошую квартиру, и дом, а живут или в пригороде, или в областном центре. И есть рабочие с зарплатой 13 тыс. руб, а то и меньше. Они не могут купить новое жилье», — задумывается над причинами слабого спроса на жилье г-н Аранович.
Однако все не так безнадежно. В промзоне Дзержинска реализуется множество инвестиционных проектов: город химиков уже выбрали в качестве площадки компании Liebherr, Danfoss и другие. «На новых заводах будут работать тысячи людей, которые будут получать достойную зарплату. Кроме того, появляется корпоративный интерес к новому жилью. Это оживит рынок», — уверен Олег Аранович. Он считает, что именно инвесторы создадут средний класс в Дзержинске, а следом воскреснет и вся инфраструктура города.
Олег Аранович даже признается, что сам покидал Дзержинск, учился, работал и жил в Нижнем Новгороде. «Так поступило огромное количество дзержинцев. Но я вернулся поближе к своему бизнесу и теперь опять живу в родном Дзержинске. Думаю, многие вернутся, как только будут созданы рабочие места», — говорит он. Именно приход в дзержинскую промзону инвесторов стал стимулом для холдинга взяться за реализацию уникального для Дзержинска жилищного проекта.
Дзержинск, расположенный между промзоной, володарскими лесами и Окой, не имеет благоустроенного пригорода. Поселок Желнино считается местом жительства состоятельных граждан, так как земля там дорогая, а стоимость строящихся домов выходит за рамки эконом-класса. Строить коттеджные поселки в Дзержинске просто негде— специалисты констатируют отсутствие пригодных участков, на которых реализация такого проекта была бы рентабельна. Поэтому, приобретя в собственность тепличное хозяйство ОАО «Дзержинское», холдинг «Форгруп» внимательно рассмотрел доставшийся участок земли— чистое поле на границе с промзоной, где расположены предприятия не химического профиля. «Оказалось, что участок земли около поселка Дачный мог бы быть использован для строительства индивидуальных домов. Там до Оки 300–400 метров, лес рубить не надо, коммуникации рядом, а то, что на горизонте трубы заводов— так и стоимость домиков мы решили сделать оптимальной. Изучили спрос, выяснили корпоративный интерес и приступили», — рассказывает Олег Аранович.
Сейчас земельный участок сформирован, проект находится на стадии согласования с энергетиками, а окончательная сумма инвестиций еще не просчитана и не оглашается. Приступить к реализации компания рассчитывает в начале 2011 года. Однако основные параметры г-н Аранович уже озвучивает: на 18 гектарах земли вырастут 120 домов, половина из которых будет возведена компанией по каркасной технологии, а половина— в вольном стиле самими покупателями участков. При этом в пригороде Дзержинска не появится обособленная конгломерация— новые коттеджи встанут вдоль продленных улиц существующего поселка. Предусмотрено также благоустройство, строительство магазина, детского сада и даже пожарного депо.
Самое интересное в проекте, по мнению Олега Арановича, это ценовая политика: дома в пригороде, но рядом с промзоной и вновь создаваемыми рабочими местами, должны стоить, как дзержинская квартира площадью 100 кв. м. «Дом «под ключ» обойдется в 3–3,5 млн руб. Это заставит дзержинцев выбирать— купить квартиру или жить в собственном доме, что удобнее и престижнее», -— говорит директор «Форгруп».
Немаловажный аспект для строительства жилья в городе химиков— экологический. Однако застройщик совершенно спокоен— промзона по соседству «не химическая», а все многочисленные и дорогостоящие замеры почвы, воды и воздуха показали, что поселок Дачный не имеет экологических проблем. Более того, на соседнем участке строит распределительный центр компания «Тандер» (сеть магазинов «Магнит»), которая очень щепетильна к выбору места, так как занимается реализацией продуктов питания.
Кстати, в рамках этого проекта холдинг «Форгруп» может стать дважды пионером: не исключено, что совместно с властями будет создано первое в Дзержинске государственно-частное партнерство. «Мы намерены построить участок дороги, который соединит этот куст поселков с Автозаводским шоссе и решит некоторую транспортную проблему», — рассказывает Олег Аранович. Ожидается, что проект образцового рабочего пригорода будет реализован к концу 2012 года.
Дзержинск ждет всплеска
Интересно, что дзержинский холдинг не боится прихода на городской рынок других застройщиков. Директор «Форгруп» считает, что создание конкуренции будет только на пользу. «Когда в наш город заглядывает инвестор, который хочет, например, открыть сеть магазинов, он интересуется положением дел на рынке жилья. И ему сразу делается неинтересно, если мы не растем по этим показателям. Поэтому нам нужен всплеск», -— утверждает Олег Аранович.
При этом он совершенно спокоен в отношении московских компаний-застройщиков, которых так боятся нижегородские строители. «Москвичи к нам не придут. Им наш рынок не кажется вкусным даже при нашей смешной цене земли. У нас может быть только дешевое жилье. Ну что такое для Москвы 30–35 тыс. руб за «квадрат»? Они привыкли к другим масштабам, им интересно строить микрорайонами, и Дзержинск кажется им селом», — улыбается Олег Аранович.
Пока холдинг не планирует в ближайшем будущем проекты многоквартирного строительства. Однако компания готова сотрудничать с приходящими застройщиками, помогая им в поиске участков, оформлении и сбыте квартир. «Это нормальная политика— иногда заходящим в город компаниям дешевле пойти на такое сотрудничество, чем взвалить на себя все хлопоты в чужом городе», — считает г-н Аранович. При этом он не исключает, что с развитием рынка компания перейдет от проектов индивидуального жилья к многоквартирным объектам.
Холдинг «Форгруп» в цифрах
| 7 компаний |
| входит в холдинг |
| 200 млн руб |
| оборот в 2010 году |
| 70-80 млн руб |
| инвестиции в 2010 году |
| 20 тыс. кв. м |
| коммерческой недвижимости в управлении холдинга |
Источник: по данным компании.