Первый зампред правления банка «Жилфинанс» Игорь Жигунов назвал три основных тенденции отрасли: формирование качественного кредитного портфеля банков, развитие залогового кредитования и диджитализация
Отделению банка «Жилфинанс» в Нижнем Новгороде исполнилось 10 лет. За это время в Нижнем Новгороде было оформлено порядка 8 тыс. ипотечных сделок.
В ходе пресс-завтрака в Нижнем Новгороде первый заместитель председателя правления Банка «Жилфинанс» Игорь Жигунов назвал глобальные вызовы и тенденции отрасли.
Тенденции рынка
Сейчас рынок недвижимости находится на стадии временной стагнации, на которую влияет поведение покупателей, которое можно назвать «отложенный спрос», общая нестабильность в уровне доходов населения, снижение инвестиционной привлекательности недвижимости как инструмента вложения денег. Покупатели ждут либо понижения цен на недвижимость либо ставок по ипотеке, что сделает ежемесячный платеж доступнее, а застройщики понижения ставок по ипотеке, которые позволят сделать ежемесячный платеж более комфортным для покупателя, не изменяя цены на жилье. Покупают сейчас в основном те, кто не может отложить покупку на более долгий срок, либо имеет финансовую возможность, либо использует средства в рамках программ господдержки (субсидирование ставки, материнский капитал, субсидии на первый взнос).
Так за первые 8 месяцев 2016 г. более 40% ипотечных кредитных сделок на рынке РФ - это приобретение жилья в «новостройках» по программе «с господдержкой» (субсидирование ставки).
«У некоторых банков за первое полугодие 2016 г. порой от 60 до 70% портфеля выданных кредитов – это кредиты с господдержкой».
Вторым активным сегментом рынка ипотечного кредитования становится кредитование под залог уже имеющейся недвижимости. «Старая» недвижимость заемщиков, используется в качестве инструмента получения кредита на приобретение новостройки, например, без первого взноса, на ремонт и благоустройство квартиры или дачи.
«Залоговое кредитование – очень большой рынок, на который банки все активнее начинают выходить в 2016 г. В 2013 г. по данным Росстата этот рынок составлял порядка 10 млрд руб. выданных кредитов, в 2014 г. – почти 20 млрд руб., в 2015 г. эта цифра приблизилась к 30 млрд руб. За первое полугодие 2016 г. она составляет, по экспертным оценкам, около 14-15 млрд руб. Этот потенциал рынок только начинает себя проявлять».
Более 60% сделок приобретения жилья проходятся в 2016 г. именно с привлечение кредитных средств. Таким образом, в условиях снижения цен на жилье и снижения ставок по кредитам, увеличения программ кредитования «вторички» и новостройки, инструмент ипотечного кредитования становится все более актуальным для населения.
«Вторая часть краткосрочной стратегии банков, помимо формирования клиентской базы и увеличения текущей доходности - это формирование качественного кредитного портфеля. Просрочки по кредитам в 2015 г. выросли. И здесь был сделан акцент на развитие залогового банковского кредитования. И многие банки, которые в 2014 г. думали о закрытии ипотечных программ, в 2016 г. стали их активно развивать».
«Ипотека молодеет». Снижается средний возраст заемщика. Если в 2010-2012 гг. «диапазон» среднего возраста заявителей был 36-40 лет, то к 2016 г. «диапазон» среднего возраста заявителей составляет 30-37 лет, растет количество молодых семей и специалистов, оформляющих «жилье в кредит».
Темпы ввода жилья не снижаются: в Нижегородской области ввод жилья вырос на 17%. В январе-июне 2016 года показатель составил 537,9 тыс. кв. м, что на 17,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Нижнего Новгорода в настоящее время составляет 63 200 руб., что на 6% ниже, чем год назад (67 200 руб.). Средняя цена квартиры снизилась за год на 12% и составляет сегодня 3,468 млн руб. (3,961 млн руб. год назад). Средняя площадь квартир в течение года в новых домах уменьшилась с 59 до 55 кв. м, то есть на 7%.
Ожидания рынка
Основными факторами, влияющими на рынок покупки жилья в кредит, являются прежде всего: уровень доходов и ценовая ситуация на рынке жилья. В 2016г. эксперты банка «Жилфинанс» видят позитивную динамику роста объемов рынка ипотечного кредитования. За первые 8 мес. объем выданных кредитов больше аналогичного периода прошлого 2015 г. почти на 40%. Если в 2014 г. было выдано более 1,6 трлн ипотечных кредитов, в 2015 г. этот показатель «резко упал» о 1,1 трлн руб., то по 2016 г. вполне можно ожидать роста выдач больше уровня 2015 г. на 15-20%, но прежде всего именно за счет «программы господдержки новостройки».
«То, что произошло в конце 2014 г. – начале 2015 г. (прекращение пользования классическими банковскими продуктами) заставило банки искать альтернативные ресурсы, а клиентов банка пользоваться ими. Необеспеченное потребительское кредитование сокращается. Потребкредиты на сумму 1 млн руб. и выше будут постепенно замещаться залоговыми кредитами».
Корректировка ключевой ставки ЦБ вниз, прежде всего, окажет влияние на некоторое снижение ставок по депозитам. Также, с учетом сезонности, в 4-ом квартале года могут быть скорректированы ставки вниз по ряду долгосрочных кредитных предложений, как по ипотеке, так и для бизнеса. При этом ожидать снижения ставок системно по всем программам на рынке, а тем более по долгосрочным кредитам пока стоимость длинных денег не снижается, а наличие таких ресурсов ограничено, - не стоит. Нет рыночных оснований.
Инновационные тенденции развития рынка недвижимости и ипотеки
Диджитализация бизнес-процессов и переход к онлайн сервисам становится основным набирающим обороты направлением в банковском секторе. Инновацией становится внедрение онлайн сервисов банками при получении решения на кредит.
Происходит активная миграция клиентского потока в «онлайн сервис».
«Половина населения оформляет заявки на кредитные продукты, не выходя с рабочего места. Банки будут этим пользоваться – максимально «ловить» клиентов в онлайне и формировать их новый качественный портфель. В 2017 г. мы увидим максимальный переток банковского предложения в интернет».
Банк «ЖилФинанс» ввел уникальный для рынка В2В онлайн сервис по работе со специалистами рынка недвижимости, благодаря чему вдвое увеличился поток заявок через интернет-ресурс.
Сейчас в РФ ведется активная нормотворческая работа в направлении «электронного документооборота», «электронной регистрации сделок», «электронной закладной», это шаг сделает возможным оформлять сделки, не приходя в офис банков. Электронная регистрация и снятие обременения позволит не только снизить операционные затраты банков, но и упростить есть «процесс и путь» клиента к кредиту и приобретению жилья в кредит.