«Покупку апартаментов корректнее сравнивать не с покупкой жилья, а как альтернативу вложению в офисные или торговые площади»: проект комментируют эксперты в сфере недвижимости.
ГК «Каркас Монолит» анонсировала новый проект под названием «KM Tower», который будет реализован в Нижегородском районе Нижнего Новгорода, в квадрате улиц Барминской, Максима Горького, Большой Перекрёстной и 3-ей Ямской (на спуске к метромосту, недалеко от площади Горького и площади Лядова).
В двухуровневом монолитном здании (12-19 этажей) будут расположены не квартиры, а апартаменты различных форматов.
На первых этажах запроектированы офисные и торговые помещения и ресторан.
Будет ли востребован такой формат в Нижнем Новгороде? DK.RU попросил прокомментировать перспективы проекта представителей агентства недвижимости «Приволжье».
«Для рынка Нижнего Новгорода это новый формат, хотя в столицах он присутствует и развивается уже более 10 лет, — сообщили в агентстве. — Современный формат апарт-отелей предполагает продажу застройщиком не столько квадратных метров, сколько услуг: управление инвестициями, сдача в аренду, сервисные услуги для арендаторов (пример — ГК «Пионер» с сетью апарт-отелей «Yes»). Это готовый инвестиционный проект под управлением отельера, чаще всего высокого качества, с уровнем отделки и сервиса отелей 4*. В номерах есть все: техника, мебель, посуда, интерьерные мелочи.
Целевая аудитория апартаментов в столицах различна. Для долгосрочной аренды — это молодые профессионалы, которые не хотят тратить время на бытовые проблемы и готовы переплачивать за сервис. Для краткосрочной аренды — это туристы и деловые туристы, поток которых в столицах не иссякает. Найдутся ли такие потребители в Нижнем новгороде, или придется искать новые целевые аудитории — вопрос тщательных маркетинговых исследований.
Что касается покупки — финансовой стороны и законодательной стороны этого вопроса — представление об апартаментах может сложиться не всегда объективное. С одной стороны, для нежилого помещения выше стоимость коммунальных услуг и ресурсов; возможна только временная прописка (и только в апартаментах гостиничного типа), нет обеспеченности объектами социальной инфраструктуры: детскими садами, школами и т.д. С другой стороны, для арендаторов юнита зачастую всего вышеперечисленного и не требуется.
Покупку апартаментов корректнее сравнивать не с покупкой жилья, а как альтернативу вложению в офисную или торговую недвижимость. Это в первую очередь инвестиции. Вариант использования как дополнительного жилья менее популярен.
В столицах стоимость апартаментов может быть на 10-15% ниже аналогичной жилой недвижимости, что частично компенсирует повышенные операционные расходы и налоги. Налоги высоки, кстати, только по сравнению с жильем. Для зданий гостиничного типа ставка налога на имущество составляет 0,5%, а для торговой и офисной недвижимости, например, 2%.
Однако при покупке апартаментов нужно иметь в виду то, что, во-первых, разрешительная документация у застройщика должна быть именно на здание гостиничного типа, а не на деловой или офисный центр. Иначе возникают дополнительные риски, и налоги на имущество будут выше. А во-вторых, бизнес по последующей сдаче в аренду этих апартаментов предполагает абсолютную официальность в налогообложении. Скрыть доходы будет сложнее или невозможно. Обязательно открытие ИП, так как арендный бизнес в сфере нежилой недвижимости признается предпринимательством.
Для инвестора апарт-отели как разновидность гостиничного бизнеса не предполагают космической доходности, скорее, это стабильность и низкий уровень риска — 6-9% годовых.
Но все это возможно только при грамотной концепции, попадании в спрос целевой аудитории и тщательной, профессиональной работе управляющей компании».
Добавим, что в апреле ГК «Каркас Монолит» анонсировала строительство жилого комплекса «КМ Флагман» в Сормовском районе Нижнего Новгорода: это двухуровневое здание (10 и 17 этажей) на 277 квартир, почти половина из которых будут двухкомнатными, с отделкой от застройщика.