Ликвидность по-нижегородски: почему «однушки» улетают, а 240 метров «висят» годами

В подкасте «Делового квартала» и Союза нижегородских строителей эту тему разобрали директор ООО СЗ «Объектстрой» Сергей Кремешков и директор АН «Самолет ПЛЮС Высота», член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов Ирина Малыгина и издатель «Делового квартала - Нижний Новгород» Светлана Лузанова.

Нижний Новгород нельзя мерить общими федеральными мерками — это главный лейтмотив разговора. Понятие ликвидности эксперты разложили на составляющие: от локации и планировок до психологии покупателя и маркетинговых уловок девелоперов.

Не метры, а среда: что делает квартиру востребованной

Для новостроек, по мнению Сергея Кремешкова, на первый план выходит не цена, а среда. «Локация, инфраструктура, транспортная развязка. Покупатель сейчас смотрит не просто жильё, а смотрит, где его покупать, есть ли там рядом садики, школы», — говорит он. Застройщик отмечает, что люди стали требовательнее, и это правильно: «Везде должна быть определённая концепция. Дворы без машин, игровые и спортивные площадки — это то, что влияет на ликвидность».

Ирина Малыгина уточняет: первичка и вторичка различаются, но и внутри каждой категории есть свои градации. «Есть молодая вторичка — сданные классные жилые комплексы, где инвесторы сделали супер-ремонт. Эти квартиры улетают как пирожки. А есть вторичка с бабушкиными ремонтами. И есть золотые места, которые никакие КРТ не перекупят — люди за ценой не постоят». При этом эксперт предупреждает: у КРТ есть обратная сторона — «сроки заселения» — «Не смущают они только тех, кого из бараков переселяют. А покупатели, которые голосуют кошельком, смотрят на ликвидность несколько по-другому».

Ключевой тренд последних лет — комплексное развитие территорий. Сергей Кремешков уверен, что такие проекты более востребованы: «Здесь всё заложено изначально — и социальная инфраструктура, и благоустройство, и транспорт».

Однако Ирина Малыгина напоминает: даже в идеальном ЖК покупатель задаётся вопросом, сколько лет ему жить на стройке. «Город меняется, — констатирует она. — Но застройщик сегодня обязан предоставить полностью комфортабельный микрорайон: от парковочных мест до озеленения. Это уже не просто точка на карте, а среда для жизни».

Парковки, кладовки и «инфраструктура в тапках»

Среда складывается из деталей, и две из них покупатель оценивает едва ли не раньше, чем саму квартиру. Первая — парковка. «Количество парковочных мест по нормам обязательно будет за двором. Нормы будут соблюдены, — говорит Ирина Малыгина. — Но тогда будут выбирать жилой комплекс, где очень хорошо организован паркинг именно за двором. Сейчас есть ЖК, где прямо очень высокий коэффициент — 0,7–0,8 на количество квартир». Сергей Кремешков подтверждает на своём опыте: «Подземный паркинг первое время, может быть, не полностью распродадут. Но пройдёт год — на второй год не останется ни одного места. В «Зените» сейчас нет свободных парковочных мест». При этом, отмечает Ирина Малыгина, застройщики не продают парковки на сторону: «Даже если есть свободные места, оставят для жителей».

Вторая деталь — кладовки. «У нас мы тоже стараемся аккумулировать всё под домом, устройство кладовок. Это очень востребовано, хорошо продаётся», — говорит Сергей Кремешков. Ирина Малыгина добавляет: «Покупают, как правило, в комфорте сначала квартиру и кладовочку. Квартиры сейчас очень компактных метражей. Кладовка нужна. А парковка для кого-то приходит позже — год пожили, попарковались, потом приходят к тому, что надо покупать».

Третий элемент — социальная инфраструктура. «Социалка. Это садики, школы обязательно. Это прямо бич для молодых, если нет рядом ни садиков, ни школ», — подчёркивает Сергей Кремешков. Он делится личным: «Когда у меня дети были маленькие, мне повезло — садик рядом и школа рядом. Для меня это было просто счастье». Ирина Малыгина рассказывает, как меняются проекты: «Первая очередь — четыре-шесть домов. И уже на территории садик и школа. Потом движется вторая очередь». А ещё — про новые форматы: «Скоро какой появится у нас в КРТ садик — где можно будет малыша оставить с двух с половиной месяцев. Это на Автозаводе. Целый патронаж. Для мамочек деловых, бизнес-леди, которые работают на удалёнке, айтишники». Сергей Кремешков реагирует с иронией: «Через два месяца мама выходит на работу. Что-то мне жалко маму».

Но инфраструктура — это не только садик и школа. Ирина Малыгина формулирует понятие «инфраструктура в тапках»: «Магазин у дома, Wildberries, Ozon, доставка — всё, чем пользуются люди каждый день. Развивайки, салоны красоты, кофейни, выпечка. Это то, что делает двор уютным, осязаемым, любимым. Для молодёжи это стопроцентно». И приводит пример Питера: «Там гордятся своими дворами, в чате дома пишут, какая у них пекарня. Люди хотят гордиться местом, где они живут. Это статус, они это оплатили».

Квартирография решает: топ и стоп покупательского спроса

Самый острый вопрос — что именно покупают сегодня. По наблюдениям Ирины Малыгиной, топ продаж — это одно- и двухкомнатные квартиры средних метражей: «Тридцать для однокомнатной, 40 с копейками для двухкомнатной. Трёхкомнатных будет очень мало, это в дефиците». Сергей Кремешков подтверждает: «Первое, что уходит — это однушки и студии. Для молодых и для инвесторов. Дальше — двушки изолированные, потом трёшки, но с большой кухней-столовой».

Студии — отдельная история. «Студии инвесторы не покупают, это вынужденная покупка, — говорит Ирина Малыгина. — Здесь у нас все университеты, вузы. Это первое жильё молодых. Молодая семья на будущее студию не покупает. Это формат для старта». Эксперт отмечает, что застройщики уже переформатируют проекты: студий проектируют меньше.

Что же в стопе? «Вся гигантомания в домах комфорт-класса. Двухкомнатные по 70 метров, трёхкомнатные 128–148. Это будет стоять. Мы знаем ЖК, которые переформатируют в ходе строительства». Также зависают студии по 20 метров.

Сергей Кремешков добавляет критерии «стопа» для новостроек: «Плохая квартирография. Узкие длинные комнаты, маленькие кухни, где нет кладовок. Трапеции, треугольники. Такие квартиры будут продаваться долго». А вот топ — это «пропорциональные комнаты, каждый метр — полезная площадь, большая кухня-столовая». «Трёшка с хорошей кухней-гостиной продаётся», — резюмирует он.

Ирина Малыгина уточняет про трёшки: «Трёхкомнатные квартиры всегда в спросе. Нормального метража, качественного — это семейный формат. Их просто не покупают инвесторы. Это семейная история, очень востребованная». Эксперты сходятся в цифрах идеальной квартирографии: однокомнатная — 33–38 кв. м, двухкомнатная — 45–53 кв. м, трёхкомнатная — 65–78 кв. м. Следующий топ — 90–93 кв. м.

Вторичка: где «золотые локации» не спасают

На вторичном рынке ситуация неоднородна. Зависают квартиры в домах старого формата — серые панели, хрущёвки, сталинки. «Даже качественный ремонт не компенсирует состояние соседних квартир и дома в целом», — поясняет Ирина Малыгина. Даже престижное расположение не спасает, если цена завышена. Переоценённые объекты могут стоять год-полтора-два. «Мы видим по истории квартиры: этот объект продаётся с 2023 года, этот — с 2024-го, этот — с марта. Продавцы мыслят категориями: «У меня был классный престижный дом когда-то». С такими собственниками должны работать профессиональные риелторы», — подчёркивает эксперт.

Тормозит продажу и некачественная история владения. «Юридическая чистота выходит на первый план — это напрямую влияет на ликвидность», — говорит Ирина Малыгина. Отдельная категория — гигантские метражи, которые когда-то считались признаком бизнес-класса. Сегодня они не находят покупателя: «Квартиры по 240–280 метров — это дома уже совсем не бизнес-класса. Такие метражи никто не покупает. Они висят годами».

Но есть и другая тенденция. Вторичка в Нижнем Новгороде за год резко подорожала и догоняет по цене новостройки. «Разрыв между первичкой и вторичкой сократился за год на девять пунктов», — приводит цифру Ирина Малыгина. По этому показателю Нижний Новгород вместе с Пермью вышел в лидеры по стране. Это меняет расклад: переток покупателей идёт на вторичку, но на молодую — сданные дома с качественным ремонтом, которые конкурируют с новостройками.

Портрет покупателя и инструменты продаж

Отмена льготной ипотеки изменила рынок, но не обрушила его. «Большого значимого снижения продаж нет. Когда вводим дом, у нас уже 97–98% продано», — говорит Сергей Кремешков. Однако он признаёт: «Один сегмент покупателя уходит с рынка. Льготные программы здорово подняли покупательскую способность. Если ключ уменьшится, это даст хороший толчок».

Ирина Малыгина оценивает ситуацию более сдержанно: «Продажи просели, и в Нижнем Новгороде это однозначно. Пересмотр льготных программ сильно бьёт по продажам. Ждём изменений 1 октября». Но тут же добавляет важный нюанс: «Мы не вся Россия. Мы среди 30 регионов, где катастрофически не хватает жилья. У нас нельзя сравнивать со всеми миллионниками. У ведущих, качественных застройщиков продажи идут».

Портрет покупателя изменился. По описанию Сергея Кремешкова, это «люди, которые улучшают жилищные условия, переезжают из вторичек. Есть те, у кого накопления в банках лежат — приходят реализовать». Ирина Малыгина добавляет: «Идёт переток с первички на вторичку, в том числе на молодую. Увеличилось количество коммерческой ипотеки. Но есть ЖК, где всегда будут покупать новостройку. У нас их наперечёт».

Застройщики отвечают на вызовы маркетингом. Сергей Кремешков перечисляет: «Скидки для ветеранов боевых действий и участников СВО — от 3 до 5%. Рассрочки, индивидуальные для каждого». Ирина Малыгина дополняет: «Конкуренция сильнейшая. Застройщики продумывают целые проекты: беспроцентные рассрочки, квартиры дня, акции месяца для жителей конкретных районов. Практически первоначальный взнос и какое-то время без ежемесячного платежа».

Отдельный разговор — про снижение цен. Сергей Кремешков категоричен: «Если у застройщика всё хорошо, он никогда в жизни не будет снижать. Это сигнал, что что-то не так. Как это будет относиться к тем, кто купил на котловане? В следующий раз они у тебя не будут покупать». Ирина Малыгина вторит: «Не снизят. Ответственно заявляю. Снижают те, кто неправильно просчитал проект. А если это классное, ликвидное предложение — надо не упустить свой шанс. Потом будет обидно».

Что будет в тренде: прогноз без иллюзий

Сергей Кремешков формулирует просто: «Продаваться будут квартиры в хороших, благоустроенных жилых комплексах, где есть социальная инфраструктура, транспортная развязка, дворы без машин. Это будет всегда в тренде». Компания планирует увеличивать объёмы строительства, не дожидаясь сигналов рынка.

Ирина Малыгина смотрит шире: «Риелторы никогда не останутся без работы. У нас определённый пул инвесторов, Нижний Новгород инвестирует в недвижимость, сохраняет деньги. Это самый надёжный способ сделать задел на будущее». Она прогнозирует: «Молодая вторичка будет в тренде, она будет конкурировать с новостройками, если не будут разработаны новые программы поддержки. Мы будем продавать и старое жильё, потому что всегда найдутся люди, для которых своё отдельное жильё — самое лучшее. Это первая семейная история. И тут риелтор — проводник».

Рынок Нижнего Новгорода остаётся рынком дефицита качественного предложения. И это, пожалуй, главный фактор, который будет определять ликвидность объектов в ближайшее время — независимо от ключевой ставки и льготных программ.