Ольга Назарова: Идти в новые проекты нужно с открытыми глазами и хорошими расчётами

На форуме «О недвижимости» финансовый директор компании «ННДК» Ольга Назарова рассказала, зачем девелоперу вертикальная интеграция, собственные IT-разработки и выход на новые рынки.

Разница между ценой экспозиции и фактической реализации

Нижегородская область уверенно держится в первой двадцатке российских регионов по вводу жилья — 17-е место по данным аналитики ЕРЗ на начало года. По состоянию на январь 2026 года средняя цена реализации квадратного метра на первичном рынке, рассчитанная на основании фактических сделок, составила 193 тыс. рублей. За год, как обратила внимание Ольга Назарова, этот показатель вырос на 14,2%.

Но оптимизм статистики разбивается о другую цифру. «Цена экспозиции по данным аналитики портала domostroynn.ru — 223 тысячи рублей за кв.м. Мы видим разницу между фактическим спросом и предложением», — заметила спикер, открывая своё выступление.

КРТ как драйвер: 51 проект и первый в стране кейс в ЗАТО

Отдельный блок выступления Ольга Назарова посвятила механизму комплексного развития территорий (КРТ). По данным на март 2026 года, в проработке находится 70 проектов КРТ. Из них 51 уже одобрен региональным штабом. Заключено 27 договоров КРТ, включая 8 договоров жилой застройки и 14 — по инициативе правообладателей.

И здесь Ольга Назарова подробнее остановилась на уникальном кейсе компании. «Мы выиграли торги на право заключения договора КРТ в городе Саров. Это первый в РФ договор КРТ в городе со статусом закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), — подчеркнула Назарова. — Мы получили разрешение на строительство первого дома и сейчас активно занимаемся расселением следующих очередей».

Четыре стратегии: от фундамента до новых рынков

Также в своем выступлении Ольга Назарова рассказала о возможных стратегиях развития компании-девелопера в современных условиях и привела кейсы из опыта «ННДК». В основе предложенного пути — классическая матрица Ансоффа, которую руководство компании наложило на реалии нижегородского девелопмента.

Существующий продукт на существующем рынке. Это, по словам Ольги, фундамент застройщика. «Мы продолжаем строить качественное жильё у себя дома, в Нижнем Новгороде. Это наш фундамент. Какие бы направления еще мы не развивали, строительство домов – остается если не основным, то одним из ведущих. И здесь стратегия одна — повышение качества. Покупатель стал более рациональным и требовательным — ему нужна не просто «коробка», а продуманная среда. Те, кто сегодня строит и предлагает продукт на уровне «комфорт» и выше, оказываются в выигрыше. Именно это я и называю укреплением позиций на существующем рынке через качество»

Существующий продукт на новых рынках. Это географическая экспансия. Причём, как заметила Ольга Назарова, не обязательно идти в другие регионы. «Можно идти вглубь своего. ННДК выбрала спокойную экспансию — города Нижегородской области. Это Саров и Дзержинск. В Дзержинске в этом году мы уже вводим жилой комплекс, а в Сарове выходим на продажи», — перечислила она.

Новый продукт на старых рынках. Многие девелоперы, напомнила Назарова, превращаются в многопрофильные холдинги, создают собственные проектные бюро, генподрядные организации, управляющие компании. Чтобы контролировать и качество, и издержки, и сервис, например, мы пошли в вертикальную интеграцию. Раньше это называли «уходом от аутсорсинга». Сейчас это называется «контроль качества и сервиса». Например, создание собственной УК на выходе из проекта — это уже не просто эксплуатация, это работа с репутацией и лояльностью. Это и есть «новый продукт» на знакомом рынке.

Четвёртый квадрант: новый продукт на новых рынках. «Самый рисковый, но самый интересный», — охарактеризовала этот путь Ольга Назарова. По её словам, он открывает возможности стать первопроходцем. Здесь «ННДК» сделала две ставки.

IT и гостиницы

Первая — цифровизация. Компания разработала собственный IT-продукт Road Map — программу сетевого планирования. «С помощью этой программы видим взаимозависимости процессов, критические пути, которые могут повлиять на сроки ввода в эксплуатацию объектов  и передачи их дольщикам. Понимаем, где могут быть сбои, а где идём с опережением», — описала инструмент финансовый директор.

Вторая — строительство гостиниц. В 2025 году нами были подписаны соглашения с федеральным отельным оператором Cosmos Hotel Group о совместном развитии гостиничной инфраструктуры.  Подписаны кредитные договоры на строительство двух гостиниц (город Городец и центр Нижнего Новгорода), которые прошли отбор на получение субсидий по Постановлению Правительства № 141 от 09.02.2021 в рамках национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства». «Мы видим дефицит номерного фонда, рост заполняемости и средней стоимости номера (ADR). И главное — мы идём не одни, а с надежным партнером и при поддержке правительства региона», — перечислила она.

Динамика проектного финансирования

От стратегий Ольга Назарова перешла к цифрам, которые подтверждают и представители банковского сообщества.

Мы видим, что происходит с покрытием ссудной задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу, — обратила внимание она. — В целом по России этот показатель сейчас 72%, хотя в 2024 году был 85%.

И это, по её оценке, не предел падения. При этом Нижегородская область выглядит аномально: «По данным Банка России данный показатель в Нижегородской области на 1 апреля 2026 года составлял 96%. Это ответ на вопрос, почему регион так привлекателен для федеральных застройщиков». Однако, тут же оговорилась спикер, тенденция тревожная. «С текущим спросом процесс продаж отстаёт от процесса производства. Мы видим, что объем продаж на инвестиционной фазе снижается, и все больше объектов реализуется уже после ввода по договорам купли-продажи. Кроме того, предоставление застройщиком рассрочек также увеличивает процентную нагрузку».

Дальше — про ставки по проектному финансированию.

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет сейчас порядка 9-10% годовых. Два года назад это показатель был сильно меньше - порядка 4-5% годовых, — констатировала спикер.

«Безусловно, бизнес требует постоянного развития. Но идти в новые проекты и направления деятельности нужно с открытыми глазами и с хорошими расчётами», — считает Ольга Назарова.

Читайте также на NN.DK.RU — КРТ, кадры, зумеры и коммерция. Главное с «Форума о недвижимости-2026».