КРТ, кадры, ИЖС и будущее строительного рынка. Главное с «Форума о недвижимости-2025»

В этом году «Форум о недвижимости» собрал 200 участников строительного рынка Нижегородской области. Эксперты обменялись мнениями, опытом и прогнозами развития рынка.

Открывая мероприятие, издатель «Деловой квартал - Нижний Новгород», Светлана Лузанова отметила, что форум — это площадка для продуктивного общения представителей власти, бизнеса, застройщиков, риелторов, инвесторов, экспертов и общественных организаций в сфере строительства.

Участники форума обсудили такие темы, как: актуальные тренды рынка недвижимости, КРТ и ключевые объекты застройки региона, привлечение молодых кадров в строительство. Отдельное внимание было уделено теме ИЖС и коммерческой недвижимости.

КРТ как инструмент обновления жилищного фонда

Первый блок «Форума о недвижимости» открыл заместитель председателя Правительства Нижегородской области Иван Каргин.

По его словам, в 2024 г. Нижегородская область преодолела важный рубеж — было введено более 2 млн кв.м. жилья, из них 1 260 тыс. кв. м — ИЖС, а 740 тыс. кв. м — многоквартирные дома. На 1 января 2024 года в Нижегородской области нет ни одного обманутого дольщика или дома в Едином реестре проблемных объектов. Это дало гражданам дополнительную уверенность, что строительство в области будет завершено.

Далее он подробно рассказал о ходе реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) в регионе, которые были инициированы в 2023 году.

За время реализации программы КРТ подписано 18 договоров, из них семь — на жилую застройку. Эти контракты были выиграны на торгах. В прошлом году благодаря реализации этих проектов в бюджет области поступило более миллиарда рублей.

Нижегородская область стала первой в России, кто организовал торги по привлечению застройщика для освоения незастроенных территорий с помощью оператора. Это уникальный опыт, когда торги проводит не орган власти, а специализированная организация. Среди одобренных площадок — 28 детских садов, шесть школ, поликлиники и объекты культурного наследия. Впервые застройщик взял на себя обязательства по восстановлению таких объектов. Сегодня Нижегородская область выступает инициатором, предлагая использовать объекты культурного наследия под жильё. Это важный шаг для привлечения инвестиций, — отметил Иван Каргин.

Виктор Ведехин, директор по развитию и улучшению жилищных условий компании «Самолет», рассказал об опыте участия в программе комплексного развития территорий (КРТ).

По его словам, КРТ — это не просто строительство новых домов. Это создание комфортной городской среды и реализация проектов, которые важны для жителей: «Люди, живущие в аварийных домах, ждут улучшения своих условий. Поэтому главная задача КРТ — найти баланс интересов всех сторон: жителей, власти и инвесторов».

Виктор Ведехин отметил, что к 2040 году в России могут стать аварийными около 13–14 миллионов квадратных метров жилья. Механизм КРТ помогает решить эту проблему, обновляя жилой фонд и переселяя людей в новые дома. В Нижнем Новгороде площадь аварийного фонда составляет почти 270 тысяч квадратных метров. Для его переселения потребуется более 33 млрд руб, при расчете по цене Министерства строительства на 2 квартал 2025 года

За год количество заключенных договоров КРТ увеличилось с 102 до 172. Такой темп говорит, о том, что  ближайшие 10 лет КРТ станет основным механизмом получения разрешений на строительство. Это связано с прозрачностью и распределенными обязательствами всех сторон, — отметил спикер.

Механизм КРТ помогает выполнять поручения президента по обеспечению жильем. Например, в проекте на ул. Самочкина, который реализует ГК «Самолет», граждане получили в среднем на 5,85 квадратных метров больше.

«Нижний Новгород — наглядный пример того, как КРТ помогает обновлять ткань города. Сектор ветхих и аварийных домов выпадает из жизни города. Важно обновлять эти кварталы, и развивать территории интенсивно, а не экстенсивно», — заключил Виктор Ведехин.

Рост ИЖС как устойчивый тренд

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК» отметил, что на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) появилось много новых игроков. В России в 2024 г. построили более 107 млн кв. м жилья, из которых 58% пришлось на ИЖС. Рекорд по строительству ИЖС составил 62 млн кв.м.

На данный момент на рынке ИЖС в Нижегородской области действуют более 10 компаний, ведущих строительство организованных коттеджных поселков или таунхаусов и порядка 300 подрядчиков, которые аккредитованы Сбером и могут проводить сделки с эскроу-счетом.

В окрестностях Нижнего Новгорода продаётся 24 коттеджных посёлка, как уже построенных, так и строящихся. В половине из них есть детские и спортивные площадки, зоны для отдыха и магазины. В 25% посёлков инфраструктура находится рядом, в соседних деревнях. Коттеджи предлагаются как в черновом варианте, так и с отделкой. В двух посёлках продают только земельные участки.

На рынке представлены как первичное, так и вторичное загородное жильё в разных форматах: дачные дома, частные дома в деревнях и посёлках, коттеджи и таунхаусы. Цены зависят от удалённости от города.

Популярность ИЖС растёт благодаря государственной поддержке и доступности банковского финансирования. За последние годы средняя стоимость домов увеличилась примерно в два раза, — отметил Михаил Иванов.

ГК «ННДК» тоже выходит в сегмент ИЖС и в этом году запускает пилотный проект — коттеджный комплекс в поселке Цыгановка в районе Сарова.

Спрос как основа стратегии застройщиков

Елена Титова, основатель и владелица ГК «Приволжье», а также член экспертного совета Законодательного собрания Нижегородской области, поделилась своим видением ситуации на рынке новостроек в регионе.

Спрос — архиважный фактор на рынке недвижимости, который незаслуженно упускается из вида. Застройщики часто недооценивают его ёмкость, особенно федеральные. Это касается и региональных игроков. Поэтому я считаю, что спрос должен быть на первом месте при сбалансированном анализе картины спроса и предложения, — начала своё выступление Елена Титова.

Она отметила, что в 2024 году спрос на новостройки снизился на 43% по сравнению с предыдущим годом. «Это может показаться критичным, но средний спрос за последние 10 лет составляет 11 тысяч договоров долевого участия. Падение на 18% оказалось не таким серьёзным, что позволило нижегородскому рынку сохраниться и даже немного поднять цены на новостройки», — пояснила она.

Предложение на рынке стабильно, а в 2025 году ожидается его рост. Застройщики, которые умеют делать качественный и с балансированный с рынком продукт, продолжают активно продают свои проекты.

Самые популярные квартиры — однокомнатные площадью 35–40 квадратных метров (51% сделок). На двухкомнатные квартиры площадью 35–45 квадратных метров приходится 37%, на трёхкомнатные — 12%.

Структура предложений по классам остаётся неизменной: комфорт-класс лидирует, бизнес-класс и премиум-класс занимают небольшую долю рынка.

Цены на новостройки в 2024 году выросли на 13%. Однако средняя стоимость не всегда отражает реальную картину. Важно учитывать цены в разных классах и у отдельных застройщиков.

Бизнес-класс показал рост на 20%, что подтверждает его устойчивость. Это свидетельствует о том, что премиальный и бизнес-класс лучше справляются с рыночными колебаниями, отметила Титова.

По данным Елены Титовой, с ноября 2024 года на рынке недвижимости наблюдается рост затоваренности. Сейчас она достигла примерно 40%, и эта тенденция сохраняется.

Признаки затоваренности включают увеличение экспозиции объектов, рост времени продажи и снижение темпов продаж на фоне стабильного или растущего спроса.

Елена Титова подчеркнула, что для крупных застройщиков, специализирующихся на массовом жилье, 2024–2025 годы могут быть непростыми. Застройщики с собственными средствами и небольшими проектами находятся в более выгодном положении.

«Средняя статистика не всегда отражает реальную ситуацию. Для каждого класса жилья характерны свои ритмы и мотивации покупателей. Важно понимать тенденции и механизмы рынка, чтобы принимать обоснованные решения», — подытожила Елена Титова.

Мнения участников рынка относительно перспектив развития рынка разошлись. Одни предполагают, что тенденция к сокращению предложения продолжится, а спрос, напротив, будет расти. Чтобы получить более ясную картину, решено ещё раз рассмотреть этот вопрос через год и провести дополнительный анализ.

Молодые специалисты в строительстве: как преодолеть барьеры

Ирина Минина, руководитель центра компетенций образовательной деятельности Минстроя России, выступая по видеосвязи, раскрыла тему привлечения молодежи в строительную отрасль.

По данным Министерства труда РФ, к 2030 году для строительной отрасли потребуется более 780 тысяч специалистов. Сегодня система подготовки кадров включает более 270 вузов и свыше 1500 техникумов и колледжей. Ежегодно вузы выпускают около 34 тысяч выпускников, а колледжи — более 117 тысяч. Таким образом, рынок труда получает более 150 тысяч молодых специалистов ежегодно.

Согласно исследованию, направленному на привлечение молодежь в профессию, большинство выпускников готовы работать в отрасли, но 27% стремятся к управленческим, а 17% — к исполнительским должностям, считая их более легкими и высокооплачиваемыми, не осознавая ответственности.

Несмотря на рост интереса к студентам и молодым специалистам, они сталкиваются с неуверенностью в своем профессионализме и страхом перед физической и сложной работой. Многие не готовы к переезду и не видят карьерных перспектив.

Работодатели, в свою очередь, предпочитают нанимать специалистов с опытом, что связано с нехваткой ресурсов для наставничества.

В завершение Ирина Минина отметила, что всё же интерес к строительному образованию растет. Количество студентов вузов увеличилось на 18,7% с 2020 года, а студентов колледжей — на 6,3%.

Наша основная задача — наладить взаимодействие между работодателями и образовательными учреждениями, интегрируя представителей бизнеса в учебный процесс и формирование образовательных программ. Мы должны готовить специалистов, способных применять инновационные технологии и инструменты для повышения эффективности производства на всех этапах строительного цикла, — сказала Ирина Минина.

Стабильный рост в условиях спроса

Анна Абросимова, основатель и генеральный директор агентства недвижимости «Коммерсант» рассказала о трендах рынка коммерческой недвижимости.

По словам спикера, рынок коммерческой недвижимости испытывает влияние многих экономических факторов.

Рост ключевой ставки ЦБ с 14,95% до 21% оказал существенное влияние на инвестиционные решения. Эксперты ожидают ее снижение до 19% к концу года, однако текущая ситуация остается напряженной.

Еще одним важным фактором являются депозиты. На апрель 2025 года их объем составляет 57,9 трлн рублей. Многие предпочитают хранить деньги на депозитах, что снижает готовность к крупным инвестициям в недвижимость.

Реальные доходы населения за 2024 год увеличились на 8,5% и при этом инфляция составила 10,2%, превысив целевые 4%. Этот разрыв ощущают на себе все.

Цены на коммерческую недвижимость будут расти вслед за увеличением арендных ставок. Арендодатели поднимают арендную плату от ранее зафиксированной в долгосрочных договорах индексации в размере 5-10% до 30%, если благодаря создавшимся рыночным условиям появляется такая возможность, — отмечает Анна Абросимова.

В Нижнем Новгороде торговые помещения в среднем стоят 131000 рублей за квадратный метр. Естественно, эта цена варьируется от района, локации и качества помещения.

Офисные помещения в среднем стоят 81 000 рублей за квадратный метр с сохраняющейся тенденцией к росту. В 2024 году свободные офисы были в основном распроданы, что привело к росту их стоимости.

Что касается производственно- складских помещений, то они демонстрируют стабильный рост в цене при грамотном управлении объектом. В 2022 г. инвесторы не торопились инвестировать в индустриально- складскую недвижимость из-за высоких цен, но в 2023 г. произошел бум, спрос значительно превзошел предложение и цены выросли на 50-100%. В 2024 г. активность несколько снизилась из-за ожидания более выгодных условий, а к началу второго квартала текущего года рынок индустриальной недвижимости охарактеризовался большим числом предложений по аренде при сравнительно низком спросе.

Тренды рынка включают рост спроса на районные торговые центры, реструктуризацию крупных ТЦ и увеличение интереса к онлайн-торговле. Также растет популярность гибких офисов и трансформации офисных пространств под гостиницы и медицинские центры.

Девелоперы строят объекты под конкретных арендаторов и развивают Light Industrial, объединяющие склад, шоурум и офис. Многие застройщики оставляют недвижимость у себя, чтобы контролировать качество арендаторов и создавать привлекательные условия для бизнеса.

Анна Абросимова также отмечает, что сроки окупаемости объектов сократились до 10-12 лет, некоторое время назад они составляли 14-15 лет. Растет спрос на складскую реновационную недвижимость.

Для поиска объектов используются вторичный рынок, редевелопмент, аукционы мэрии и банкротства.

В 2025 году востребованы микрорайонные и районные торговые центры, бизнес-центры класса А и С, апарт-отели и специализированные объекты индустриального кластера.

Путь к получению градостроительного плана

Второй блок открыла Дарья Шунаева, министр  градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области. Она подробно описала порядок действий для получения градостроительного плана с учётом ограничений.

Для получения градостроительного плана в международной агломерации в первую очередь нужно обратиться в Институт развития агломерации Нижегородской области.

Если план содержит ограничения, необходимо пройти несколько инстанций: муниципалитеты, департаменты, министерства и межведомственный координационный орган.

Каждый орган выполняет свои функции:

• Комиссия по вопросам землепользования и застройки (КЗЗ) рассматривает зонирование, отклонения от параметров и разрешения на использование участков.
• Региональный штаб по вопросам реализации градостроительной политики (КРТ) решает судьбу крупных проектов, учитывая их влияние на инфраструктуру.
• Отраслевые органы занимаются вопросами, такими как недропользование.
• Совет по земельно-имущественным отношениям рассматривает инвестиционные проекты.

Работа инвестора начинается с подачи заявки в Министерство имущественных и земельных отношений, которое готовит градостроительное заключение и направляет на комиссии по землепользованию или инвестиционные советы.

При реализации проектов важно учитывать:

• Схему территориального планирования (СТП).
• Проекты планировки и наличие свободных участков.
• Реестр площадок комплексного развития.
• Реализуемые проекты и мастер-планы.
• Инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций.
• Государственные программы инфраструктурного развития.
• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Она также отметила, что с 2023 года введены единые требования к архитектурному облику (АГО), которые должны быть учтены при согласовании проектов.

Для подготовки к градозаключению необходимо проверить:

• Отсутствие ограничений на публичной кадастровой карте или ГИСОГД.
• Информацию о планируемых и реализуемых проектах.
• Способ образования земельного участка.

Все данные доступны на сайте НСПД, в ГИСО ГДР и других открытых источниках. Также появился новый слой в открытом доступе с зонированием по архитектурному облику.

Оформление прав на земельный участок: избегаем ошибок и судебных тяжб

Алёна Жила, руководитель отдела земельно-имущественного оформления, судебной защиты и землеустроительной экспертизы ООО «Эксперт кадастра и оценки» выступила с темой «Многообразие аспектов в земельно-имущественном оформлении».

По ее словам, правильно составленный алгоритм и четкая последовательность действий при покупке и оформлении земельных участков помогают избежать судебных тяжб и связанных с ними расходов.

Какие факторы важно учитывать при оформлении земельных участков?

1. Источники сведений о земле и недвижимости (различные реестры, которые могут не совпадать).
   Это информационная система пространственных данных, информационная система обеспечения градостроительной деятельности, лесной реестр и реестр особо охраняемых природных территорий. Важно учитывать все сведения из этих реестров. Однако, как показывает практика, сведения в разных реестрах могут не совпадать.
2. Категории и функциональные зоны земель (определяют целевое использование и перспективы развития).
   Категория земель определяет целевое использование участка, а функциональность зоны показывает перспективы его развития. Территориальные зоны устанавливают правила, которые необходимо соблюдать. Например, у заказчика есть земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором вырос лес. Мы изучили правила землепользования и выяснили, что на этой территории установлена зона рекреации. Мы предложили заказчику развивать участок в этом направлении.
3. Определение разрешенного использования земельного участка (может изменяться в зависимости от установленных зон).
4. Особые условия территории (зоны охраны, источники водоснабжения, линейные объекты и т.д.). В Нижнем Новгороде много зон, которые нужно учитывать. Это зона охраны объектов культурного наследия, источники водоснабжения, санитарно-защитные зоны и охранные зоны линейных объектов. Например, красивый земельный участок может быть непригодным для строительства из-за подземных коммуникаций. Важно соблюдать отступы и границы охранных зон.

Таким образом, при оформлении земельных участков нужно учитывать четыре основных параметра: источники сведений, категории и зоны, разрешенное использование и особые условия. Это поможет избежать проблем и реализовать ваши проекты. Конечно, можно попытаться решить эти вопросы самостоятельно, но лучше обратиться к специалистам, которые помогут в решении сложных вопросов, — заключила Алена Жила.

Покупатели ценят стиль жизни

Александр Назаров, руководитель риэлторской компании «ННДК» отметил, что в прошлом покупатели выбирали квадратные метры, так как спрос превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась: предложений на рынке стало много.

В современных жилых комплексах обязательными элементами стали:

• безопасные детские площадки;
• озеленение двора;
• места для отдыха;
• спортивные площадки.

Теперь покупатели обращают внимание не только на квадратные метры, но и на стиль жизни, который предлагает комплекс. Важно также наличие развитой социальной инфраструктуры: детских садов, досуговых центров, развивающих учреждений. Еще популярны лобби, коворкинг-центры и ресепшены на первых этажах, особенно в элитных комплексах, — отметил Александр Назаров.

По его словам, управление инфраструктурой повышает привлекательность жилых комплексов и стоимость квартир.

Сегодня застройщики выбирают один из двух путей:

1. Продать нежилые коммерческие помещения и не управлять ими. В этом случае арендаторами могут стать аптеки, алкомаркеты и другие бизнесы.
2. Оставить коммерческие помещения в собственности и управлять ими самостоятельно. Это позволяет контролировать качество услуг и поддерживать высокую маржинальность.

«Застройщики, которые контролируют ситуацию, могут гарантировать качество услуг и соответствие ожиданий покупателей, а это важный фактор успеха современных жилых комплексов», — уверен Александр Назаров.

Вторичное жилье: структура предложений и цены

Елена Макарова, президент некоммерческого партнерства Нижегородской  Гильдии Сертифицированных Риэлторов предоставили анализ рынка вторичного жилья Нижнего Новгорода.

В начале своего выступления она напомнила, что с 1 апреля 2025 года начали действовать новые привила по семейной ипотеке на вторичный рынок, но в городах с низким уровнем жилищного строительства.

Ранее покупатели брали ипотеку на вторичное жилье для приобретения нового или более просторного. Сейчас многие продавцы ждут снижения ставок или цен от застройщиков. Некоторые владельцы квартир, полученных по наследству, сдают их в аренду, — отметила Елена Макарова.

При этом, структура предложений остается стабильной: 36% — двухкомнатные, 29% — трехкомнатные, 24% — однокомнатные квартиры. Двухкомнатные остаются самыми востребованными.

Средняя стоимость квадратного метра выросла в первом квартале 2025 года на 1,37% до 160 490 рублей. На 1 апреля 2025 года средняя цена составляет около 200 тысяч рублей за квадратный метр. Самые дорогие квартиры в Нижегородском, Советском и Приокском районах, самые дешевые — в Сормовском и Автозаводском.

По мнению спикера, рост цен на первичном рынке влияет на вторичный. Однако вторичный рынок менее гибок в кризисах: застройщики могут предлагать скидки, но на вторичном рынке таких возможностей нет.

В 2024 году построено 46 жилых комплексов со средней стоимостью квадратного метра 196 043 рубля. За первый квартал 2025 года их количество выросло на 36%, площадь — на 62%, а стоимость квадратного метра — на 3% до 202 018,863 рубля.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за 2024 год увеличилась на 25,8%. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке стоят 6,5 млн рублей, на первичном — от 8 млн рублей и выше из-за отсутствия льготной ипотеки и высоких процентных ставок.

«Форум о недвижимости» стал значимым событием, вызвавшим живой интерес у всех присутствующих. Участники активно взаимодействовали со спикерами, задавая множество вопросов. Это свидетельствует о высоком уровне заинтересованности в обсуждаемых темах и актуальности поднятых вопросов для профессионального сообщества.

«Деловой квартал» благодарит соорганизаторов и партнеров мероприятия: Союз нижегородских строителей, ГК «ННДК», ООО «Эксперт кадастра и оценки, группу «Самолет», АН «Коммерсант», ГК «Приволжье», КУПНО.

А также информационных партнеров:  НРО «Деловая Россия»,  ГТРК «Нижний Новгород», НП НГСР, Телеграм-канал «Я местный», радио «Серебряный дождь», ИА «Время Н», ЭКВИУМ.