Золотая сфера ЖКХ

Рынок ЖКХ в Нижнем Новгороде весьма обширный, бизнесменам здесь есть где развернуться. По состоянию на 1 января 2011 г. в городе расположено 9,9 тыс. многоквартирных домов. В 2 тыс. из них созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ), в 135 — жилищно‑­строительные кооперативы (ЖСК). 7,2 тыс. домов находятся под администрированием различных управляющих организаций (УК и ДУКов). Несмотря на разнообразие форм управления многоквартирными жилыми домами, большинство нижегородцев по‑прежнему ассоциирует систему ЖКХ исключительно с ДУКами. Крупных домоуправляющих компаний в Нижнем Новгороде всего восемь — по одной на каждый район. Остальные 50 предприятий являются частными управляющими организациями.

Монополии не избежать

Директор ООО «Нижегородец‑3» Александр Косовских считает основной проблемой в сфере местного жилищно‑­коммунального хозяйства сложившуюся монополию на управление многоквартирными домами. «Более 80% жилых домов, которые раньше находились в ведомстве муниципалитета, сейчас управляются восемью компаниями. Отсутствие конкуренции не дает возможности этой сфере развиваться. Формально закон о конкуренции в этой отрасли есть, а по существу он не исполняется», — комментирует он.

Изменить ситуацию в лучшую сторону, по мнению г‑на Косовских, может только контроль со стороны органов местного самоуправления. Например, по инициативе Законодательного собрания Нижегородской области девя месяцев назад было принято решение о том, что собственники многоквартирного дома могут обратиться с жалобой на некачественное оказание услуг ДУКом, УК или ТСЖ, будь то протекающая кровля или несвоевременный вывоз мусора, в администрацию. В течение пяти дней с момента обращения представители власти должны выяснить, действительно ли имелся факт нарушения. Если в ходе проверки обнаружится, что управляющая компания не исполняет условий договора, то администрация вправе провести собрание собственников дома по ее смене. Нововведение облегчило жителям процедуру смены нерадивой домоуправляющей компании. По мнению экспертов, решение администрации о смене УК их руководители оспаривают реже, потому что никто не любит ссориться с властью. И все бы хорошо, только и здесь наши дальновидные законотворцы оставили ДУКам вполне реальную лазейку. Дело в том, что до сих пор не вышел федеральный документ, который должен регламентировать, по каким нормам надо проверять несоблюдение договора управляющей компании с собственниками дома. Поэтому монополизации рынка ЖКХ крупными компаниями, в управлении которых находятся тысячи домов, противостоять достаточно сложно.

Когда три года назад федеральное законодательство поручило муниципалитетам передать жилой фонд частникам, бывший мэр Нижнего Новгорода Вадим Булавинов продал 75% акций семи районных ДУКов думским депутатам за 10 млн руб. за пакет. Акции ушли предприятиям, которые контролировали депутаты Владимир Амельченко (Нижегородский, Советский и Ленинский ДУКи), Михаил Жижин (Московский и Канавинский ДУКи), Вадим Агафонов (Приокский ДУК), Николай Шумилков (Сормовский ДУК). Домоуправляющая компания Автозаводского района была полностью выкуплена Владимиром Аношкиным и переименована в ДУК ООО «Наш дом».

В результате приватизации муниципальных ДУКов бизнес на ЖКХ получил не только возможность получать стабильный и бесперебойный доход, но и массу нерешенных проблем. Самым сложным из них оставался вопрос неподготовленности жилого фонда для его передачи в частные руки. В Нижнем Новгороде очень много домов так называемой шестой категории, инфраструктура которых изношена настолько, что содержание этих домов убыточно для владельца домоуправляющей организации. В то время, когда ДУКи были в руках государства, последствия внештатных ситуаций устранялись за счет бюджета. Частному домовладельцу такие расходы не по плечу, следовательно, ликвидировать аварию, если она произойдет, будет некому.

И здесь мы снова возвращаемся к властной инициативе. По мнению экспертов, защитить дома от различных внештатных ситуаций помогла бы законодательная база, регулирующая взаимоотношения управляющих компаний и жителей и механизмы страхования. Пока же позволить себе социальную нагрузку в виде ветхого фонда могут только крупные монополисты нижегородского рынка жилищно‑коммунального хозяйства.

Для создания более конкурентной среды игроки рынка не раз предлагали раздробить районные ДУКи на небольшие организации, но некоторые представители власти высказались против такой инициативы. В то же время губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев в одном из выступлений высказал недовольство тем, что сфера ЖКХ крайне медленно встает «на рыночные рельсы». «Мы привыкли считать эту отрасль дешевой и обязательной. За маленькие деньги никакая работа хорошо делаться не будет. Я считаю, что нужно смело переходить на экономически обоснованные тарифы, и тогда все будет нормально», — заявил он.

В общем, в регионе сложилась двоякая ситуация: с одной стороны, власть не способствует развитию здоровой конкуренции, которая влечет за собой повышение качества предоставляемых услуг, с другой — требует, чтобы житель платил по новым рыночным тарифам. Неудивительно, что нижегородцы недовольны тем, что квартплата регулярно растет, а они каждую зиму мерзнут в своих домах.

Сколько зарабатывает ДУК

Доход управляющих компаний напрямую зависит от количества обслуживаемых домов. По словам Александра Косовских, на оплату услуг УК в квартплату закладывается всего 1,1 руб. с кв. м. «Если организация администрирует 10 тыс. кв. м, она зарабатывает 10 тыс. руб. в месяц, ну а если 2,5 млн кв. м, то 2 млн. Поэтому монополистам невыгодно дробление своих владений», — отметил он.

С приходом бизнеса в сферу ЖКХ управляющие компании научились зарабатывать и на оказании дополнительных услуг: одни чинят сантехнику, другие делают ремонт в квартирах, третьи устанавливают антенны. Однако развитие сети услуг по прейскуранту негативно сказывается на выполнении прямых обязанностей УК. По словам некоторых собственников жилья, их, как правило, выполняют штатные сотрудники организации, и зачастую вместо того, чтобы устранять аварии, они красят стены. Еще один способ заработать для управляющих компаний — сэкономить на специалистах. Они пытаются найти подрядные организации, которые поставляют дешевую рабочую силу, да и собственным сотрудникам платят не много. Например, средняя зарплата дворника составляет 4,7 тыс. руб. в месяц. За эти деньги он должен убирать 950 кв. м — это 11 подъездов пятиэтажного дома. Кроме того, частные УК позволяют себе отказываться от неприбыльных домов «шестой категории» с высокой степенью изношенности. В таких объектах зачастую 8‑12 квартир, и собранных с них средств не хватает на капитальный ремонт.

Сегодня закон позволяет контролировать деятельность управляющих компаний. До 1 апреля ДУКи обязаны предоставить собственникам каждого многоквартирного дома отчет о полученных и потраченных деньгах с каждого конкретного объекта. Каждый ДУК на предмет такого отчета проверяет прокуратура.

Одновременно альтернативой и партнерами ДУКов выступают товарищества собственников жилья. ТСЖ имеют право не только самостоятельно обслуживать объек.ты, но и заключать договор на их администрирование с профессиональным ДУКом или УК. Эксперты отмечают, что сотрудничество ТСЖ с ДУКом — это наиболее перспективная форма работы. В обслуживании жилищных товариществ находится меньше домов — это незначительное отличие влечет за собой иное тарифообразование. Им приходится «зашивать» большие суммы в тариф на услуги организации, чтобы обеспечить зарплату своим сотрудникам. Крупные же ДУКи надежнее в плане ценообразования, они не имеют права поднимать тарифы выше планки, установленной федеральным законом.

Модернизация обязательна

Комплексной программы по развитию и модернизации жилищно‑комунального хозяйства в Нижегородской области нет. Зато есть восемь региональных адресных программ в сфере ЖКХ: пять по переселению из аварийного фонда и три по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. В 2011 г. на их реализацию из средств Фонда ЖКХ выделили 627,3 млн руб., из бюджетов муниципальных образований — 127,2 млн руб. и 308,1 млн руб. из областных средств. На эти деньги был расселен 201 дом, а также отремонтировано 335 многоквартирных домов.

Официальная статистика выглядит внушительно. Однако эксперты рынка утверждают, что глобальные планы правительства переселить всех жителей ветхого и аварийного фонда в новые благоустроенные дома до 2015 г. обречен на неудачу. Тем временем с каждым годом износ домов нарастает, и экономика региона не справляется с их восстановлением. Уже в 2012 г. на капитальный ремонт многоквартирных домов предусмотрено финансирование в объеме 846,7 млн руб. А ветхий и аварийный фонд расселяют исключительно за счет застройщика.

Собственную программу модернизации проводят и ресурсоснабжающие организации региона. Например, в ближайшие пять лет руководство «Нижегородского водоканала» планирует провести масштабную реконструкцию всех четырех водопроводных станций города согласно специально разрабатываемой инвестиционной программе, которая оценивается в 9 млрд руб. По словам генерального директора организации Александра Байера, эту программу планируется реализовать на кредитные средства ряда коммерческих банков. «В настоящий момент на финансовых рынках заемный капитал дешевле, чем собственный акционерный капитал. Использование «длинных» и «дешевых» денег предприятиями ЖКХ предпочтительнее с точки зрения сдерживания тарифного роста, — прокомментировал он. — Нововведения не отразятся на тарифной политике предприятия — жители и юридические лица материальной нагрузки не понесут».

Еще одному монопольному поставщику услуг — ОАО «Теплоэнерго» — также предстоит подготовиться к масштабной реконструкции. При назначении нового генерального директора компании глава администрации Нижнего Новгорода Олег Кондрашов отметил, что главной задачей Владимира Колушова на этом посту является модернизация предприятия. В первую очередь нужно восстановить генерирующие мощности: ремонтировать и строить котельные; модернизировать теплосети; в нормальном режиме снабжать жилищный фонд теплом; применять ресурсоснабжающие технологии. Планов у властей, как всегда, — громадье, но вот на какие средства компания должна их реализовывать, до конца не ясно. Скорее всего, «Теплоэнерго» пойдет по схеме «Водоканала» и осуществит задуманное городской администрацией за счет кредитных средств.

Екатерина Мясникова