«Жилье под 7%  — это маркетинговые уловки»: эксперты об ипотеке

Как утверждают российские власти, политика Банка России способствует снижению ставок на ипотечном рынке. Однако рекордно низких ставок по ипотеке в 6-7% годовых стоить ждать только в перспективе двух-трех лет, полагают участники круглого стола «Ипотека за 7% годовых — миф или реальность?», организованного «ДК».

Еще в мае текущего года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что макроэкономические условия в РФ в целом созрели для того, чтобы ставки по ипотеке снизились до 6-7% годовых. По данным ЦБ, средневзвешенные ипотечные ставки банков в Нижегородской области по данным на сентябрь составили 11,3%.

Эксперты считают, что рынок созрел для того, чтобы банки взяли курс на понижение процентной ставки. Однако банковский рынок не сможет в течение короткого периода уменьшить ставку по кредиту на несколько процентных пунктов, так как это может привести к отрицательной марже.

Качество заемщиков  падает

Действительно, в последнее время банки в массовом порядке заявляют о снижении ипотечной ставки. Но увеличилось ли количество желающих покупать жилье в ипотеку или это маркетинговый ход финансовых компаний?

Директор ООО «СМ-Строй52» (застройщик ЖК «Октава») Алексей Добротин отметил такую тенденцию: «Минимальный первоначальный взнос и минимальная ставка по ипотеке ведут к тому, что качество клиента ухудшается. То есть приходят такие покупатели, у которых нет лишних денег: у них автомобиль кредитный, и они еще хотят и жилье в кредит взять».

Директор по развитию холдинга «Русский капитал» Евгений Норкин говорит, что эта тенденция вполне закономерна и логична. «Цена вопроса снизилась, и люди, которые раньше понимали, что ипотеку они не потянут, вдруг решили, что сейчас она им стала доступна. Они вышли на рынок, обращаются в разные банки и ищут для себя варианты. Это почувствовали и застройщики. Понятно, что чем доступнее ипотека, тем более широкий спектр клиентов она охватывает», — говорит г-н Норкин.

«Да, к нам зачастую приходят люди, не имея даже первоначального взноса. Но они приходят и надеются на чудо, что банк им выдаст ипотеку», — рассуждает директор риэлторской компании «Манхэттен» Елена Соколова.

В свою очередь директор Нижегородского филиала ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ольга Мамаева замечает, что ухудшение качества клиента имеет и другую сторону: «Когда в 2014 г. банки столкнулись с массовой просрочкой, многие из этого извлекли урок. Сейчас подход к рассмотрению заявок стал более серьезный. Мы сидим и выбираем клиентов. Поэтому нельзя говорить, что потенциальные заемщики плохие или неплатежеспособные. Это не их вина, это наш более глубокий подход. Мы все хотим получить хороших заемщиков, поэтому выискиваем лучших, переманивая их у конкурентов, предлагая пониженные ставки, длинные сроки и другие «бантики». Поэтому я считаю это комплексной проблемой, корень которой в нашей экономике».

Заместитель директора по розничному бизнесу регионального центра «Волжский» АО «Райффайзенбанк» Светлана Помелова соглашается с коллегой, добавляя, что каждый банк так или иначе старается выбрать для себя правильную аудиторию.

Руководитель Центра ипотечного кредитования нижегородского филиала ФАКБ «Российский капитал» Ольга Николаева: «В нашем случае люди с невысокими доходами — работники бюджетной сферы или военные — они, как правило, являются законопослушными и четко соблюдают платежную дисциплину. Пусть они покупают недорогое жилье, но, тем не менее, платят стабильно. Если даже один-два из таких клиентов выходят на просрочку, это ничто по сравнению с тем, как если бы один заемщик с кредитом в 20 млн руб. перестал платить».

«Мы представляем на рынке жилье эконом-класса. И я поддерживаю мнение, что клиенты с небольшой зарплатой являются, пожалуй, самыми надежными плательщиками по кредиту. Они аккуратно платят за все услуги, в том числе и банкам», — считает Евгений Суменко.

7% сейчас — это маркетинговые уловки

Что же будет со ставками в ближайшей перспективе? Действительно ли можно уже совсем скоро ждать реальных ипотечных ставок на уровне 7%?

Эксперты единодушны: общерыночного уровня ставок по ипотеке в 7% в этом году ждать не стоит.

«Для нас пока 7% — ставка нереальная. Мы базируемся на ключевой ставке ЦБ и инфляции. До конца года точно такой ставки не будет. Надо адекватно взвешивать риски», — говорит Светлана Помелова.

Руководитель ОП «ДельтаКредитбанк» Надежда Царева говорит, что в их банке ставка сейчас около 9%, к концу года она, возможно, снизится максимум до 8%.

В свою очередь Ольга Мамаева заметила, что заявления банков про ставки на уровне 7% — это не что иное, как маркетинговые уловки. «Любое предложение по ипотеке имеет диапазон от и до. И зависит это от многих факторов: первоначального взноса, доходов клиента, от возраста и т. д. Я думаю, что ставка будет в дальнейшем падать, но рассчитывать на то, что она очень скоро снизится до 7%, — не стоит», — заключила она.

Невыгодное рефинансирование

В последнее время на банковских форумах клиенты массово жалуются на нежелание кредитных организаций рефинансировать действующие кредиты по более низким ставкам. При этом чужим клиентам банки охотно предлагают ипотеку по низким ставкам. Банкиры объяснили, почему так происходит.

«Когда мы выдаем ипотечный кредит клиенту в каком-либо году, мы берем деньги с определенной ставкой фондирования. Почему мы сейчас рефинансируем кредиты 2014-2016 гг.? Потому что разница в процентах составляет 4-5%. Мы привлекаем клиентов из других банков, так же, как наших клиентов берут другие банки, и фондируем их уже под более низкий процент. И никто ничего не теряет. Если нам рефинансировать своих, то мы будем работать в чистый убыток», — поясняет Светлана Помелова.

Ольга Мамаева говорит, что бывают случаи, когда можно рефинансировать своего клиента, предложив ему ниже ставку на 2 п.п.: «Конечно, у банка есть задача сохранить своих клиентов, но, когда мы не можем опускаться ниже своей себестоимости, мы вынуждены их отпускать».

Ассортимент жилья будет хуже и меньше

Вроде бы, банки и застройщики создают все условия для оживления рынка недвижимости, но эксперты говорят, что пока усиленного спроса на жилье не наблюдается.

«Действительно, те тенденции, которые сейчас происходят в банковском секторе, да и в нашем тоже, по сути, должны еще больше оживить рынок недвижимости, дать застройщику возможности больше строить и продавать. Но те изменения, которые уже приняты в закон «О долевом строительстве» в этом году, и те, которые будут приняты в следующем году, только загоняют застройщика в угол, не давая возможности ему развиваться. Получится так, что количество застройщиков будет только сокращаться», — констатирует Алексей Добротин.

Если продолжить вопрос изменений, которые есть и еще ожидаются по закону «О долевом строительстве», то они действительно задели строительное сообщество, констатирует Евгений Суменко. «Например, в соответствии с нововведениями, застройщики, занимающиеся квартальной застройкой, как мы, не смогут привлекать дольщиков. И социальные объекты они тоже не смогут строить. Поэтому я убежден, что новые изменения будут более адекватные, а предложенные — будут скорректированы. Потому что, если останется все как есть, доля застройщиков серьезно сократится, а вместе с этим динамика по вводу жилья станет отрицательной», — отмечает он.

Евгений Норкин затронул еще одну негативную тенденцию: «Я проанализировал данные администрации Нижнего Новгорода. И вот что нашел. В августе этого года наша компания получала разрешение на строительство нового многоквартирного дома в Верхних Печерах. Кроме нас было получено еще одно разрешение. То есть всего два. В сентябре тоже два. Это крайне мало. Это приведет к тому, что через несколько лет у желающих приобрести жилье не будет выбора. Сейчас продается то, что было заложено ранее, а дальше этого может не быть».

Комфорт по цене эконома

Участники строительного рынка отметили, что сейчас наметился тренд, когда клиенты избавляются от жилья эконом-класса и все больше предпочитают квартиры сегмента «комфорт».

«Действительно, сейчас жильем классического эконом-класса люди уже насытились. Они хотят жить в более комфортных условиях, но по цене, близкой к бюджетному жилью. Они тщательнее стали разбираться, смотреть на отделку, метраж и т. д. И застройщики стали перестраиваться под новые запросы. На рынке все больше стало появляться такого жилья», — говорит Елена Соколова.

В частности, холдинг «Русский капитал» с начала года активно продвигает доступное жилье бизнес-класса, где за 2,2 млн руб. можно купить квартиру в доме с паркингом, консьержем и прочими удобствами. Евгений Норкин также отмечает, что с каждым годом клиент становится более разборчивым.

Рассуждая о ценах на жилье, эксперты говорят, что в условиях роста себестоимости строительства предпосылок к удешевлению квадратных метров нет. «Строительные материалы постоянно дорожают. В то же время мы не можем с такой же скоростью поднимать цены, иначе мы сразу лишимся большого количества клиентов. Поэтому серьезных изменений в цене в ближайшее время не будет», — констатирует Алексей Добротин.

«Рост цен возможен только тогда, когда рынок покупателя перейдет в рынок продавца. Проще говоря: когда спрос превысит предложение. Чем дешевле продукт, тем людей больше», — заключила Елена Соколова.

 

Мнения экспертов:

Застройщиков станет меньше

Добротин Алексей, директор ООО «СМ-Строй52»:

В нашей компании сделки с привлечением ипотечных кредитов составляет более 70% от общего объема продаж. И вроде бы те тенденции, которые сейчас происходят в банковском секторе, да и в нашем тоже, по сути, должны оживить еще больше оживить рынок недвижимости, дать застройщику возможности больше строить и продавать. Но те изменения, которые уже приняты в закон «О долевом строительстве» в этом году и те, которые будут приняты в следующем году, только загоняют застройщика в угол, не давая возможности ему развиваться. Получится так, что количество застройщиков будет сокращаться, что, в свою очередь, приведет к снижению конкуренции. На самом деле, всё идёт к тому, чтобы убрать «мелочь» и оставить только федеральных игроков, которые будут держать весь рынок.

Клиенты стали разборчивее

Евгений Норкин, директор по развитию холдинга «Русский капитал»:

Очевидно, что ипотека становится доступнее. При этом, когда психологический барьер в 10% уже преодолен, понижение ставок вряд ли дадут существенный приток клиентов. Сейчас наметилась тенденция, когда покупатель насытился уже жильем эконом-класса и хочет приобретать квартиры более просторные и комфортные. Кстати, с начала этого года мы активно продвигаем доступное жилье бизнес-класса, как бы странно это ни звучало это сочетание слов. То есть, у клиента есть возможность за 2,2 млн руб. купить квартиру в доме с паркингом, консъержем и прочими удобствами. В этой связи я хотел бы отметить, что с каждым годом потребитель становится разборчивее, вдумчивее и профессиональнее. Получается, что наши клиенты развиваются вместе с нами.

Время приобретать жильё

Евгений Суменко, заместитель директора по маркетингу компании «Жилстрой-НН»:

Сложно поспорить с тем, что ипотечное кредитование является драйвером строительной отрасли, учитывая, что мы порядка 70% своего жилья продаем именно с помощью ипотеки. Наши клиенты, в основном, бюджетники, военные, даже студенты. Некоторые говорят, что это самая ненадежная и неплатежеспособная категория. Не соглашусь с ними. С точки зрения дисциплины, человек, получающий не самую высокую зарплату, как правило, очень аккуратно платит за все услуги, в том числе и ипотечный кредит. Поэтому нам радостно, что наметилась тенденция к снижению ставок.

Если затрагивать вопрос изменений, которые есть и еще ожидаются по закону «О долевом строительстве», то они действительно задели строительное сообщество. Например, в соответствии с нововведениями, застройщики, занимающиеся квартальной застройкой, как мы, не смогут привлекать дольщиков. И социальные объекты они тоже не смогут строить. Поэтому я убежден, что новые изменения будут более адекватные, а предложенные – будут скорректированы. Потому что, если останется все, как есть, доля застройщиков серьезно сократится, а вместе с этим динамика по вводу жилья станет отрицательной.

В целом, не смотря на то, что за последние два-три года из-за снижения платежеспособного спроса маржинальность строительного бизнеса заметно сократилась, наша компания не намерена сбавлять темпы. Более того, по оценкам экспертов, и я к ним присоединяюсь, сейчас самое выгодное время для приобретения жилья на первичном рынке: застройщики сдерживают цены, предлагая различные скидки, а банки снижают ставки по ипотеке.