Застройщики приводят коттеджи в цивилизованный вид

До недавнего времени загородное коттеджное строительство в области развивалось стихийно. Девелоперы вышли на рынок три года назад, но расшевелить спрос им удалось лишь в этом году. Дальнейшее развитие рынка застройщики связывают с ипотекой и ростом цен на землю.

Что вызвало рост спроса на рынке загородной недвижимости
Почему застройщики не повышают цены на коттеджи
С какими сложностями сталкиваются девелоперы при застройке коттеджных поселков

эксперты
Алексей Апарин
директор компании «Технологии будущего»
Лариса Корьева
заместитель генерального директора РАН «Калинка»
Андрей Костин
президент ГК «Лэндон»
Андрей Криницын
директор по развитию ООО «Северная деревня»
Нина Лунькова
заместитель директора ООО «Производственное предприятие «Этап»

Коттеджное строительство в области началось 15 лет назад, но до недавнего времени коттеджи появлялись в регионе стихийно. ЛАРИСА КОРЬЕВА, заместитель директора РАН «Калинка»: «Целый поселок может возникнуть на ровном месте, только если там красивая природа и есть самые необходимые коммуникации». По словам Ларисы Корьевой, люди до сих пор готовы покупать землю даже «в чистом поле». Их требования к участку — большая площадь, живописная местность и близость от города, хотя в последнее время, по ее словам, многие клиенты подбирают участки на расстоянии 50–60 км от города. Наличие водоема и лесной зоны может поднять цену на землю в разы. В последнее время особой популярностью стала пользоваться земля в поселке Федяково, где открылся крупный торговый центр. Часто клиенты стремятся приобрести участки с таким расчетом, чтобы жить там целым «кланом»: огромное пространство скупают родственники или друзья.

По данным экспертов «ДК», в настоящее время в области застроено около 10 «стихийных» коттеджных поселков: «Приозерный», «Ока», «Лесовод» (в Богородском районе), в селах Козловка, Безводное, Кадницы, Ветчак, Великий Враг, на территории Зеленого города (в Кстовском районе), вблизи Большого Козина (в Балахнинском районе).

Спрос на коттеджи в поселках появился после строительства инфраструктуры

Застройщики вышли в сегмент загородной недвижимости три года назад, предложив нижегородцам участки в будущих поселках по более высоким ценам по сравнению со стоимостью «дикой» земли. Они обещали построить все коттеджи в поселках в едином стиле и создать развитую инфраструктуру: охрану, магазины, спортивные зоны и т.п. АЛЕКСЕЙ АПАРИН, директор компании «Технологии будущего»: «Сегодня людям важно не только как выглядит их дом, но и как выглядит дом соседа, и как смотрится весь поселок в целом».

К такой бизнес-модели застройщиков подталкивал высокий порог вхождения на рынок загородного строительства. Президент ГК «Лэндон» АНДРЕЙ КОСТИН отказался назвать сумму инвестиций в проект строительства поселка «Солнечный город», отметив лишь, что она измеряется миллионами долларов. Андрей Костин: «Вложения в каждый коттедж составляют как минимум $100 тыс. У нас таких коттеджей будет 100–110. Стоит прибавить к этому магазины, площадки для отдыха и развлечений, и сумма получится весьма приличная». Застройщики отмечают, что до момента сдачи проекта точную сумму всех вложений назвать невозможно. Как объясняет Алексей Апарин, это связано с тем, что строительство коттеджных поселков — дело для Нижегородского региона новое, и, начиная его, специалисты могли не учесть возможности дополнительных вложений.

По словам заместителя директора ООО «Производственное предприятие «Этап» НИНЫ ЛУНЬКОВОЙ, продавать участки в начале строительства поселка оказалось сложно. «Этап» строит поселок «Зеленый дол» третий год. Первые клиенты появились только полтора года назад, на этапе строительства коммуникаций. «Люди боятся получить дома без канализации, отопления, газоснабжения и других благ цивилизации и отказываются приобретать «голые» участки», — прокомментировала Нина Лунькова. По ее словам, клиенты стали покупать участки после завершения всех предварительных работ, изменения статуса сельскохозяйственной земли на статус земли поселения и после межевания участков.

Как заявляет директор по развитию ООО «Северная деревня» Андрей КРИНИЦЫН, найти средства на создание инфраструктуры, переоформление статуса земель и межевание удалось примерно 15 застройщикам. После этого они смогли наладить продажи. «Сейчас коттеджного строительства как такого нет, — утверждает Алексей Апарин, — но продажа земельных участков под строительство идет». По словам экспертов, на 2 ноября строительные компании продали 19 участков из 23 в поселке «Зеленый дол», около 30% участков в поселке Sun City, чуть больше половины участков первой очереди строительства в «Солнечном городе».

Застройщики сдерживают рост цен и рассчитывают на развитие ипотеки

Участники рынка прогнозируют дальнейший рост спроса на дома в коттеджных поселках. По оценке Алексея Апарина, примерная емкость рынка составляет 300–400 коттеджей в год. Эксперт отмечает, что спрос на дома в коттеджных поселках будет расти быстрее спроса на квартиры. Нина Лунькова: «Мы не проводили маркетинговых исследований, но, судя по количеству звонков, люди заинтересованы в таком жилье». Как полагают участники рынка, росту спроса будет способствовать относительно низкая цена на дома в коттеджных поселках. По словам Андрея Криницына, стоимость строительства коттеджа не поднималась с начала 2006 г. «Мы сознательно тормозим рост цен, — объяснил эксперт. — Рынок коттеджного строительства находится в стадии формирования — мы стараемся завоевывать его постепенно». Алексей Апарин: «В пересчете на площадь мы предлагаем цены ниже, чем на квартиры в городе. У нас 1 кв.м стоит $850. Примерно столько же стоит квадратный метр квартиры где-нибудь на Автозаводе».

Алексей Апарин отмечает, что застройщики коттеджных поселков в своей ценовой политике сейчас ориентируются на стоимость жилой недвижимости в городе. «Хотя во всем мире коттедж дороже квартиры, — добавил эксперт. — Это логично: всей инфраструктурой владеет один собственник, она не поделена между жильцами одного подъезда». По мнению г-на Апарина, таким соотношение цен в Нижегородской области будет нескоро. «Мы сейчас немного демпингуем, — признался он, — нам нужно сначала что-то сделать, чтобы люди поняли, что такое коттеджный поселок и почему там хорошо жить. Только после этого можно будет повышать цены».

Несмотря на низкую стоимость квадратного метра, загородный коттедж доступен только обеспеченным клиентам. Алексей Апарин объясняет итоговую высокую стоимость коттеджа большой площадью. Средняя площадь коттеджа в поселке Sun City в среднем составляет 280–300 кв.м.

Многие потенциальные клиенты не в состоянии в течение короткого срока оплатить и покупку земли, и строительство коттеджа. По словам Ларисы Корьевой, покупая участок, такие клиенты говорят: «Мы будем строиться постепенно. Заработаем 100 тыс. — поставим фундамент, заработаем еще 100 тыс. — займемся гаражом». Нина Лунькова добавляет, что состоятельных клиентов отпугивает перспектива жить «на вечной стройке», и застройщики при продаже участка требуют оплатить строительство коттеджей в срок от одного года до трех лет.

Привлечь в организованные коттеджные поселки менее обеспеченных покупателей могло бы ипотечное кредитование. Алексей Апарин: «Банки давно кредитуют приобретение квартир, а на строительство коттеджей по ипотеке предложений пока нет. Мы теряем потенциальных клиентов, которые не в состоянии выложить всю сумму сразу, но могли бы сделать первый взнос и в течении нескольких лет оплатить кредит с процентами». Президент ГК «Лэндон» АНДРЕЙ КОСТИН вел переговоры с банкирами о кредитовании покупки домов в «Солнечном городе». По его словам, банки готовы сотрудничать, причем на весьма выгодных условиях: оставляя в качестве залога приобретаемую землю и коттедж. Андрей Костин: «Такая схема кредитования могла бы привлечь еще одну категорию клиентов — менеджеров с месячным доходом 35–40 тыс. руб.».

Девелоперы рассчитывают на рост цен

Эксперты «ДК» связывают будущий рост спроса на коттеджи в поселках с ростом цен на землю. По словам Ларисы Корьевой, в течении последнего месяца стоимость земли в разных районах области увеличилась на 50–100%. Андрей Костин считает, что пригодные для строительства коттеджей участки распроданы еще в 2005 г., сейчас люди скупают остатки. По данным экспертов, большая часть земельных участков отошла к перекупщикам, которые выставят их на продажу только на пике цен. Застройщики также повышают стоимость земельных участков в будущих поселках. Андреземлеполе» стоит от 36 тыс. руб. Полтора года назад мы начинали продавать эту землю по 27–-28 тыс. руб. Весной планируем вновь поднять цену». Вырастут цены и в Sun City. Как заявляет Алексей Апарин, сейчас компания «Технологии будущего» заморозила продажи участков, чтобы определиться с увеличением цены. Эксперт прогнозирует, что стоимость участков и коттеджей в Sun City возрастет на 15%.

По мнению Алексея Апарина, массовая скупка земель инвесторами-перекупщиками негативно отразится на новых игроках. «Это связано с длительной процедурой переоформления земли и узаконивания самого строительства, — пояснил он. — Покупателю — юридическому лицу — придется долго оформлять землю на себя. Предстоит заново собирать документацию и необходимые согласования. В результате компания может потерять примерно полтора года. За этот срок конкуренты выйдут вперед, и догнать их будет сложно».

Сложностей с оформлением земель и без того немало. Алексей Апарин подчеркивает, что некоторые застройщики так и не смогли перевести сельскохозяйственные земли в статус земель поселений. Андрей Костин: «За перевод земель из одного статуса в другой застройщикам приходится платить много неустоек, компенсаций и пр. Естественно, впоследствии их включают в себестоимость продукта». По словам экспертов, в этом году из-за сложностей с оформлением документации некоторые застройщики (Волго-Вятская строительная компания, «НиКо») были вынуждены заморозить строительство коттеджных поселков на начальных этапах. Руководители упомянутых компаний прокомментировать ситуацию отказались. Эксперты считают, что благодаря недостатку свободных земель и создаваемым властями сложностям конкуренция на рынке загородного строительства обострится еще нескоро. Алексей Апарин: «Потенциальный спрос на самом деле огромен, предложение почти отсутствует, о конкуренции говорить не приходится».

http://dknn.dk.ru/forum

Нина Лунькова: «Люди отказываются приобретать «голые» участки. Поэтому первые продажи начинаются только после создания инфраструктуры».

Андрей Костин: «Удачно расположенные земельные участки распроданы еще год назад. Сейчас застройщики скупают остатки».

Алексей Апарин: «Сегодня людям важно не только как выглядит их дом, но и как смотрится поселок в целом».