Некоторые ТРЦ Нижнего Новгорода будут переформатированы или закрыты - Екатерина Гресс

Подводя итоги уходящего года, Екатерина Гресс отметила одну тенденцию — «В основном мы двигались вниз».

Тенденции и прогнозы на рынке недвижимости обсудили участники Рождественского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), организованного нижегородской компанией IDEM (консультанты по торговой недвижимости), в новом отеле Courtyard by Marriott в конце декабря.

Торговая недвижимость

В 2015 году в России введено 1,6 млн кв. м торговых площадей, причем 67% из этого количества приходится на города с населением меньше 1 млн человек.

«Новые ТЦ открываются с 30%-ной загрузкой, арендаторы подтягиваются в течение 2-3 лет. Посещаемость упала на 10-20%», — констатирует Екатерина Гресс.

Участники Рождественского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) считают, что россияне уже подустали от шоппинга.

Покупки и проведение свободного времени в магазинах перестали быть важной частью жизни и ценностью для людей.

Теперь торговые центры все чаще испытывают проблемы с покупательским трафиком, ищут способы переформатирования или привлечения клиентов (например, в столице Башкортостана администрация одного из торговых центров частично решила эту проблему путем размещения на первом этаже многофункционального центра, создающего для ТЦ стабильный поток посетителей).

Из профессиональной деятельности консультантов по недвижимости постепенно исчезает такое понятие, как «средняя арендная ставка».

Разброс ставок настолько велик - зависит и от размера магазина, и от этажа, и даже от группы товаров, что выводить усредненное значение не представляется необходимым. Теперь все чаще арендная плата рассчитывается исходя из процента от оборота арендаторов. Уходят в прошлое и валютные договоры, ставки назначаются в рублях. 

Зато востребованность торговых площадей теперь оценивается по такому критерию, как процент открытых дверей (количество работающих отделов и магазинов).

Например, на конец года для ТРЦ «Олимп» в Нижнем Новгороде он равен 70%, для ТЦ «Крым» — 75%, для ТЦ «Звезда» и ТРЦ «Жар-Птица» — 50%, а для ТРК «Небо» — всего 40%.

Изменения произошли и в структуре спроса на торговую недвижимость (стрит-ритейл).

В настоящее время около трети (32%) — доля кафе и ресторанов, 17% приходится на продукты питания, и только 10% — на одежду и обувь (в 2014 г. — 15%). Также уменьшается количество банков. Несмотря на то, что нижегородский рынок покинули некоторые известные компании и бренды, в этом же году на него зашли, к примеру, Decathlon, «Дикси», «Альтавина», ресторанная сеть Maximilian и др.

«Активно развиваются алко-маркеты. То ли жизнь такая – людям грустно, то ли действительно данный сегмент видит для себя новые возможности на нашем рынке», — рассуждает Екатерина Гресс.

Зато в защищенный сегмент попали детские товары. По мнению директора IDEM, это прямое следствие государственной политики по защите детства и повышению рождаемости — детей стало просто больше, они растут, и у родителей не снижается потребность в новых товарах, одежде и игрушках.

Ищут подходящие площади в Нижнем Новгороде такие крупные клиенты, как сеть развлекательных центров Maza Park, сеть магазинов для дома и дачи «Леруа Мерлен», сеть магазинов фиксированных цен «Заодно».

Несмотря на то, что консультанты по недвижимости на конец 2015 года отметили замедление темпов роста вакантных площадей, в перспективе, к сожалению, из-за негативных тенденций в экономике устаревшие и некачественные торговые центры будут либо переформатированы, либо закрыты, — говорит Екатерина Гресс.

Прогнозы на ближайший год таковы: объем нового строительства будет самым низким за последние 10 лет.

Несмотря на предоставляемые скидки, до конца 2016 г. ритейл продолжит оптимизацию, новых магазинов появится очень мало, продолжит развитие ресторанный бизнес, воспользовавшись низким ценовым предложением, в основном это фаст-фуд и демократичные рестораны.

Коммерческая недвижимость

«В этом году основная активность на рынке коммерческой недвижимости происходила за счет пересогласований и переездов», — отметила Екатерина Гресс. Арендаторы в основном оптимизировали бизнес, уменьшали объем площадей, при этом некоторые компании улучшили класс арендуемого помещения, получив лояльные условия.

«На рынке качественной офисной недвижимости сейчас легко дисконтируется 10-20% от цены практически любого предложения», — отметила Екатерина Гресс. Средневзвешенная стоимость предложения составила 710 руб. за кв. м в месяц.

В 2015 г. были введены несколько крупных и качественных офисных центров — «Время» (на Керченской), «Сенатор», «Черная жемчужина», в ближайшее время откроется «Монблан» на Б.Печерской.  55% офисных центров расположено в Нижегородском районе. «Так складывается, что именно в самые сложные кризисные годы в Нижнем Новгороде вводится большой объем бизнес-центров и торговых центров. Это, безусловно, скажется на времени их заполнения и на размере арендных ставок», — заметила Екатерина Гресс.

Гостиницы

К настоящему моменту доходность гостиниц снизилась на 5-10%, стоимость номера в среднем стала ниже на 20-30% и составила 2912 руб. Средняя загрузка гостиниц в Нижнем Новгороде, по данным IDEM, составляет 65%. В этом году в нижегородских гостиницах стало на 5% меньше «деловых туристов»:

«Близость Нижегородской области к Москве с одной стороны привлекательна, а с другой – играет злую шутку с гостиницами: многие гости города, приезжающие по делам, предпочитают не задерживаться в городе на лишнюю ночь, а завершить дела в течение дня и уехать обратно в Москву», — комментирует Екатерина Гресс.

В 2014 году по отношению к 2013 году объем туристических услуг вырос на 45% (по 2015 году данных пока нет), но в целом тенденции, отмечаемые IDEM, совпадают с прогнозом Ассоциации отельеров: снижение делового и рост туристского потока.

Последнему способствует приход в Нижний Новгороде крупных международных гостиничных сетей: Marriott, Азимут, Ibis. На 2 марта 2016 года намечено открытие в Нижнем Новгороде отеля Hampton by Hilton, еще одну гостиницу этой сети (Double Tree) планируется ввести в перспективе, озвучивались планы открытия гостиницы Ibis в районе строящегося стадиона к ЧМ-2018.