В следующем году строительный рынок ждет полного штиля

Этот год стал для Нижнего Новгорода периодом строительного бума — за 10 месяцев в городе было сдано 417 тыс. кв.м жилья, что на 11% больше, чем в прошлом году. По данным участников рынка, рост показателей продолжится до весны — по инерции, так как сдача многих строящихся объектов запланирована на I-II кварталы 2009 г. После этого, опасаются девелоперы, в сфере строительства может наступить полный штиль.

эксперты
Сергей Иванов
генеральный директор АН «Выбор»
Павел Керпелев
заместитель генерального директора по региональному развитию SMT Developments
Ольга Сажина
директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»
Олег Сорокин
генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний»
Татьяна Степанова
руководитель отдела продаж ООО ИСГ «ДИНАСТИЯ»
Наталья Фокина
директор по продажам строительной компании «Серебрянные ключи»
Алексей Чемоданов
директор информационно-аналитической службы ГК «Триумф»

Сколько проектов отложено в долгий ящик?
Кто продолжит строительство в следующем году?
Какие компании первыми снизят цены на строящееся жилье?
Что ждет строительный рынок после недолгого бума?

Поданным городского департамента строительства и инвестиций, к лидерам рынка по объемам вводимого жилья можно отнести «Жил­строй-НН», группу компаний «Кварц» (ДСК-2), ИСК «Сокольники», АН «Выбор», ЗАО «Жилстройресурс», ООО «Автобан». Темпы роста строительства жилья у этих застройщиков значительного превосходят общегородские показатели.

Восьмилетний цикл роста строительного рынка Нижнего Новгорода подошел к концу. Начиная с 2000 г. непрерывно росли объемы строительства, предложение, спрос и цены. К 2008 г. процесс достиг кульминации, о своем выходе на нижегородский рынок заявили крупные инвесторы, в городе появились масштабные проекты. В течение года нижегородские компании представили на международной выставке MIPIM-2008 в Каннах пять таких проектов: Globe Town, «Нижегородский технопарк», «Резиденция», «Большие овраги» и «Остров».

В этом году объемы строитель­ства жилья в Нижегородской области опережали плановые показатели: по итогам только I квартала 2008 г. они выросли на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Директор информационно-аналитической службы ГК «Триумф» АЛЕКСЕЙ ЧЕМОДАНОВ отмечает, что в Нижнем Новгороде с каждым годом растет доля жилья эконом-класса и 2008 год не стал исключением. Если в 2005 г. на новостройки эконом-класса приходилось 75% (22% — на «бизнес» и 3% — на «премиум»), то в 2008 г. доля доступного жилья возросла до 86%. Количество жилья бизнес-класса уменьшилось до 11%, объемы элитного строительства не изменились — 3%.

Комплексная застройка растет в высоту

Два года подряд строительный рынок бурно обсуждал приход московских застройщиков и жил в ожидании передела. Крупные столичные игроки действительно покупали местные предприятия стройиндустрии и заявляли масштабные проекты и астрономические инвестиции. Однако к концу этого года стало ясно: их вклад в комп­лексную застройку города пока скромен. Самый заметный проект — микрорайон «Печерская гряда», который с начала 2007 г. строит ОАО «Нижегородкапстрой» (дочернее предприятие СУ-155).

В свою очередь, крупные нижегород­ские игроки только в этом году сдали сразу несколько новых жилых комплексов. «Жилстрой-НН» закончил строительство «Медвежьей долины», сейчас компания возводит два жилых комплекса: «Водный мир», расположенный неподалеку от Автозавод­ского парка, и ЖК в Верхних Печерах. ООО «Выбор» сдало комплекс «Горная Лаванда» в Приокском районе, «Династия» сдала в этом году четыре из пяти домов комплекса «Зенит», а до конца года сдаст еще два дома в комплексе «Нагорный».

В последнее время комплексное жилищное строительство в Нижнем Новгороде было на пике доходности. Самые ликвидные однокомнатные квартиры на объектах надежных застройщиков раскупались еще на стадии котлована. Поэтому девелоперы, которые прежде активно развивали проекты коммерческой недвижимости, стали сочетать возведение торговых центров со строительством жилья вокруг них. «Раньше мы уже строили жилые дома в Нижнем Новгороде, но «Седьмое небо» — наш первый опыт в сфере комплексной застройки. Для нас это возможность маневра на постоянно меняющемся рынке недвижимости. Но появление жилищного комплекса в портфеле наших инвестиционных проектов не означает, что теперь мы будем строить только жилье», — отмечает генеральный директор ГК «Столица Нижний» ОЛЕГ СОРОКИН.

Жилые комплексы росли в высоту так же стремительно, как дорожала земля в черте города. Если в 2006 г. наиболее распространенными были жилые комплексы средней этажности — 10–12 этажей, то с прошлого года чаще всего заявляются проекты высотностью от 17 до 19 этажей. По мнению игроков рынка, высотная застройка позволяет снизить себестоимость комплекса в целом. К тому же все больше площадей в ЖК проектируются под объекты инфраструктуры — застройщики отдают под коммерческие помещения не только цокольный и первый, но и второй-третий этажи здания. «Современный покупатель крайне требователен при выборе жилья. Важно не только имя застройщика и качество строящегося жилья, но и «шаговая» доступность предприятий бытового обслуживания, местоположение дома и даже вид из окна. Например, территорию для «Водного мира» мы заприметили, пока еще строили «Молодежный», — думаю, наши клиенты оценят красоту этого места», — рассказывает директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» ОЛЬГА САЖИНА.

Современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой и атрибутами «повышенной комфортности» строятся не только в центре города, но и за рекой. Поэтому в 2008 г. заметно сократился разрыв в цене между новостройками в верхней и нижней части города. В заречной части цены составляют от 44 до 51 тыс. руб. за кв.м, в нагорной — от 52 тыс. В то же время на вторичном рынке цены на жилье одного уровня в разных районах города по-преж­нему отличаются почти вдвое. «Наша компания строит жилые комплексы в Верхних Печерах и на Автозаводе. Цена стройматериалов и затраты на оплату труда не зависят от района города, на разницу цен оказывает большое влияние стоимость земельного участка», — объясняет г-жа Сажина.

Застройщики не готовы снижать цены

Эксперты не исключают снижения стоимости жилья, но подчеркивают: оно будет временным. «В первую очередь это коснется рынка вторичного жилья, цены на котором завышены, — полагает руководитель отдела продаж ООО ИСГ «ДИНАСТИЯ» ТАТЬЯНА СТЕПАНОВА. — Затем цены снова начнут расти, так как объем ввода нового жилья неизбежно сократится».

«Ценовая политика застройщика может о многом сказать покупателям. Первыми дрогнут те, кто не имеет средств продолжать строительство. Они попытаются завлечь дольщиков в прямом смысле любой ценой. Но все равно остановятся, не завершив объекта», — прогнозирует директор по продажам строительной компании «Серебряные ключи» НАТАЛЬЯ ФОКИНА.

Как рассказала директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина, себестоимость «коробки» дома в Нижнем Новгороде составляет в среднем 35 тыс.руб, плюс 10–15 тыс. руб — стоимость земли. «Мы продаем свои дома на Автозаводе по цене 47–48 тыс. руб. за кв.м. Как вы считаете, можем мы снизить цены?» — спрашивает г-жа Сажина.

По мнению экспертов, каждый случай снижения цен нужно рассматривать отдель­но. Если застройщик находится на этапе строительства дома, близком к завершению, то он может пожертвовать частью своей прибыли и продать 10–15 квартир дешевле, чтобы выполнить обязательства по срокам строительства и расплатиться с подрядчиками, а главное — выполнить свои обязательства по срокам строительства. Но если сбрасывается цена на большее количество квартир, то у покупателя велики шансы стать соинвестором долгостроя.

Крупные компании не собираются останавливать уже начатые объекты — пока меняются только планы на следующий год. «Наши планы по вводу жилья на строящихся объектах, безусловно, мы выполним. Кризис, прежде всего, отразился на будущих проектах», — уверяет генеральный директор АН «Выбор» СЕРГЕЙ ИВАНОВ. По мнению экспертов, главная проблема, которую принес кризис крупным застройщикам, — это сокращение рынка ипотеки и покупательской способности. Количество банков, кредитующих новостройки, резко уменьшилось, процентные ставки выросли, требования к заемщикам ужесточились. «Сейчас условия ипотечного кредитования такие же, как в 2005 г. Ставка составляла тогда 18%, но люди все равно брали кредиты. Многие уже расплатились и рады, что не стали дожидаться лучших времен — за эти годы цены на недвижимость значительно выросли», — отмечает Ольга Сажина. Так как банки еще не скоро вернут программы кредитования строящегося жилья, застройщики берут на себя функции кредитных организаций. Крупные компании, располагающие финансовыми ресурсами, вводят рассрочку до окончания строительства, чтобы поддержать уровень продаж. Так, в октябре компания «КВАРТСТРОЙ» запустила программу по приобретению квартир и офисных помещений в рассрочку с первоначальным взносом от 10%. Рассрочку предлагают и «Выбор», и ОАО «Нижегородкапстрой», и «Жилстрой-НН».

Отрасль ждет помощи государства

Сокращение объемов продаж и сложности с кредитами вынуждают застройщиков отказываться от реализации еще не начатых проектов. Алексей Чемоданов: «Те дома, что находятся на завершающей стадии, будут достроены. Начатые проекты могут заморозить».

Все эксперты сходятся во мнении, что оздоровить строительный рынок сегодня может только государство. Как отмечает заместитель генерального директора по региональному развитию SMT Developments ПАВЕЛ КЕРПЕЛЕВ, важной мерой поддержки станет выкуп недостроенных объектов у тех, кто не в состоянии их достроить, и готовых квартир у тех, кто готов отдавать их по установленным государством ценам.

«Доверие власти, действительно, придает нам уверенности. Уменьшение количества квартир для продажи и одновременное увеличение возводимого жилья в рамках госзаказа поможет нам в следующем году», — добавляет Ольга Сажина. По словам эксперта, сейчас «Жилстрой-НН» строит четыре дома в микрорайоне Верх­ние Печеры и физкультурно-оздоровительный комплекс в Балахне по заказу областного правительства, еще три дома в Советском районе по заказу администрации города.

В ближайшем будущем строительный рынок ждет перераспределение — мелкие и ненадежные компании уйдут. По прогнозам застройщиков, если сегодня несколько крупных игроков строят четверть возводимого в Нижнем Новгороде жилья, то уже завтра они поделят между собой весь рынок.

татьяна степанова: «В первую очередь упадут завышенные сейчас цены на вторичном рынке жилья».

ольга сажина: «Цена стройматериалов и затраты на оплату труда не зависят от района города, на разницу цен оказывает большое влияние стоимость земельного участка».

олег сорокин: «Для нас проект в сфере комплексной застройки «Седьмое небо» — это возможность маневра на постоянно меняющемся рынке недвижимости».