В Нижнем Новгороде изменилась тройка самых «дорогих» районов по стоимости жилья

Строительная отрасль в России пока «на позитиве». «В текущем моменте падения ввода нет, отрасль демонстрирует небольшой, но все-таки рост по сравнению с 2018 годом. По состоянию на 1 октября 2019 г. построено 48,9 млн кв. м жилья, это на 7,5% выше аналогичного периода 2018 г.», — цитирует ТАСС слова министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева.

«В этом году мы рассчитываем быть в плюсе по вводу, как и в следующем. Сложным по вводу жилья будут 2021-2022 годы», — такие слова сказал министр на отраслевом форуме в Санкт-Петербурге (цитирует Интерфакс).

Прирост в общем объеме по всей стране — «задел прошлых лет» и предусмотренная законодательством возможность применять «старые правила» привлечения средств дольщиков, — передает «Интерфакс» слова замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина.

Эксперты констатируют, что спад жилищного строительства и повышение стоимости строящегося жилья — это процессы, которые уже заметны по всей стране, и их основная причина — изменение законодательства (введение проектного финансирования для застройщиков).

__________________

Рис. 1. Прогнозы и планы по вводу жилья в РФ, источник данных — информация ТАСС

Как изменился нижегородский рынок строящегося жилья?

По мнению директора нижегородского агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, рынок многоквартирных новостроек у нас очень сжался: 

«В этом году сдадут меньше, чем в прошлом. Объем сдачи приближается к 300 тыс. кв. м за год, это очень мало».

«За последнее время новостройки потеряли по продажам порядка 43%. Это данные Росреестра по Нижнему Новгороду. Изменения в законодательстве однозначно сыграли свою роль», — констатирует Ирина Малыгина, директор агентства недвижимости «Кварц».

Введение проектного финансирования вызвало сокращение предложения, — отмечает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний». 

Данная тенденция продолжится и в 2020 г., что неизбежно приведет за собой рост цен, — считает эксперт. — Ведь стоимость недвижимости, как и раньше, определяется балансом спроса и предложения».

По его словам, на спрос сейчас влияет непосредственно государство — снижая ключевую ставку ЦБ, что в свою очередь стимулирует снижение ипотечных ставок и делает покупку недвижимости более доступной и с более комфортным платежом.

Рис. 2. Средняя ставка по ипотеке клиентов ООО "Столица Нижний РИЭЛТИ" (очищенная от госпрограмм)

Вызовут ли нововведения уход с рынка каких-либо игроков?

«У нас как было несколько десятков застройщиков и ряд аккредитованных объектов, которые можно безопасно покупать — так все и осталось. Некий «провал» ощущается, потому что застройщики были заняты получением кредитных средств для  достройки имеющихся объектов и под строительство новых. Пересматриваются глобальные планы: жилье будет «чуть поменьше», покомпактнее, возможно — несколько другое, чем изначально предполагалось», — рассуждает г-жа Малыгина.

Сложно строителям сейчас, очень сложно! Приходится балансировать между экономикой строительства и платежеспособным спросом покупателей. Я считаю, неспроста у нас сейчас снижается ключевая ставка: все это усилия, направленные на повышение доступности кредитования».

«В Нижнем Новгороде, несмотря на ярко освещаемые проблемы обманутых дольщиков, — не самая плохая ситуация, — комментирует Елена Титова, генеральный директор агентства недвижимости «Приволжье». — У нас больше порядочных участников рынка, меньше "схем" продаж (таких, как распространенные в Москве кооперативы и т.д.), люди более консервативны — с недоверием относятся к любым отклонениям от нормы. Так что отсеется, хочется надеяться, небольшой объем — часть проектов точечной застройки, малоизвестные "бренды". Лидеры рынка пока сохраняют свои позиции».

__________________

Какие проекты выйдут на рынок в ближайшее время?

«Мы никак не избежим «инвестиционной ямы», когда город в течение двух лет не реализовывал участки под строительство», — напоминает Сергей Петров. Тем не менее, по его словам, упаднические настроения не вполне обоснованы: во-первых, стагнирующий рынок даст возможность развиваться более сильным компаниям из других регионов, «хотя "варягам" у нас тяжело "прорастать" и адаптироваться — власти им особо не помогают, и они давно бы вышли уже на старт продаж, но до сих пор, по всей видимости, решают какие-то проблемы». 

Во-вторых, уже в ближайшее время мы услышим о новых проектах, которые застройщики начнут на участках, полученных в качестве компенсации за достройку проблемных объектов с «обманутыми дольщиками».

Ряд перспективных проектов реализуют крупные девелоперы. К примеру, планы компаний «Столица Нижний» таковы:

Это и дом комфорт-класса «Лайнер на Барминской», практически в центре города; и ожидаемое нашими клиентами продолжение микрорайона «Цветы» — здесь мы будем строить дома комфорт-класса. В 2020 году выходим в Сормовский район, с проектом эконом-класса на пересечении улиц Культуры и Коперника. Новый жилой комплекс будет называться "Дома на Культуре"», — говорит Борис Замский.

Своим основным проектом на ближайшие годы девелопер называет ЖК «Новая Кузнечиха» (застройщик ООО «Инградстрой»): «По нашим данным, это самая большая стройка в Нижнем Новгороде, если говорить об объемах возводимого жилья: 37 домов разной этажности (от 10 до 18 этажей), которые будут построены к 2024 г. Мы говорим об очень масштабном и длительном проекте», — отмечает Борис Замский.

Три из 12 запланированных кварталов «Новой Кузнечихи» к концу января 2020 г. уже будут введены в эксплуатацию. В стадии строительства сейчас находятся еще три квартала, еще один будет заложен в декабре этого года.

По словам Елены Титовой, недорогое жилье продолжит строиться на окраинах города или на других относительно недорогих к освоению территориях: «Например, были взяты участки в Сормове (район ул. Федосеенко). Но запуск проектов в реализацию пока не афишируется».

Сколько стоит сегодня жилье в Нижнем Новгороде?

Годовое удорожание стоимости квадратного метра в новостройках составило более 10%. В III квартале повышение цен составило 3,6%, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках города составила 65,6 тыс. руб*. 

Однако на старте продаж все еще есть возможность приобрести квартиру по наиболее привлекательной стоимости. Например, в ноябре вышли в продажу новые дома в ЖК «Новая Кузнечиха» с минимальной стоимостью 56 тыс. руб. за квадратный метр.

По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Кварц», Нижегородский район, центр города, остается самым дорогим. На удивление, в этом году сильно подорожал Приокский район, став дороже Советского и поменяв расстановку сил в «Топ-3» районов города по стоимости жилья, — отметили в АН «Кварц»:

«Средняя цена в Приокском районе составила 79,6 тыс. руб. — выросла стоимость квартир в одном из жилых комплексов, а в Советском — 73,3 тыс. руб.: пришли ряд застройщиков с невысокими ценами. В Ленинском районе средняя стоимость квадратного метра составила 68,6 тыс. руб., в Московском районе — 63,8 тыс. руб.: один из крупных строящихся жилых комплексов поднял цену. Показатель Автозавода — 59,6 тыс. руб. (тоже понятно, из-за какого застройщика произошло удорожание), средняя цена по Сормовскому району — 59,1 тыс. руб., и самый доступный — Канавинский район: 50,6 тыс. руб.».

Цена квадратного метра, как таковая, имеет решающее значение только для 3% клиентов, это очень небольшая доля», — говорит Ирина Малыгина.

«Стоимость квадратного метра в некоторых проектах эконом-класса давно подобралась к классу «комфорт», а то и «бизнес». Но для потребителя этот показатель неинтересен. Главное — это конечный ценник. Если повышение цены категорически некомфортно, люди либо откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен, либо стараются решить проблему в рамках своего, ограниченного бюджета: локация подальше, вложений в ремонт поменьше, и так далее», — подтверждает Елена Титова.

«Кому нужны однокомнатные квартиры — те их купят, кому двухкомнатные — те тоже купят, просто, возможно, «сыграют метражом», — рассуждает г-жа Малыгина. — Не будет такого, что хотели купить двухкомнатную — а пришлось однушку: все-таки, исходят из потребностей семьи».

Отразятся ли на стоимости квадратного метра нововведения в законе?

«Да, застройщики теперь несут затраты на получение проектного финансирования, они лишились депозитного дохода с денежных средств, получаемых по договорам долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, что отрицательно сказалось на экономике проектов. Но все это не означает, что данные затраты в итоге понесет покупатель», — поясняет Борис Замский.

* данные АН "Кварц"

Какое жилье востребовано в Нижнем: ТЕНДЕНЦИИ

По словам Ирины Малыгиной, городу сегодня не хватает трехкомнатных квартир среднего размера с продуманными планировками. Большинство предложений — в основном, одно- и двухкомнатные: «Когда люди берут ипотеку, они стараются купить жилье большего метража, чтобы и сейчас, и в недалеком будущем оно удовлетворяло меняющимся потребностям семьи».

Тенденция к уменьшению площади видна, — подтверждает Сергей Петров. — Если однокомнатная квартира площадью 31-32 кв. м продается по цене 75 тыс. руб. за квадрат, то мы получаем комфортную цену до 2,5 млн руб., которая оптимистично воспринимается покупателями».

В такой компактной квартире жить довольно сложно, но это уже шаг вперед — это не студия, которыми рынок и так насыщен, — поясняет эксперт. Далее это жилье будет дорожать, но все равно останется достаточно востребованным как инвестиция, или как стартовое жилье для детей, или как вариант для разъезда нескольких семей из одной большой квартиры.

По словам Сергея Петрова, покупателям интересно повышение комфортности жизни в новостройке.

Например, чтобы рядом с домом было не только место, чтобы поставить машину, но и рекреации, где можно прогуляться с коляской или с собакой, покататься на велосипеде: «Люди смотрят на цену, но сделают свой выбор в пользу того застройщика, который предложит разнообразие готовой отделки, дополнительное благоустройство, улучшенную шумоизоляцию и другие «фишки».

Эксперты сферы недвижимости отмечают тенденцию «размытия» понятия классовости жилья.

Есть критерии, которые позволяют отнести жилье к тому или иному классу: если говорить об «экономе», то это количество этажей в здании (от девяти), удешевляющие строительство материалы, более скромный метраж квартир, невысокие потолки и так далее. Но покупатели в Нижнем склонны относить к нему, скорее, недорогие квартиры без отделки (или с недорогой отделкой «по умолчанию») в типовых высотных домах крупных жилых комплексов. А если застройщик предлагает что-то сверх того — например, варианты отделки, более качественные материалы, более дорогое благоустройство — то и риэлторы, и их клиенты оперируют уже понятиями «комфорт» и «комфорт +». Хотя в общем смысле «эконом» — это класс жилья, предшествующий «бизнесу», — напоминает Сергей Петров.

Некоторое время назад в борьбе за покупателя застройщики активно вводили в эконом-классе дополнительные «привилегии»: улучшенные входные группы, бесшумные лифты, кухонный гарнитур, качественную сантехнику, ламинат и т.д. «Я думаю, понемногу эта тенденция пойдет на спад, так как застройщикам придется сохранять стоимость жилья на приемлемом для покупателя уровне», — говорит г-жа Малыгина.

На сегодняшнем рынке очень важен баланс ценности продукта для покупателя (куда входит и местоположение дома, и его окружение, и отделка квартир...) и его стоимости, — считает Борис Замский.

На примере «Новой Кузнечихи» могу отметить, что покупатель стал гораздо более требователен, чем, скажем, пять лет назад. Мы можем этому только порадоваться».

«Мы, со стороны бизнеса, имеем очень интересный опыт, — делится эксперт. — Сейчас довольно легко быть услышанным, легко делиться своим мнением, и в соцсетях на обсуждение выносится всё: детали благоустройства, элементы озеленения, цвет фасадов, дизайн мест общего пользования, фактура обоев и многое другое. Мы видим обратную связь ежедневно, анализируем её, реагируем, и это заставляет нас развиваться, а на что-то и пересматривать свои взгляды».

Застройщик ООО «Инградстрой», дома №15, 17, 18 (по генплану) проектные декларации на сайте nk-nn.com и нашдом.рф.