У кого-то вырастет, а у кого-то упадет. Эксперты о рынке нижегородской недвижимости
Нижегородская недвижимость, медленно, но неуклонно дорожает. При этом доходность от нее снижается. Эксперты оценили какие факторы влияют на цену и ликвидность жилья и коммерческой недвижимости
Недвижимость в июле – сентябре 2018 г. в Нижнем Новгорода выросла в цене на 1%. Лидером роста стал Канавинский район, в тройку лидеров также вошли Ленинский и Сормовский районы. По мнению эксперта, имел место отложенный спрос на недвижимость, который активизировался после снижения ипотечной ставки.
При этом доходность недвижимости уже не первый год постепенно снижается. В сегменте коммерческой недвижимости она колеблется на уровне 10% - 14% годовых, в сегменте жилья – на уровне 4% - 5% годовых.
Как формируются цены на недвижимость и что позволит повысить доходность от ее использования «Деловому кварталу» рассказали представители риэлтерских агентств.
Генеральный директор ГК «
Что выгоднее для инвестирования: жилой или не жилой фонд? Жилой фонд может использоваться в коммерческих целях. Но в общем случае это средство потребления. Но кто-то использует его для получения прибыли, извлекая доход от аренды или роста цен. Чаще эти два потока складываются. Если рассматривать жилье как средство извлечения дохода, то это самый консервативный инструмент из всех имеющихся на рынке недвижимости. Он имеет высокую доступность и, в том числе, кажущуюся несложной управляемость. Поэтому уровень доходности там всегда был низким – 4% - 5% годовых, то есть ниже, чем депозит в банке.
Правда есть компании, которым удается за счет высокой технологичности управления достигать двукратных, а иногда и трехкратно лучших показателей. Это может достигаться за счет каких-то потогонных схем и краткосрочных контрактов. Потому что краткосрочные контракты, как правило, показывают существенно более высокую доходность, чем длительные контракты.
То что касается нежилой недвижимости, то тут тоже все неоднозначно. Потому что народ привык, что доходность инвестиций в нежилые помещения, в офисные или ритейловые, составляет от 10% - 12% годовых. Но эта цифра гуляет и вправо и влево в зависимости от ликвидности, в зависимости от качества управления и от объемов инвестиций.
Коммерческая недвижимость остается постоянным конкурентом для банковских депозитов, постоянным конкурентом для фондовых рынков. Как правило, при формировании инвестиционных портфелей в них находится место как первому, так и второму и третьему. Кто-то еще упражняется с разного рода новыми инструментами, типа криптовалют и еще чем-то.
Показатели нижегородской городской коммерческой недвижимости, при ее эффективной эксплуатации – это 10% - 14% годовых до налогообложения. Системы налогообложения могут быть сильно разными - от патентной до обычной. Поэтому лучше оперировать показателем до налогообложения. Предпосылок для роста этих показателей нет. Медленное снижение возможно, но это растягивается на годы. За последние 15 – 17 лет с 22% годовых все ушло на 11%. Но и стоимость денег была другой. Ставка ипотечного кредита тоже все эти годы падала.
Все товарные сегменты допускают заработок на них. Дальше вопрос только в том, чтобы суметь найти недооценку. Фронтальной недооценки сейчас нет, и не предвидится. Рост может быть локальным. Например связанный с недооценкой того или иного квартала, или недооценкой того или иного этажа, недооценкой того или иного открывающегося вида или недооценкой той или иной улицы. Кто-то говорит «налетай - подешевело» или «покупай и будет счастье и богатство». Я так сказать е могу. Я рад за тех кто формулу всеобщего счастья знает. Мне кажется ее не существует. Всегда нужно дискретно подходить. Есть вещи у которых есть высокие шансы на рост. Есть те, которые упадут, потому что переоценены.
Сказать заранее «покупай на Горьковском море, там все вырастет» - да почему? У кого-то вырастет, а у кого-то упадет.
Директор агентства недвижимости «
По данным отдела оценки и аналитики АН «Кварц», главная тенденция, которая обозначилась в последние месяцы на вторичном рынке нижегородского жилья — постепенный рост цен. Цена квадратного метра в среднем по Н. Новгороду в III кв. 2018 г. составила 64 083 руб., что на 1% выше, чем во II квартале.
Объяснить эту тенденцию можно несколькими факторами: во-первых, к III кварталу произошло «вымывание» с рынка наиболее доступных предложений до 5 млн руб. А именно на такие квартиры ранее приходилось большинство всех продаж. Во-вторых, сегодня можно говорить о существенном падении объемов ввода нового жилья. За 9 месяцев 2018 г. в Нижнем Новгороде введено в эксплуатацию 160 тыс кв. м многоквартирного жилья, что на 41% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Следовательно, спрос перемещается на вторичный рынок.
Заметнее всего за последние три месяца подорожали квартиры, расположенные в Канавинском районе, цены прибавили сразу 1,5% и сейчас составляют 62,9 тыс руб. за 1 кв. м. Локальный рост объясняется повышением привлекательности района по итогам ЧМ-2018, в частности, вводом новой станции метро. Кроме того, сейчас в районе практически ничего не строится, он остался без новостроек.
В тройку самых подорожавших вошли также Ленинский и Сормовский районы, здесь цены выросли на 1,2% соответственно и составили по итогам третьего квартала 59,4 тыс руб. за 1 кв. м и 54,4 тыс руб. за 1 кв. м.
Подытоживая, можно говорить о том, что в III квартале имел место отложенный спрос на недвижимость, который отчасти активизировался за счет снижения ипотечной ставки ниже 10%. Кроме того, покупатели отреагировали на новости о повышении ключевой ставки в сентябре и нестабильность курсов валют. Важно отметить, что новостройки сегодня не являются источником инвестиционного дохода, так как цена 1 кв. м от этапа котлована до готового дома меняется незначительно. Скорее, следует говорить о том, что недвижимость - это средство защиты семейного капитала от макроэкономической, макрофинансовой нестабильности.
Можно прогнозировать, что в ближайшей перспективе тенденция роста цен на жилье сохранится. Новых доступных предложений на рынке новостроек, с учетом сложностей в работе застройщиков в новых законодательных условиях, не предвидится.
Риэлторы сегодня наблюдают определенный рост спроса по всем видам сделок. Возможно, это связано с традиционным выходом на «предновогоднее ралли» на рынке недвижимости.
Поделиться
Качество жизни
| Мнения
| ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
«Байкал» начнут поставлять в 2027 г., а «Ладогу» переориентируют под транспортную версию 
Николай Савин: лучше 1% от доллара, чем 100% — от нуля 
Игорь Алтушкин анонсировал открытие Детской академии падела в Екатеринбурге 
Свердловская область вошла в топ-10 регионов РФ по выдаче ипотеки