Строить и жить: безопасны ли нижегородские «квадратные метры»

Современные условия строительства основаны на рациональном использовании территорий городов, поселков городского типа и сельских населенных мест. Поэтому большое развитие получила многоэтажная застройка (25 и более этажей). Проектирование таких зданий ведется с использованием современных методов расчета, а новые материалы и технологии превращают их возведение в рядовой строительный процесс.

Важно различать технологии, используемые при строительстве домов, и качество жизни в жилых комплексах, отмечают эксперты строительного рынка. Если говорить о технологиях, то критичные нарушения в строительстве, которые могут повлиять на безопасность и надежность возводимого объекта, довольно редки.

Всего за 7 месяцев текущего года инспекцией на нижегородских стройках было выявлено 547 нарушений, по 324 из которых были возбуждены дела об административных правонарушениях.

 «Нарушения, по которым наши специалисты возбуждают административные дела, в основном, связаны со строительством объектов без экспертизы проектной документации, без разрешения на строительство, отступлением от проектных требований, неисполнением предписаний инспекции, а также с воспрепятствованием деятельности должностного лица», — рассказывает руководитель инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области Алексей Сыров.

Случаи административного приостановления строительства обычно не связаны с нарушениями конструктивного характера и не влияют на безопасность и надежность зданий. Хотя бывают и исключения. Так, три года назад по иску Госстройнадзора было остановлено затянувшееся возведение туристического комплекса на Нижне-Волжской набережной в центре Нижнего Новгорода. Суд обязал девелопера — ООО «Стройинвестинжиниринг» — на месяц приостановить стройку, признав ее опасной для жизни и здоровья граждан из-за возможного разрушения проложенного под стройплощадкой канализационного коллектора. До настоящего времени строительство так и не было возобновлено из-за следующих одна за другой судебных тяжб инвестора с Росимуществом, Приволжской транспортной прокуратурой и администрацией Нижнего Новгорода.

Чаще приостановка работ напрямую зависит от повышенного внимания общественности и политических сил. Достаточно вспомнить историю со строительством около Спасо-Преображенского собора в Сормовском районе города. Сначала жители района озаботились соседством торгового комплекса с храмом, затем эту озабоченность довел до суда в виде иска депутат думы Нижнего Новгорода Михаил Барковский. Торгово-офисный комплекс в октябре 2013 г. был признан самовольной постройкой и по решению суда должен был быть снесен. По мнению г-на Барковского, которое поддержал областной суд, строительство объекта велось без разрешительной документации (хотя на руках у застройщика было разрешение), а проект, согласованный в мэрии, значительно изменился в ходе работ. Тем не менее, в конце 2013 г. администрация Нижнего Новгорода одобрила ввод комплекса в эксплуатацию.

Как вспоминает председатель правления RSP group («РегионСтройПроект») Андрей Ступишин, работы по строительству делового центра на ул. Ванеева рядом с корпусом Георгиевского училища дореволюционной постройки также могли быть остановлены по решению суда. Прокуратура требовала отозвать разрешение на строительство, выданное ООО «Тонус» (входит в RSP group), так как, санкционируя стройку, профильные ведомства — госэкспертизы проектной документации и госохраны объектов культурного наследия — не обеспечили сохранность памятника архитектуры. «Мы выиграли не один суд, и в настоящее время деловой центр «Сенатор» уже сдается в эксплуатацию», — сообщил девелопер.

«Сначала был переход от точечной застройки к застройке кварталов, а теперь уже ведется строительство целых микрорайонов со школами, детскими садами и торговыми центрами», — отмечает генеральный директор компании «Стрижи» Михаил Иванов.

Но иногда точечная застройка, от которой так старательно уходят в городе, все-таки реализуется. Конфликт между застройщиком ООО «Стройконсалтинг» и жителями улицы Ковалихинской длится с 2007 г., когда власти одобрили строительство 18-этажного жилого дома вплотную к дому № 51 по улице Ковалихинской. В августе прошлого года арбитражный суд Нижегородской области обязал компанию засыпать котлован и убрать синий забор на спорном участке возле детсада. После общественного резонанса городские власти не стали продлять разрешение на строительство многоэтажки, затем это решение было обжаловано застройщиком. Сейчас компания «Стройконсалтинг» вновь подала заявку на продление срока возведения дома, который истекает 19 сентября. Застройщик своевременно вносит все арендные платежи, а Госстройнадзор рапортует, что нарушений, опасных для жизни людей, на стройке нет.

Жилые технологии

На нижегородском рынке жилья в последние годы произошли серьезные изменения. В сравнении с предыдущими годами новые объекты жилищного строительства отличаются большей этажностью, улучшенной транспортной и социальной инфраструктурой, говорят эксперты.

Наряду с более распространенным внутригородским квартальным строительством в 2015 г. особенно активно развивается строительство принципиально нового типа жилья — класса «эконом минус», что делает жилье более доступным для различных категорий нижегородцев. «Это дома за городом, строящиеся по программе «Жилье для российской семьи» в районе села Новинки. У этого жилья есть свой покупатель, и, хотя инфраструктура еще недостаточно развита, существует очень хорошая перспектива развития таких жилых массивов», — говорит президент ассоциации «Объединение нижегородских строителей», генеральный директор группы компаний «Кварц» и ОАО «Домостроительный комбинат № 2» Дмитрий Кузин.

По словам заместителя директора департамента строительства администрации Нижнего Новгорода Артема Каразанова, эту технологию применяют все крупнейшие застройщики, работающие в городе: ООО «Старт-Строй», ООО «Жилстрой-НН», ГК «Каркас Монолит» и др.

Многоэтажное монолитное строительство позволяет проектировать и строить здания любых форм и размеров, создавать различные арки и закругленные стены. Планировка квартир в таком доме может быть свободной и учитывать любые пожелания заказчика. При осуществлении многоэтажного монолитного строительства в зданиях почти нет монтажных швов. Это делает здание более устойчивым, сокращает потери тепла и уменьшает проникновение шума. Снаружи стены могут облицовываться кирпичом, фасадной плиткой и другими отделочными материалами.

Однако, по мнению Алексея Сырова, базой современного индустриального строительства остаются железобетонные конструкции (ЖБИ), которые широко применяются не только в домостроительстве, но и в промышленном строительстве, возведении сельскохозяйственных зданий различного назначения:

«Основное преимущество этой технологии в том, что ключевые производственные процессы происходят на заводе. Это позволяет достичь высоких показателей по срокам изготовления и качеству конструкций».

Кирпичных домов на рынке не много. Это легко объяснить желанием застройщиков сэкономить на строительстве, особенно в кризисный период, так как возведение таких домов недешево. К основным достоинствам кирпича относятся его экологическая безопасность, долговечность и хорошие теплосохраняющие свойства. Кладка наружных стен в таких домах, как правило, должна быть толщиной в полтора или даже два кирпича. Поэтому квартира в этом доме будет всегда теплой, комфортной, экологически чистой, отмечает Алексей Сыров.

Качество гарантируют. А комфорт?

Качество жилья зависит в равной степени и от строительных материалов, и от производства самих строительно-монтажных работ. В настоящее время в Нижегородской области присутствует достаточно много производителей стройматериалов, что обеспечивает здоровую конкуренцию на рынке.

«Качество строительной продукции регламентируется установленными для нее нормами, поэтому организации, производящие некачественный материал, долго на рынке не задерживаются. Рынок строительных материалов Нижегородской области имеет высокую степень локализации, большинство используемой продукции производится в пределах области или граничащих с ней регионах, исключением является лишь большая часть инженерного оборудования и импортные отделочные материалы, в связи с чем качественных изменений предложения стройматериалов не произошло», — рассказывает Михаил Иванов.

Строительные организации отличаются стабильной структурой закупок стройматериалов — ведь дома строятся из материалов, предусмотренных проектной документацией, отмечает Дмитрий Кузин. По его словам, в связи с экономическим кризисом возрастает лишь стоимость этих материалов:

«Например, на цемент и арматуру, полностью произведенные в России, рост цен за минувший год составил примерно  10-15%, на отечественную краску и штукатурку 10-20%, на кровельные материалы — 15-20%. Если же в составе того или иного материала имеются импортные компоненты, рост цен за год составил около 40%».

Михаил Иванов продолжает, что если не будет никаких резких ухудшений в экономике, то, по его мнению, изменение цен на стройматериалы до конца года может быть в рамках уровня инфляции.

Говоря о качестве производимых строительно-монтажных работ, Алексей Сыров выделяет применяемые в Нижегородской области технологии подготовки основания грунта под многоэтажные дома:

«Есть много способов уплотнения грунта, в нижегородском строительстве чаще встречаются три основных. Уплотнение механическим воздействием (падение плиты большого веса с большой частотой с низкой высоты), уплотнение воздействием коротких электрических разрядов (импульсов), так называемая разрядно-импульсная технология, а также уплотнение путем закачки через разновысотные стальные инъекторы растворов, так называемый геокомпозит».

По словам Алексея Сырова, в современном строительстве широко применяются буронабивные сваи, сваи-оболочки, составные сваи. Меняются технологии погружения свай в проектное положение.

«Развитие многоэтажного строительства обусловило применение в качестве несущих конструкций монолитных железобетонных каркасов, а это в свою очередь дало развитие производству инвентарной опалубки с многократной оборачиваемостью, появился новый парк высокопроизводительных бетононасосов, появились передвижные заводы по выпуску товарного бетона производительностью от 400 куб. м/сут.», — добавляет конкретики эксперт.

Но, выбирая жилье, нижегородцы ценят, прежде всего, комфорт. Их мало интересует материал, из которого сделаны стены. Главное — удобная планировка, инфраструктура и наличие социальных объектов рядом. «Те компании, которые это поняли, пошли по пути удешевления строительства, поиска той самой золотой формулы гармонии, где конкретный материал стен — пенопласт, пеноблок или силикатный кирпич — не столь важен», — считает генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик. Его точку зрения поддерживает и директор научно-производственного объединения «Архстрой» Александр Дехтяр.

«Преимущества географии превосходят все остальные параметры, в том числе и тот, из чего сделаны стены. Современная внутренняя отделка сводит на нет качество материалов, используемых в строительстве. Кирпич и бетон одинаково не «дышат», если стены покрасить или оклеить обоями», — отмечает эксперт.

Большинство застройщиков понимают это. Если посмотреть на описания жилых комплексов, строительство которых началось в 2015 г., то основные эпитеты, которыми награждается почти каждый из них, — комфорт проживания, уникальное месторасположение, благополучный район, большой и удобный паркинг.

Тем не менее, как считает директор ООО «Творческая мастерская архитектора Туманина» Сергей Туманин, жилой маркетинг абсолютно не развит в Нижнем Новгороде.

«В идеале он подразумевает создание как можно большего количества типологий жилых домов, квартир. У нас же просто берут и строят один и тот же дом, по одному и тому же типовому проекту. Здания ничем не отличаются друг от друга  — наверное, только расцветкой. Такие дома можно называть элитными и домами бизнес-класса — как угодно, но кроме алчности застройщиков здесь ничего нет. Они просто не готовы тратиться на индивидуальные проекты домов. Кроме того, все разговоры про то, что мы решаем жилищную проблему населения, я вообще не воспринимаю. Потому что если проанализировать весь спектр покупателей квартир, окажется, что они делятся на тех, кто улучшает свои жилищные условия, и тех, кто инвестирует в жилье. А действительно нуждающихся, тех, кто живет на улице как после войны, — у нас нет. Поэтому дико и странно выглядит весь ажиотаж по поводу аварийного фонда. По моему мнению, он раскручивается застройщиками, чтобы как можно больше снести и освободить дорогих территорий в центре города», — уверен архитектор.