«Рынок фактически замер, интерес инвесторов продолжает снижаться. Но заработать еще можно»

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в 2019 г. для NN.DK.RU проанализировал руководитель отдела стратегического консалтинга «IDEM – консультанты по торговой недвижимости» Денис Зыков.

Торговые центры в поисках новых концепций

Обеспеченность жителей Нижнего Новгорода качественными торговыми площадями по итогам 3 кв. 2019 г. составляет 524 кв. м на 1 тыс. человек. Несмотря на снижение данного показателя относительно прошлогодних (562 кв. м на тыс. чел.) за счет исключения некоторых объектов из разряда «качественных торговых центров» конкуренция на рынке по-прежнему остается на высоком уровне.

Вследствие сложившейся экономической ситуации, снижения платежеспособности населения, а также избирательного и взвешенного подхода ритейлеров к развитию, рынок фактически замер — интерес девелоперов к сегменту торговой недвижимости продолжает снижаться, — отмечает Денис Зыков.

Открытие нового торгового центра — «Автозаводец» — площадью 16 тыс. 700 кв. м в 2019 г. на общий рынок влияния практически не оказало. Напротив, фактически, относительно прошлого года, обеспеченность качественной торговой недвижимостью уменьшилась на 6,8% за счет исключения консультантами устаревших или испытывающих значительные трудности объектов, например, ТЦ «Шоколад».

Из-за кризиса в отрасли рост стоимости аренды в среднем не превысил уровня инфляции. Можно отметить и положительные тренды: в популярных торговых центрах началась качественная ротация арендаторов, открываются магазины известных брендов, а ТЦ, которые открылись сразу после 2014 г., т.е. в достаточно проблемное время, и заполнявшихся со сложностями, наконец, выходят на плановые показатели.

Сохраняется также тренд на передислокацию магазинов некоторых товарных групп из стрит-ритейла в торговые центры (прежде всего, одежды и обуви).

В качестве позитивных итогов года эксперт отметили и выход на нижегородский рынок трех брендов: магазинов одежды FUNDAY, косметики Kiehl's и дискаунтера «Галамарт».

Что касается трендов грядущего года, то, по мнению Дениса Зыкова в России продолжает развиваться относительно новый формат фуд-холлов: заработал Market на территории ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, фуд-холл GASTROPORT в Сочи. Возможно, скоро и в Нижнем Новгороде откроют новые заведения такого формата.

Кроме того, торговые центры МЕГА шведского девелопера активно перестраиваются. Например, во всех московских СТЦ этой компании открылись обновленные фудкорты «Вкусный бульвар», в «МЕГА Екатеринбург» заработал семейный парк площадью 13 500 кв. м. Не исключено, что и в Нижегородской МЕГЕ в скорой перспективе также произойдут подобные изменения.

«Важно и то, что между качественными и некачественными торговыми площадками все больше возрастает разрыв в стоимости аренды. Этот тренд приведет к росту количества реконцепций, увеличению сделок по продаже торговых центров, перепрофилированию или закрытию стремительно теряющих популярность объектов», — уверен Денис Зыков.

Офисная недвижимость: ситуация стабилизировалась

По мнению специалиста IDEM этот рынок также был неинтересен инвесторам. В городе с 2016 г. не появилось ни одного профессионального бизнес-центра.

В среднем, по разным районам согласно статистике таких профильных порталов, как Research, Gipernn.ru, Cian.ru и Cremap.pro арендная ставка за 1 кв. м офисной недвижимости в Нижнем сейчас составляет от 505 до 814 руб. Наиболее востребованы офисы в Нижегородском районе и вблизи крупных транспортных узлов, потому ставки на аренду здесь самые высокие.

Источник графиков: аналитика IDEM

Денис Зыков отметил, что если сравнивать нынешнюю цену аренды с показателями 2013 г., то получится, что в районах с хорошей бизнес-активностью ставки выросли на 12-15%. Хотя общий рост арендных ставок был даже ниже уровня инфляции.

«Экономический кризис 2014 г. крайне негативно повлиял на рынок офисной недвижимости. Сохранение арендаторов и удержание ставок стали основными задачами управляющих компаний. Бизнес-центры, сосредоточенные на удержании ставки, получили высокую вакансию, а объекты, демонстрирующие политику сохранения арендаторов, вынуждены были прибегнуть к существенному дисконту: до 20-30% от докризисных цен», — рассказал эксперт.

Сейчас ситуация стабилизировалась, ставки аренды в некоторых БЦ на новые контракты в Нижегородском районе, в классах А и В впервые продемонстрировали хороший рост (до 11,5% за год). Остальные объекты, в целом, индексируют ставки в рамках инфляции.

Также, с точки зрения инвестиций, уровень доходности при покупке и последующей сдаче в аренду офисных помещений составляет 7,7-13,8%. Что для инвесторов, рассматривающих долгосрочные вложения, является удовлетворительным показателем, поскольку этот процент в большинстве случаев превышает, например, доходность государственных ценных бумаг.

Важно отметить, что на нижегородском рынке есть «хороший спрос» на помещения 1000-1500 кв. м, прежде всего, со стороны IT-компаний. Востребованы бизнес-центры А и В класса. Спрос на помещения площадью 1000 кв. м превышает предложение.

Резюмируя, Денис Зыков сообщил, что в ближайшие два года консультанты не прогнозируют строительства в Нижнем Новгороде новых бизнес-центров. Развитие сегмента будет происходить, в основном, за счет перепрофилирования объектов, строительство которых заканчивается, реконцепции объектов культурного наследия и, возможно, устаревших торговых центров. К примеру здание «Дома Крестьянина» (улица Алексеевская) с общей площадью 14 тыс. кв. м, возможно, будет перепрофилировано под бизнес-центр не ниже В класса с торговой галереей.Несколько лет идет реализация проекта, предусматривающего строительство МФЦ вблизи ЖД вокзала. Общая площадь здания около 15 тыс. кв. м, оно имеет высотность 3-9 этажей. Строение уже в высокой степени готовности и здесь также есть перспективы реализации офисной функции.

Несмотря на сложившуюся динамику, гипотетически новый бизнес-центр класса А, В+ или B, расположенный в нагорной части Нижнего Новгорода, будет востребован рынком, при условии наличия парковки и размещения рядом с транспортно-пересадочным узлом, возможности организации «гибких пространств», имеющим в составе однообъемные помещения, общей площадью порядка 1000-1500 кв. м, — считает руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

При этом новыми резидентами объектов, скорее всего, выступят представители IT-сферы, управляющие, сервисные, проектные и инжиниринговые компании.

Источник фото: соцсети