Подписаться
Курс ЦБ на 13.11
63,80
70,42
Деловой квартал / Новости / Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит
Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит
Источник: Кира Мишина

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит

Самое читаемое
  • Стало известно, когда начнется строительство обхода Нижнего Новгорода Стало известно, когда начнется строительство обхода Нижнего Новгорода
  • Музыка, мотивация и спорт. Герои номинации «Человек года в организации событий» Музыка, мотивация и спорт. Герои номинации «Человек года в организации событий»
  • Масштабные убытки. С нижегородского застройщика взыскали более 500 млн в пользу властей Масштабные убытки. С нижегородского застройщика взыскали более 500 млн в пользу властей
  • «Чрезмерно жесткие ограничения толкают рынок к тому, чтобы объем наличных вырос» «Чрезмерно жесткие ограничения толкают рынок к тому, чтобы объем наличных вырос»
  • В Нижегородской области хотят ввести льготы для грузоперевозчиков В Нижегородской области хотят ввести льготы для грузоперевозчиков
08:59   30.09.2019

Почему затратная концепция «Двор без машин» переходит из бизнес-класса в демократичные сегменты: разбираем экономику стройки с экспертами из Нижнего Новгорода, Москвы и Санкт-Петербурга.

Новые жилые комплексы с «дворами без машин», уже привычные жителям Москвы и Санкт-Петербурга, понемногу «приживаются» в регионах, в том числе в Нижнем Новгороде. Все застройщики, опрошенные DK.RU, говорят, что «двор без машин» — это нечто большее, чем просто закрытый двор, а именно концепция и иногда даже философия.

ЧТО ТАКОЕ «ДВОР БЕЗ МАШИН»?

Это некая внутренняя территория, частично или полностью закрытая для движения и парковки частного транспорта, с КПП или за шлагбаумом, за который допускается лишь спецтранспорт полиции, скорой помощи, пожарных.

«Двор без машин» — хорошая идея, но в Нижнем Новгороде она не так уж распространена, — говорит Елена Титова, руководитель агентства недвижимости «Приволжье». — Если поискать, то элементы закрытых от машин внутренних дворов можно найти даже в застройке 2000-х годов. Но не стоит путать понятие «двор без машин» с закрытой территорией — за шлагбаумом в большинстве ЖК машин всегда много».

Не всегда заявленный застройщиком «Двор без машин» на деле является таковым. Несоответствие легко обнаруживается на google картах.

«Мы стремились создать пространство, которое не только отличалось бы от типовых проектов, но и соответствовало качеству жизни современного человека, — говорит Борис Лесков, генеральный директор «Концерна РУСИЧ» — девелопера ЖК «Новые Котельники» в Московской области. — Так родилась идея создать прежде всего безопасную территорию, где дети могли бы играть без риска и угрозы со стороны автомобилей и посторонних лиц».

«Двор без машин» — это безопасность (пропускной режим, система видеонаблюдения), многофункциональность (игровые зоны, площадки для воркаута, беседки и зоны для барбекю), концептуальность».

А также — приватность, добавляет Сергей Туманин, архитектор, автор проекта ЖК «Новая Кузнечиха» в Нижнем Новгороде:

«У нас «двор без машин» перерастает в концепцию приватного пространства. Каждые три дома формируют «квадрат»: внутри него люди гуляют с детьми, отдыхают, занимаются спортом, проводят праздники. А с внешней стороны располагаются квартальные проезды, ритейл, различная инфраструктура. Получается некий мини-город. В Нижнем есть и другие жилые комплексы с «двором без машин», но в них такое пространство назвать нельзя приватным — просто территория между отдельно стоящими домами, ограниченная препятствиями, чтобы машины не заезжали. Это два разных подхода».

Таким образом, иногда именно выбор концепции «Двор без машин» формирует весь дальнейший проект.

Когда автомобили сосредоточены за пределами жилой застройки, а в составе ЖК — многоподъездные дома, без сквозных подъездов с выходами на обе стороны уже не обойтись. Как говорится, это решение, «гениальное в своей простоте»: например, погрузка-разгрузка мебели или стройматериалов осуществляется с внешней стороны дома (а в более дорогих проектах — из подземного паркинга, куда спускается лифт).

По сути, жильцы имеют все ту же возможность ставить машину рядом с домом, пусть и не во дворе, а часть из них — даже наблюдать свою машину из окна.

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит 1

«Двор без машин» — это безопасная территория, где дети могут играть без риска и угрозы со стороны автомобилей и посторонних лиц».

СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?

Застройщик вместе с архитектором всегда решает сложную задачу — куда деть автомобили: закрыт двор от транспорта или нет, а нормы обеспечения жильцов парковочными местами должны соблюдаться. Если двор — «без машин», то нужна либо дополнительная территория, либо подземные или многоуровневые паркинги. Следовательно, растут затраты. Но насколько?

«В среднем по рынку затраты на организацию паркинга составляют 3-4,5% в структуре общего объема инвестиций в строительство. Для организации плоскостных наземных парковок в квартале «Новые Котельники» мы отдали приблизительно 1 га земли: в числительном измерении это еще один жилой корпус. Учитывая, что площадь всего квартала практически 23 га — это 4% территории. Но у нас количество парковочных мест превышает действующие нормативы», — говорит Борис Лесков.

Сколько стоит такой комфорт для жителей? По словам г-на Лескова, средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Новые Котельники» (столичный регион) на сегодня — 89-98 тыс руб. за кв. м., а стоимость машиноместа в многоэтажном паркинге — 650-850 тыс руб., в планируемом подземном паркинге цены будут еще выше. Зато общая парковка на внешней стороне дома бесплатна.

По словам Елены Титовой, действующий в Нижнем Новгороде нормативный парковочный коэффициент — 0,7 машиноместа на квартиру — редко соответствует реальным потребностям.

«В Санкт-Петербурге норматив, который обозначен в правилах землепользования и застройки и других документах — одно парковочное место на каждые 80 кв. м жилой площади. Застройщик, который не предусмотрел этот «обязательный минимум», просто не пройдет экспертизу и не получит разрешение на строительство. Обеспечить норматив на плоскостной наземной парковке по всем нормам, так как учитывается еще и удаленность парко-места от здания, довольно сложно», — поясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation — девелопера ЖК комфорт-класса «Триумф Парк».

Высотному ЖК не обойтись без паркингов в подземных этажах или в отдельно стоящем здании.

По ее словам, грамотно спроектированный подземный паркинг — достаточно дорогое помещение как в строительстве, так и в обслуживании: «Место в подземном отапливаемом паркинге в проектах масс-маркета стоит в среднем от 600 тыс. до 1 млн руб., в проектах бизнес-класса — от 1,5 млн руб. и выше (цены Санкт-Петербурга — ред.). Фактически, некоторые застройщики продают места в паркинге по себестоимости или даже дешевле».

Парковочные места дороги, и жители покупают их не так активно, как квартиры. Затраты на паркинг переложить на них в полной мере не получится. Происходит повышение цены квадратного метра», — подтверждает Елена Титова.

Более того: если машины выносятся за пределы застройки, есть юридические тонкости, которые не всегда позволяют принять такие парковки «в зачет» при согласовании проектной документации и оформлении исходно-разрешительной документации.

«У нас в городе люди очень неохотно покупают места в подземных паркингах, — замечает Михаил Иванов, глава нижегородской строительной компании ННДК. — При себестоимости парковочного места выше миллиона застройщик в лучшем случае вернет свои деньги, продав по себестоимости, в худшем — уйдет в убыток. Соответственно, это должно покрываться маржинальностью непосредственно жилых площадей. Поэтому таких проектов больше в регионах, где маржинальность строительных проектов традиционно выше. «Двор без машин» у нас будет в новом ЖК, который мы планируем строить в нагорной части города, но он будет дороже, чем наш жилой комплекс в Сормове, где продуманная и благоустроенная дворовая территория все же предполагает возможность заезда на автомобиле».

Важно не забывать не только о затратах на создание, но и о тратах на эксплуатацию тех же капитальных парковок (отопление, уборка), — напоминает Елена Титова. Закрытый двор часто подразумевает наличие консъержа или охранника на КПП, который может в любое время обеспечить доступ на внутреннюю территорию транспорту экстренных служб. И конечно, эту территорию предстоит чем-то наполнить.

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит 2

Благоустроенная дворовая территория, свободная от автомобилей — как правило, привилегия жильцов новых жилых комплексов.

«Двор без машин» — это в большей степени некий «бонус» жителям, — говорит Борис Лесков. Поэтому благоустройством застройщик занимается по своему усмотрению и исходя из собственных возможностей:

Если речь идет об одной-двух детских площадках и газоне — это одна стоимость, если увеличивать количество детских и спортивных площадок, добавлять зоны отдыха, кустарники и деревья, проектировать бульвары, велосипедные дорожки или даже зоны барбекю – удорожание может доходить и до 50% и больше».

По словам Елены Титовой, пока самые интересные образцы такой застройки — это крупные московские комплексы: креативные, качественные пространства, просторные, наполненные современными детскими мини-парками, летними кафе, велодорожками и даже висячими пешеходными мостами. Например, ЖК «Символ» в бывшей промзоне «Серп и Молот».

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит 3

Детские городки, лавочки, велодорожки — необходимый минимум, но при заинтересованности и достаточной активности жильцов управляющая компания постоянно работает над улучшением инфраструктуры двора.

ПРИДЕТ ЛИ «ДВОР БЕЗ МАШИН» В ЭКОНОМ-КЛАСС?

Пару лет назад «двор без машин» действительно был только в проектах бизнес-класса, но потребности покупателя, его ритм жизни и современные реалии диктуют свои правила, — говорит Борис Лесков: «Все чаще девелоперы в борьбе за покупателя выводят на рынок проекты, которые включают в себя характеристики более высокого сегмента».

Концепция «двор без машин» перешла из сегмента «бизнес» в «комфорт», и ее популярность только растет. В Москве в своих проектах эту концепцию реализуют большое количество девелоперов в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс».

Первые попытки реализации такого проекта в Нижнем Новгороде тоже были предприняты именно в бизнес-классе, компанией «Каркас Монолит», — напоминает Елена Титова. Однако сегодня даже в регионах «двор без машин» — это не обязательно привилегия «бизнеса». Например, ЖК «Новая Кузнечиха» с «двором без машин» — это жилье стандарт-класса («эконом» и «комфорт»).

«Мы достаточно давно осваиваем «комплексную» застройку. ЖК «Седьмое небо», ЖК «Цветы» сейчас уже большие, развитые микрорайоны, которые мы начинали строить, как и «Новую Кузнечиху», со стадии «пустыря». Приступая к разработке концепции нового проекта, мы сознательно хотели сделать шаг вперед в области квартальной застройки, предложить рынку принципиально другой продукт», — рассказал Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний».

Те факторы, которые для многих застройщиков являются второстепенными, а в данном контексте — двор без машин, для нас стали равноценными с такими основными характеристиками микрорайона, как его местоположение, цена, разнообразие планировочных решений, благоустройство».

«Приняв такое решение, мы должны были учесть все риски, найти баланс между ценой и тем комфортом, который получает конечный потребитель. Сделать продукт лучше по соотношению «цена-качество», — поясняет он.

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит 4

Если жилой комплекс грамотно спроектирован, и закрытый двор образуют дома разной этажности, то его территория всегда будет хорошо освещена.

КАК ЭТО ПРОДАЕТСЯ?

«Мы как-то проводили опрос потенциальных покупателей на тему уникального торгового предложения. Для обеспечения лучших продаж (ещё на этапе проектирования) нам важно было выяснить, что они предпочтут: «двор без машин» или «всегда доступное парковочное место». Выбор, как можно догадаться, был в пользу парковки», — рассказали DK.RU в ГК «Приволжье».

При выборе квартиры в массовом сегменте наличие закрытого двора — один из существенных факторов второго плана (после основных параметров: цены, местоположения и т.п.), — свидетельствует и Елена Валуева.

«Концепцию «двор без машин» мы использовали как конкурентное преимущество, в том числе и в рекламных кампаниях. 90% наших покупателей реагировало положительно. Безусловно, были и те, кто хотел оставлять свой автомобиль во дворе, потому что «так привык». Но когда монолитные работы в корпусах первой очереди были закончены и началось благоустройство территории, жители квартала начали понимать все плюсы», — говорит Борис Лесков.

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит 5

Инфографика АН "Приволжье": пожелания покупателей к инфраструктуре жилого комплекса.

«Знаете, что мне нравится в «Новой Кузнечихе»? Заходишь во двор, а он полон детьми. Еще только первый квартал заселен, а уже чувствуется: здесь настоящая жизнь, здесь живут люди, и кажется, им тут комфортно. Двор, защищенный от шума с улицы — какой-то свой маленький мир. И как раньше, кого-то из окна зовут домой обедать. Вот я, кажется, о таких простых вещах говорю, ностальгических даже. Но это и есть ценность нашего продукта, которая сформировалась из решения о том, чтобы делать закрытые дворы: родители уверены в безопасности детей, двор — это центр притяжения, общения, здесь хочется проводить время. Ну, и интересы автомобилистов учтены в достаточной мере», — говорит Борис Замский.

«Мы предложили такую концепцию заказчику, и чтобы реализация проекта пошла именно в этом ключе, пришлось провести много переговоров. В итоге, мы попытались сделать покупателям предложение другого уровня жизни, и они его восприняли. Понимаете, люди выбирают то, что им ближе. Уровень продаж будет выше, можно будет поднимать цену, и с точки зрения бизнеса такие «фишки» — то, что создает проекту прибавочную стоимость», — говорит Сергей Туманин, рассказывая о «Новой Кузнечихе».

По мнению застройщиков, решение «изжить» машины из дворов — это ответ времени, а «двор без машин» — это разумный компромисс.

«Например, в Японии, приобретая автомобиль, покупатель должен предъявить документальное подтверждение того, что ему есть, где этот автомобиль хранить, — говорит Елена Валуева. — А в некоторых районах Лондона, где новые дома строятся в пешей доступности к станциям общественного транспорта, парковки вовсе не предусмотрены — считается, что людям не нужен личный транспорт при наличии общественного. Полагаю, мы к этому тоже скоро придем. Некоторые застройщики уже предусматривают в своих подземных паркингах места для каршеринговых машин. Мировой опыт показывает, что решить проблему с парковками можно только комплексно, желательно на государственном или региональном уровне».

Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит 6

Двор без машин и парковка в ЖК "Новая Кузнечиха" в Нижнем Новгороде

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

Поддержки много не бывает. Правительство выделит еще 142 млн на развитие бизнеса Поддержки много не бывает. Правительство выделит еще 142 млн на развитие бизнеса
Все шесть пешеходных мостов через Левинку отремонтируют в Московском районе в этом году
Налоговая добилась своего. На градообразующем предприятии Городца ввели наблюдение
Обратились за советом. Бизнесменам из Сингапура представили проект ОЭЗ в Дзержинске
Регулируемый пешеходный переход обустроили около автостанции Щербинки
«Гринпис» призвал Минприроды запретить одноразовый пластик и влажные салфетки
Снимать нынче дорого. В Нижнем Новгороде цены на аренду жилья растут рекордными темпами

Бизнес

«В российском бизнесе все просто». Евгений Шароварин: об уходе в найм, космосе и свободе «В российском бизнесе все просто». Евгений Шароварин: об уходе в найм, космосе и свободе
Чем живет фармацевтический рынок? Мнение экспертов
Музыка, мотивация и спорт. Герои номинации «Человек года в организации событий»
«Умные остановки», уход из торговых сетей и цифровизация: «реновации года»
«Менеджер в эпоху перемен». В Нижнем Новгороде пройдет мастер-класс Максима Батырева
Рано или поздно ваш бизнес убьют, и убийцей станет франшиза. Есть лишь 4 способа спастись
Зенит возможностей: почему клиенты ценят индивидуальные предложения?

Свое дело

«Увидел первый миллион на счёте в 20 лет. Чувствовал себя шейхом, но потом корона слетела» «Увидел первый миллион на счёте в 20 лет. Чувствовал себя шейхом, но потом корона слетела»
Навстречу любимому празднику. Как устроен бизнес поставщика сладких новогодних подарков
«Шальных денег больше не будет». Как из стартапа получился бизнес с оборотом 1,2 млрд
Год без зарплаты: как запустить бизнес, когда денег почти нет, а прежний проект закрылся
«Сейчас бы точно не пошла в этот бизнес». Как небольшие АЗС конкурируют с «Газпромом»
«Туррынок ждет трансформация. Приложения и сервисы вытеснят заплывшие жиром агентства»
«Завод просто не бросишь, деньги со счета не снимешь». Честная изнанка реального бизнеса

Качество жизни

«Растить девочек для того, чтоб выдать замуж? И сегодня это разумно. Но подходит не всем» «Растить девочек для того, чтоб выдать замуж? И сегодня это разумно. Но подходит не всем»
«Когда дети делают не то, чего мы от них ожидаем, наша любовь начинает растворяться»
Александр Новин: «Жизнь — вспышка в ночи. Хочется прожить ее не впустую»
«Протеиновые батончики и спортивное печенье — это просто хороший маркетинговый ход»
На Дзержинской ТЭЦ возведен фундамент нового котлоагрегата
«Умные люди хуже размножаются. К сожалению, уровень интеллекта человечества будет падать»
Современные подростки не дерутся в школах и не интересуются сексом

Мнения

«Чрезмерно жесткие ограничения толкают рынок к тому, чтобы объем наличных вырос» «Чрезмерно жесткие ограничения толкают рынок к тому, чтобы объем наличных вырос»
Как завоевать клиента? Этот вопрос волнует всех, вне зависимости от сферы деятельности
«Сотрудников не нужно мотивировать. Астронома ведь никто не заставляет искать звезды»
«Спроса на продукты из РФ за рубежом еще долго не будет. Другое дело — экспорт компаний»
«Следующее после НДС необузданное море денег — серые зарплаты. Ждем 2020 года»
Долгострой в Автозаводском районе достроят через процедуру банкротства
«Этот закон спровоцирует потребительский терроризм. Рестораторы попадут в ад из доносов»

Лайфхаки

Я устал, я ухожу. Почему у нас постоянно нет сил и где взять ту самую энергию жизни Я устал, я ухожу. Почему у нас постоянно нет сил и где взять ту самую энергию жизни
«Миллениалы нездоровы. Их ждет бедность и огромные счета от врачей»
Конец инфляции. Почему отныне товары будут дешеветь сами по себе
Как воспитать из «иксов» и «игреков» качественных продавцов? ОПЫТ компании «Ордер»
Стать шефом формально недостаточно. Как повысить свою влиятельность на работе?
Уходим на четырехдневный график. Как подготовить к этому босса и коллег
А жизнь-то проходит мимо. Как расстаться со страхом пропустить что-то важное
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.