«Заработать без креатива уже не получится». Лучшие кейсы по редевелопменту с саммита РГУД

В Нижнем Новгороде 10 декабря в отеле Courtyard by Marriott прошел ежегодный Рождественский саммитт РГУД — крупная дискуссионная площадка для представителей рынка недвижимости.

Организатором саммита выступает компания IDEM — Консультанты по торговой недвижимости, при поддержке РГУД и Школы девелопера. Партнерами мероприятия также стали Pro. rent, издание «Деловой квартал», Zdanie.info, Retail.ru и портал Geo Pro.

В этом году центральной темой встречи был вопрос редевелопмента — превращение отживших объектов, территорий исторической застройки, бывших фабрик и промышленных зон, да и просто плохо работающих объектов в эффективные, ликвидные и популярные пространства.

Мы стараемся выбирать для саммитов максимально актуальные для бизнеса темы. Обычно нашу аудиторию интересует аналитика по итогам года — как развивался рынок, прогнозы, ставки и цены. Однако стагнация, которая сохраняется на нижегородском рынке коммерческой недвижимости, означает, что сегодня будут более интересны разговоры о перестройке и переосмыслении уже существующих объектов. И мы собрали в этом году 16 звездных спикеров, чтобы показать инвесторам, как можно интересно и выгодно заниматься редевелопментом, создавая места, которые станут центром притяжения для горожан и бизнес-партнеров. Подсказать девелоперам самые креативные решения, — отметила организатор саммита, генеральный директор IDEM, полномочный представитель РГУД в Нижнем Новгороде Екатерина Гресс.

В начале мероприятия компания представила участникам саммита небольшую аналитику в подтверждении этого высказывания.

По данным IDEM, обеспеченность жителей Нижнего Новгорода качественными торговыми площадями по итогам 3 кв. 2019 г. составляет 524 кв. м на 1 тыс. человек. Что означает насыщенность рынка и его высокую конкурентность. При этом количество качественных торговых площадей в городе снижается за счет «устаревания» объектов, а стоимость аренды в среднем не растет быстрее уровня инфляции. Качественные торговые площади в основном концентрируются в верхней части города, где находятся административный центр и офисы крупных компаний.

Из-за сложившейся экономической ситуации, снижения платежеспособности населения при удорожании стоимости строительства объектов, а также избирательного и взвешенного подхода ритейлеров к развитию, рынок фактически замер — интерес инвесторов к сегменту торговой недвижимости продолжает снижаться, — отмечает Денис Зыков.

Рынок офисной недвижимости тоже не вызывает большого интереса у девелоперов. В Нижнем Новгороде с 2016 г. не появилось ни одного профессионального бизнес-центра. В ближайшие годы их строительство тоже не планируется. В то же время на нижегородском рынке есть «хороший спрос» на помещения 1000-1500 кв. м, прежде всего, со стороны IT-компаний. Востребованы бизнес-центры А и В класса. Спрос на помещения площадью 1000 кв. м превышает предложение. Доходность офисных площадей достигает 10-13% годовых.

В таких непростых рыночных условиях развитие и торговых, и офисных площадей будет происходить, скорее всего, за счет перепрофилирования объектов, реконцепции объектов культурного наследия и, возможно, устаревших торговых центров.

Но есть ли в России примеры успешного редевелопмента объектов? Да!

Так, руководитель проекта «ЛОФТ1890» в Волгограде Денис Шилихин рассказал гостям саммита, как превратил жигулевский пивной склад площадью более 7 тыс. кв. м. в самое дорогое креативное пространство в городе.

Это здание царицинских времен чудом уцелело после революции и войны. В 1943 г. полуразрушенную постройку передали новоорганизованному Тресту «Сталинградсантехстрой». С ним надо было что-то срочно делать, но состояние объекта к тому времени оставляло желать лучшего. От всей «истории» остались только стены, — описал проблему, стоящую перед инвестором, Денис Шилихин.

После масштабной реставрации здание превратили в современный офис в стиле лофт. Часть помещения сдают в аренду в качестве офиса (600 кв. м), а остальные квадратные метры можно арендовать для проведения лекций или в качестве торговой площади.

«На данный момент мы одно из самых модных помещений в городе. Основными арендаторами офиса являются IT-компании и представители креативного кластера. Арендная ставка у нас самая высокая в абсолюте – 1500 руб. за час. Однако и вложения в проект оказались ощутимыми. Этот проект больше «про любовь»: ремонт будет окупаться долго, до 25 лет», — отметил спикер.

Проект реставрации был отмечен на региональном, федеральном и международном уровнях. Кроме того, «ЛОФТ1890» в 2017 г. на VI Санкт-Петербургском Международном культурном форуме отмечен премией «Феникс» за «Лучший осуществленный проект приспособления объекта промышленного наследия».

Также на саммите генеральный директор московский компании MAD ARCHITECTS Мария Николаева поделилась опытом обновления дизайна в бизнес парке «Фактория». Добавленную стоимость объекту редевелопмента удалось придать за счет редизайна фасадов и проектирования малых архитектурных форм.

Кроме того, нижегородский бизнес мог на мероприятии пообщаться с создателями московского парка «Зарядье» — одним из спикеров стал социолог и соучредитель TDI (Институт развития территорий), партнер компании Citymakers Петр Кудрявцев. Он рассказал бизнесменам как применяет для развития общественных пространств событийное программирование и для чего городской среде нужны POP-UP проекты.

В качестве примера социального программирования он привел свою работу над формированием парка «Зарядье», в ходе которой эксперты Citymakers определи основные потребности потенциальных пользователей и на основе них разделили территорию на зоны с разным видом смыслов, но подчиненных общей идее — способствовать формированию творческого, инициативного и ответственного отношения к природе России.

Pop-up стратегия — это ситуационное пространство и программа мероприятий, создаваемые на короткий промежуток времени. Они позволяют сформировать новую айдентику территории и повысить ее привлекательность, узнаваемость и экономический потенциал. Такой проект компания реализовала впервые летом 2015 г. на территории бывшего Завода электромедицинской аппаратуры ЭМА в Москве. С разрешения инвестора там появились архитектурная инсталляция, площадка для мероприятий и бар. Это позволило сделать место популярным на некоторое время, особенно у молодежи.

Вторая сессия была посвящена редевелопменту промышленных объектов. На ней выступили такие звездные спикеры как генеральный директор «Маяк Консалтинг» Александр Ивашин, создавший бизнес-парк на территории бывшего станколитейного завода, директор по развитию арт-пространства FLACON Франшиза Павел Вислов, специалист по управлению арендными отношениями Юлия Колесникова, в чьи задачи входило взаимодействие с арендаторами арт-кластера «Красный-Октябрь, генеральный директор девелоперской компании «М7» и член экспертного совета по редевелопменту РГУД Виктор Перепелица, раскрывший детали реализация проекта редевелопмента кондитерской фабрики «Конди» для строительства жилого квартала.

Директор PRO.RENT Евгений Фомин, рассказал о перспективах автоматизации процесса управления объектами коммерческой недвижимости и поделился интересными кейсами.

Но самой оживленной оказалась третья сессия, в которой шла речь про трендовые объекты редевелопмента. Живой отклик у нижегородского бизнеса нашло выступление амбассадора Федерации рестораторов и отельеров Евгения Демченко про создание фуд-холлов и маркетов еды, а также рассказ инвестиционного директора компании «Тринфико» Артема Цогоева про перестройку зданий в коворкинги.

Что не удивительно — в России такие пространства в последние годы пользуются успехом у населения и вызывают ответный интерес у бизнеса.

Скоро все эти знания действительно могут пригодится нижегородским инвесторам и собственникам недвижимости. По данным директора Института развития городской среды в Нижегородской области Дарьи Шориной, в Нижнем Новгороде одновременно сейчас реализуются два проекта редеволопмента: один — на территории Започаинья, а второй — в границах улиц Короленко-Студеная-Новая.

«У Нижнего Новгорода, как вы знаете, сохранился большой пласт исторического центра, который представлен довольно деградировавшей постройкой, объектами культурного наследия, жилой застройкой. И наша задача его развивать с учетом мнения всех сторон градостроителей, активистов, правительства, бизнеса и нижегородцев. Что касается Започаинья, то на данном этапе мы еще находимся на стадии разработки проектов с экспертами, но в скором времени обратимся к бизнесу с предложением выкупить перспективные лоты» — сказала Дарья Шорина.

Совсем другой подход реализует правительство рядом с улицами Короленко-Новая-Студеная. По данным Института, из-за довольно плотной застройки квартала и его плачевного состояния в 2018 г. власть сознательно отказалась от сноса старых домов и предприняла ряд попыток художественно оформить пространство, а затем сформировать альтернативный маршрут по объектам культурного наследия для туристов и горожан. На экскурсиях летом 2018 г. художники и градозащитники рассказывали всем желающим историю самых интересных зданий, подчеркивая важность их сохранения и выхода из состояния консервации. Также в рамках фестиваля «Том Сойер Фест» градозащитники и представители бизнеса неоднократно собирали деньги, чтобы сохранить отдельные дома. Возможно, скоро этой территории потребуются и более основательные частные инвестиции.

Источник фото: Анастасия Пономарева