Подписаться
Курс ЦБ на 22.08
66,20
73,49
Деловой квартал / Новости / «Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке...
«Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья
Источник: pixabay.com

«Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья

Самое читаемое
  • «Пенсиям приходит конец. Нас ждет гетто для пожилых, за что спасибо медицине» «Пенсиям приходит конец. Нас ждет гетто для пожилых, за что спасибо медицине»
  • «Молодежь уходит от корпораций и долгого роста. Мир труда осознает, что маленькое лучше» «Молодежь уходит от корпораций и долгого роста. Мир труда осознает, что маленькое лучше»
  • «Мы не знали, что делать с деньгами». Как братья из Вологды заработали миллиарды долларов «Мы не знали, что делать с деньгами». Как братья из Вологды заработали миллиарды долларов
  • «Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь» «Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь»
  • «Предприниматели в России всегда ходят под статьей» «Предприниматели в России всегда ходят под статьей»
15:40   26.03.2018

«Недвижимость — сложный продукт. И любая деталь может оказать существенное влияние на сам процесс покупки, на стоимость, инвестиционную привлекательность и комфорт проживания».

«Деловой квартал» совместно с АН «ПРИВОЛЖЬЕ» подготовил проект, который поможет разобраться: покупать жилье сейчас или подождать снижения ставок по ипотеке, и на какие факторы нужно обратить внимание при принятии решения.

Начиная с 2015 г. рынок новостроек сотрясают постоянные законодательные перемены. Были повышены требования к уставному капиталу застройщика, полноте предоставления информации об объекте строительства на сайте и в декларации. Государство не теряет надежду сделать рынок безопасным, но пока не все перемены к лучшему.

Введение обязательного страхования ответственности застройщика привело к дополнительным затратам, но не безопасности. Даже аккредитованные страховые компании разорялись при наступлении страхового случая.

Следующим этапом стал компенсационный фонд, аналог АСВ в банковской отрасли. Это подразумевает дополнительные расходы государства на администрирование. Начал функционировать механизм эскроу-счетов.

Коротко об эскроу-счетах

Неизменный третьим лицом в сделке продажи новостройки станет банк. Напрямую застройщику денежные средства по сделке (при заключении ДДУ) по новой схеме не перечисляются. Они поступают на эскроу-счета в банке, который контролирует законность сделки и целевое использование средств. Деньги застройщик сможет получить только после окончания строительства и передачи квартиры надлежащего качества дольщику. При наступлении страхового случая выплачивается возмещение 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн руб.

Банки, имеющие право работы с эскроу-счетами, утверждаются ЦБ, и на настоящий момент их 22.

Пока доля сделок с эскроу-счетами минимальна: в январе 2018 г. по РФ договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счет эскроу,  зарегистрировано 93, а ДДУ со страховкой — около 20 тыс.

«Повышение конкуренции на «вторичке» и  приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья 1

При этом риски для дольщиков сохраняются, и для крупных квартир бизнес-класса размера компенсации может и не хватить. Введение данного механизма приведет к тому, что привычных сделок «на котловане» для желающих сэкономить и заработать уже не будет, а застройщик будет вынужден строить на собственные средства или с привлечением проектного финансирования тех же банков.

Очевидно, что нововведения приведут к удорожанию строительства. Многие нижегородские девелоперы заранее предусмотрели эту ситуацию и постарались получить максимально возможное количество разрешений на строительство в рамках действия «старого» законодательства. Вероятно, что далеко не все застройщики смогут наладить бизнес в новых условиях, ожидается зачистка и укрупнение рынка.

Поглощение формирующегося за счет всплеска объема предложения можно ожидать лишь по истечении двух лет (средний цикл строительства). После этого и при условии снижения цен на вторичном рынке можно ожидать более существенного роста цен на квартиры в новостройках. Однако само значение этого термина изменится. И под «новостройкой» будут понимать не покупку прав на этапе котлована, а уже готовое жилье — новую вторичку.

Пока же ввод жилья непосредственно в областном центре стабилен после падения в 2015 г. Дополнительное предложение на рынке эконом-класса обеспечивает пригородная застройка: ЖК «Окский берег», «Анкудиновский парк», «Красная поляна».

Спрос

При увеличивающемся объеме предложения объем спроса растет несущественно, хотя 6,3% — неплохой показатель для времен стагнации рынка.

Что влияет на рост спроса?

1. Доходы населения. Основной причиной, которая влияет на желание населения приобретать жилье, по-прежнему остается размер личного дохода и уверенность в его стабильности в будущем, и пока существенных подвижек в этом направлении ожидать, к сожалению, не приходится.

2. Стоимость ипотеки. Хотя в 2017 г. количество сделок с ипотекой, по данным ФРС, выросло на 17%, за последние годы общий объем ипотечных сделок пока не дотягивает до 50%. Снижение ставок по ипотеке в последние годы стало чуть ли не основной задачей правительства, и предполагается, что в течении 2-3 лет мы сможем увидеть показатели 6-7%.

3. Высокие цены вторичного рынка. Неочевидная, казалось бы, причина, не учитываемая властями, но заметная для профессиональных консультантов рынка.

До 80% сделок по приобретению новостроек в Нижнем Новгороде — далеко не «чистая продажа». У нас нет притока покупателей из других регионов, и люди, в основном, меняют старое жилье на новое — с целью расширения жилплощади, смены района, улучшения качества жизни и т. д. Очень часто — не прибегая к услугам профессионалов, при этом продавец не знает реальной стоимости своего жилья и ориентируется по рекламным ценам в микрорынке. А они завышены. Продажа зависает. И пока вторичка окончательно не уступит по цене, оборот квартир в рынке не увеличится и спрос на новостройки не вырастет.

В Нижнем Новгороде удешевление вторичного рынка происходит неравномерно. Это зависит от «открытости» микрорайона — может ли он привлечь дополнительных покупателей или спрос ограничивается только так называемыми патриотами района. Также на цены сильно влияет появление на микрорынке новой полномасштабной застройки.

Выбор новостроек

Недвижимость — довольно сложный продукт. И любая деталь может оказать существенное влияние на сам процесс покупки, на стоимость или на дальнейшую эксплуатацию квартиры, ее инвестиционную привлекательность, комфорт проживания.

Есть ряд вопросов, которые важно задать самому себе, близким людям, участвующим в принятии решения, или проговорить их с объективным консультантом по недвижимости. Это поиск баланса финансовых возможностей, в том числе с учетом кредитных средств, личной ситуации, требований к локации и инвестиционной составляющей. Именно анализ ответов на них позволит понять: что, где и когда покупать.

В случае с новостройками это не всегда сводится только к выбору надежного застройщика.

«Повышение конкуренции на «вторичке» и  приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья 2

Если подходить к выбору новостроек профессионально, аналитически, то общий сравнительный анализ можно разделить на три условных блока: основные характеристики, локация и юридические аспекты.

Покупатель эконом-класса часто сильно ориентирован на цену, но немаловажными остаются наличие социальной инфраструктуры, рекреационных зон и адекватная транспортная доступность. И покупатель всегда озадачен поиском «своего» жилого комплекса, максимально соответствующего его ожиданиям.

В свою очередь чем старательнее разрабатывалась концепция застройки жилого комплекса, чем тщательнее анализировался спрос конкретного микрорынка, предпочтения его жителей, тем более четкий портрет покупателя. Например, представители сегмента покупателей «семьи с детьми» предпочитают ЖК «Цветы» из-за наличия зеленых зон Щелоковского хутора и Ботанического сада. Другая часть этой категории — ЖК «Анкудиновский парк» из-за наличия планировок компактных, но эффективных 4-комнатных квартир, а также более низкой цены и экономии с учетом готового ремонта и кухонного гарнитура.

Для Автозаводского и Сормовского района характерно наличие «патриотов района». В этих микрорынках спрос может формироваться с вероятностью 80% из жителей ближайших кварталов, покупателей из других частей города сюда привлечь сложно, даже ценой. Полноценным примером открытого кластера является Ленинский район за счет наличия метро и нескольких крупных транспортных развязок, близости к мостам, сильной торговой составляющей коммерческой недвижимости и развитой социальной инфраструктуры старых кварталов. Современная застройка здесь представлена ЖК «Аквамарин» и ЖК «Октава».

В Верхней части города большое количество точечной застройки. Преимущественно это комплексы комфорт— и бизнес-класса или пограничные: ЖК «Маленькая Страна», ЖК «Караваиха», ЖК «Маршал Град», ЖК «На Ошарской».

«Повышение конкуренции на «вторичке» и  приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья 3

Перспективы рынка новостроек на 2-3 года

  • Переход от долевого строительства к банковскому
  • Удешевление
  • Снижение рисков, но и снижение доходности.
  • Повышение конкуренции на вторичном рынке. Удорожание ликвидного жилья и снижение цен на морально устаревающее. Повышение стоимости кв. м в новостройках или «молодой вторичке».
  • Сокращение числа застройщиков, их укрупнение.
  • Приход новых федеральных девелоперов на Нижегородский рынок (например, ГК «Талан»)

Долгосрочные тренды

  • Возрастает значимость сервисов, консультаций как на рынке b2b, так и b2c. На сложном рынке с минимальным ростом спроса девелоперам важно выверять концепцию застройки с ликвидными квартирами. В то же время покупателям и продавцам — следить за стоимостью недвижимости, выстраивать стратегию и тактику покупки и владения.
  • Переход сделок и их сопровождения в онлайн-сервисы. Развитие блок-чейн технологий (такие сделки уже проводятся в России). развитие индивидуального, выездного обслуживания.
  • Развитие сегмента арендного жилья. Ожидаемо, что при низкой инвестиционной доходности основным игроком на этом рынке станет государство или смешанные структуры. Сейчас данным вопросом занимается АИЖК.

 

Мнение эксперта

Елена Титова, генеральный директор АН «Приволжье»:

Морально устаревающее жилье вторичного рынка резко теряет свою ликвидность и дешевеет. Есть кластеры, где продажу недвижимости нельзя откладывать даже на месяц, так как падение цен может составить 20%.

Мы уже более двух лет проводим Школу покупателя жилья domoznanie.ru/school, где консультируем потенциальных клиентов, рассказываем о тенденциях и грамотных стратегиях поведения на рынке. Даже практикуем выездные мероприятия в районах города. Не всегда люди готовы услышать правду. Сказывается и эмоциональная привязанность, и несколько ошибочное коллективное мнение о ценах на рынке недвижимости. Часто сведения клиентов о стоимости их квартир складываются на основании рассказов соседей, непроверенных слухов и фактически анализа только предложения. Но это нормально для рынка продавца. А с 2014 г. у нас действуют законы рынка покупателя, когда важно анализировать спрос. И не в целом по городу, а в конкретном микрорынке.

Так, в нашей компании мы применяем следующую технологию по определению рыночной стоимости квартиры. Город поделен на 54 микрорынка, по каждому из которых мы можем отследить динамику изменения спроса и объема предложения (в первую очередь на первичном рынке). Соотношение этих величин и помогает определить стоимость квартиры, наилучший момент для продажи, тактику поведения на рынке.

Диагностики процесса покупки и продажи жилья очень важна. Это инвестиционное планирование, заточенное под сферу недвижимости. Подробнее о сервисе на domoznanie.ru/diagnostika

Например, в течение всего прошлого года мы делали особый акцент на микрорайоне Кузнечиха. Рядом с микрорайонами, возведенными в 70-х годах и всегда ценившимися, возникло беспрецедентное по объемам количество новостроек. Было очевидно, что цены в Старой Кузнечихе в конечном итоге упадут. Но многие не верили. Сейчас же мы видим массовую продажу однокомнатных квартир(в «брежневках») с дисконтом 10-15% за полгода.

Не сориентировавшиеся вовремя продавцы фактически потеряли более 250 тыс. за полгода, что является существенной суммой для эконом-класса. Тем более что цены в новостройках за этот период выросли

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

В Екатеринбурге арестовали директора областного центра недвижимости за взятки и откаты В Екатеринбурге арестовали директора областного центра недвижимости за взятки и откаты
Обороты ресторанов, гостиниц и застройщиков Свердловской области падают
6,3 млрд наличными: Генпрокуратура хочет конфисковать имущество полковника ФСБ Черкалина
«В год по 30 млрд. руб.». Екатеринбургу пообещали вторую ветку метро к 2025-2027 году
Набиуллина ликвидирует уральский ломбард, принадлежащий британскому офшору
«70% востребованных профессий еще не существуют. Учить надо тому, что делает нас людьми»
«Одно дело, когда бизнес оценивает Forbes, другое — рынок». УГМК готовится выйти на биржу?

Бизнес

«Если люди не увидят развития, то застрявшую в сырьевой экономике Россию ждет истощение» «Если люди не увидят развития, то застрявшую в сырьевой экономике Россию ждет истощение»
«Эй, ты, Гавриловский, давай быстро деньги!». Первое интервью сына известного бизнесмена
«День за днем нам клевали мозг: это пережитки детства, на квартиру этим не заработаешь»
«Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон»
Пройти зону смерти. На Среднем Урале тестируют новый способ поддержки бизнеса
Лариса Гусева: «Если бы мне сейчас было 25, совсем не факт, что я бы начала свой бизнес»
«Покупатели разные, у каждого свои потребности, но у нас есть предложение для любого»

Свое дело

«Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь» «Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь»
«Просто тесть удачно сходил в баню», — как топ-менеджер бросил работу ради бизнеса в Крыму
«Большинство думает, что деньги могут быть лишь украдены». Юрий Окунев об изнанке бизнеса
«Все крупные застройщики придут к меблировке новостроек. Это неизбежно»
Котики, собаки и голова Трампа. Как случайное хобби сделать высокодоходным бизнесом
«Чтобы выжить среди монстров, у нас только один вариант». Как работает бизнес на острове
«Говорят: есть идея, но вам ее не покажут, вдруг украдете. Ответ: уходите, своих полно»

Качество жизни

Сохранил миллион, потерял миллиард — как «экономия» губит бизнес Сохранил миллион, потерял миллиард — как «экономия» губит бизнес
«Гипермаркеты закрываются, но холодильники еду еще не заказывают». Тренды ритейла-2019
Хорошо забытое старое: как в ХХI веке застройщики применяют лучшие практики прошлого
«Они нам конкуренты». Главный врач ОДКБ — о частных роддомах, молодых врачах и бизнесе
Чего боятся покупатели входных дверей: главные мифы и заблуждения
Расширяя границы. Как «TEN Девелопмент» стал одним из крупнейших застройщиков города
Валерий Ананьев: о ценах на жилье, жадных монополистах и строительном коллапсе в 2021 году

Мнения

«Предприниматели в России всегда ходят под статьей» «Предприниматели в России всегда ходят под статьей»
«Слишком доверились Big Data». Банк «Нейва» поспорил со Сбером о реалиях кредитного рынка
«Школы препятствуют нашему обучению», — Сет Годин об образовании и излишнем беспокойстве
«Полезная еда — это то, что выберет твоя бабушка», — Матильда Шнурова о здоровых привычках
«Хватит ныть про налоги и санкции, идеальных условий не будет никогда»
«Надеждой российского экспорта, как ни странно, является малый и средний бизнес»
«Кредитов взяли много, а платить нечем. Россию ждет кредитный коллапс в 2021 году»

Лайфхаки

IQ больше не играет роли. Что на самом деле определяет, умен человек или нет IQ больше не играет роли. Что на самом деле определяет, умен человек или нет
«90-е не прошли даром. Мы впитали страх отдыха, упущенной возможности и нищеты»
ЕГЭ по истории и шахматы в обязательном порядке. Изменения в школах в новом учебном году
Мы переоцениваем продуктивность и развлечения. Почему в счастливой жизни их по минимуму
Отпуск семьей: няня и бассейн детям, кафе и пляж родителям. 7 отелей для отдыха с ребенком
«Пенсиям приходит конец. Нас ждет гетто для пожилых, за что спасибо медицине»
«Молодежь уходит от корпораций и долгого роста. Мир труда осознает, что маленькое лучше»

Спецпроект DK.RU «Кто строит Екатеринбург»

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.