Подписаться
Курс ЦБ на 07.12
63,71
70,75
Деловой квартал / Новости / «Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке...
«Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья
Источник: pixabay.com

«Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья

Самое читаемое
  • 30 млрд, и будет как в Сиднее. В регионе ищут инвестора для культурного центра на Стрелке 30 млрд, и будет как в Сиднее. В регионе ищут инвестора для культурного центра на Стрелке
  • Устали работать за копейки. Нижегородские таксисты присоединились к бойкоту Устали работать за копейки. Нижегородские таксисты присоединились к бойкоту
  • «Освободиться от мусорного рабства». В регионе открылся завод по переработке пластика «Освободиться от мусорного рабства». В регионе открылся завод по переработке пластика
  • Девять этажей и вид на центр. В Нижнем Новгороде построят новый жилой комплекс Девять этажей и вид на центр. В Нижнем Новгороде построят новый жилой комплекс
  • Ответят сполна. Нижегородских депутатов, похитивших 100 млн руб, вернули из Грузии Ответят сполна. Нижегородских депутатов, похитивших 100 млн руб, вернули из Грузии
13:40   26.03.2018

«Недвижимость — сложный продукт. И любая деталь может оказать существенное влияние на сам процесс покупки, на стоимость, инвестиционную привлекательность и комфорт проживания».

«Деловой квартал» совместно с АН «ПРИВОЛЖЬЕ» подготовил проект, который поможет разобраться: покупать жилье сейчас или подождать снижения ставок по ипотеке, и на какие факторы нужно обратить внимание при принятии решения.

Начиная с 2015 г. рынок новостроек сотрясают постоянные законодательные перемены. Были повышены требования к уставному капиталу застройщика, полноте предоставления информации об объекте строительства на сайте и в декларации. Государство не теряет надежду сделать рынок безопасным, но пока не все перемены к лучшему.

Введение обязательного страхования ответственности застройщика привело к дополнительным затратам, но не безопасности. Даже аккредитованные страховые компании разорялись при наступлении страхового случая.

Следующим этапом стал компенсационный фонд, аналог АСВ в банковской отрасли. Это подразумевает дополнительные расходы государства на администрирование. Начал функционировать механизм эскроу-счетов.

Коротко об эскроу-счетах

Неизменный третьим лицом в сделке продажи новостройки станет банк. Напрямую застройщику денежные средства по сделке (при заключении ДДУ) по новой схеме не перечисляются. Они поступают на эскроу-счета в банке, который контролирует законность сделки и целевое использование средств. Деньги застройщик сможет получить только после окончания строительства и передачи квартиры надлежащего качества дольщику. При наступлении страхового случая выплачивается возмещение 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн руб.

Банки, имеющие право работы с эскроу-счетами, утверждаются ЦБ, и на настоящий момент их 22.

Пока доля сделок с эскроу-счетами минимальна: в январе 2018 г. по РФ договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счет эскроу,  зарегистрировано 93, а ДДУ со страховкой — около 20 тыс.

«Повышение конкуренции на «вторичке» и  приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья 1

При этом риски для дольщиков сохраняются, и для крупных квартир бизнес-класса размера компенсации может и не хватить. Введение данного механизма приведет к тому, что привычных сделок «на котловане» для желающих сэкономить и заработать уже не будет, а застройщик будет вынужден строить на собственные средства или с привлечением проектного финансирования тех же банков.

Очевидно, что нововведения приведут к удорожанию строительства. Многие нижегородские девелоперы заранее предусмотрели эту ситуацию и постарались получить максимально возможное количество разрешений на строительство в рамках действия «старого» законодательства. Вероятно, что далеко не все застройщики смогут наладить бизнес в новых условиях, ожидается зачистка и укрупнение рынка.

Поглощение формирующегося за счет всплеска объема предложения можно ожидать лишь по истечении двух лет (средний цикл строительства). После этого и при условии снижения цен на вторичном рынке можно ожидать более существенного роста цен на квартиры в новостройках. Однако само значение этого термина изменится. И под «новостройкой» будут понимать не покупку прав на этапе котлована, а уже готовое жилье — новую вторичку.

Пока же ввод жилья непосредственно в областном центре стабилен после падения в 2015 г. Дополнительное предложение на рынке эконом-класса обеспечивает пригородная застройка: ЖК «Окский берег», «Анкудиновский парк», «Красная поляна».

Спрос

При увеличивающемся объеме предложения объем спроса растет несущественно, хотя 6,3% — неплохой показатель для времен стагнации рынка.

Что влияет на рост спроса?

1. Доходы населения. Основной причиной, которая влияет на желание населения приобретать жилье, по-прежнему остается размер личного дохода и уверенность в его стабильности в будущем, и пока существенных подвижек в этом направлении ожидать, к сожалению, не приходится.

2. Стоимость ипотеки. Хотя в 2017 г. количество сделок с ипотекой, по данным ФРС, выросло на 17%, за последние годы общий объем ипотечных сделок пока не дотягивает до 50%. Снижение ставок по ипотеке в последние годы стало чуть ли не основной задачей правительства, и предполагается, что в течении 2-3 лет мы сможем увидеть показатели 6-7%.

3. Высокие цены вторичного рынка. Неочевидная, казалось бы, причина, не учитываемая властями, но заметная для профессиональных консультантов рынка.

До 80% сделок по приобретению новостроек в Нижнем Новгороде — далеко не «чистая продажа». У нас нет притока покупателей из других регионов, и люди, в основном, меняют старое жилье на новое — с целью расширения жилплощади, смены района, улучшения качества жизни и т. д. Очень часто — не прибегая к услугам профессионалов, при этом продавец не знает реальной стоимости своего жилья и ориентируется по рекламным ценам в микрорынке. А они завышены. Продажа зависает. И пока вторичка окончательно не уступит по цене, оборот квартир в рынке не увеличится и спрос на новостройки не вырастет.

В Нижнем Новгороде удешевление вторичного рынка происходит неравномерно. Это зависит от «открытости» микрорайона — может ли он привлечь дополнительных покупателей или спрос ограничивается только так называемыми патриотами района. Также на цены сильно влияет появление на микрорынке новой полномасштабной застройки.

Выбор новостроек

Недвижимость — довольно сложный продукт. И любая деталь может оказать существенное влияние на сам процесс покупки, на стоимость или на дальнейшую эксплуатацию квартиры, ее инвестиционную привлекательность, комфорт проживания.

Есть ряд вопросов, которые важно задать самому себе, близким людям, участвующим в принятии решения, или проговорить их с объективным консультантом по недвижимости. Это поиск баланса финансовых возможностей, в том числе с учетом кредитных средств, личной ситуации, требований к локации и инвестиционной составляющей. Именно анализ ответов на них позволит понять: что, где и когда покупать.

В случае с новостройками это не всегда сводится только к выбору надежного застройщика.

«Повышение конкуренции на «вторичке» и  приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья 2

Если подходить к выбору новостроек профессионально, аналитически, то общий сравнительный анализ можно разделить на три условных блока: основные характеристики, локация и юридические аспекты.

Покупатель эконом-класса часто сильно ориентирован на цену, но немаловажными остаются наличие социальной инфраструктуры, рекреационных зон и адекватная транспортная доступность. И покупатель всегда озадачен поиском «своего» жилого комплекса, максимально соответствующего его ожиданиям.

В свою очередь чем старательнее разрабатывалась концепция застройки жилого комплекса, чем тщательнее анализировался спрос конкретного микрорынка, предпочтения его жителей, тем более четкий портрет покупателя. Например, представители сегмента покупателей «семьи с детьми» предпочитают ЖК «Цветы» из-за наличия зеленых зон Щелоковского хутора и Ботанического сада. Другая часть этой категории — ЖК «Анкудиновский парк» из-за наличия планировок компактных, но эффективных 4-комнатных квартир, а также более низкой цены и экономии с учетом готового ремонта и кухонного гарнитура.

Для Автозаводского и Сормовского района характерно наличие «патриотов района». В этих микрорынках спрос может формироваться с вероятностью 80% из жителей ближайших кварталов, покупателей из других частей города сюда привлечь сложно, даже ценой. Полноценным примером открытого кластера является Ленинский район за счет наличия метро и нескольких крупных транспортных развязок, близости к мостам, сильной торговой составляющей коммерческой недвижимости и развитой социальной инфраструктуры старых кварталов. Современная застройка здесь представлена ЖК «Аквамарин» и ЖК «Октава».

В Верхней части города большое количество точечной застройки. Преимущественно это комплексы комфорт— и бизнес-класса или пограничные: ЖК «Маленькая Страна», ЖК «Караваиха», ЖК «Маршал Град», ЖК «На Ошарской».

«Повышение конкуренции на «вторичке» и  приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья 3

Перспективы рынка новостроек на 2-3 года

  • Переход от долевого строительства к банковскому
  • Удешевление
  • Снижение рисков, но и снижение доходности.
  • Повышение конкуренции на вторичном рынке. Удорожание ликвидного жилья и снижение цен на морально устаревающее. Повышение стоимости кв. м в новостройках или «молодой вторичке».
  • Сокращение числа застройщиков, их укрупнение.
  • Приход новых федеральных девелоперов на Нижегородский рынок (например, ГК «Талан»)

Долгосрочные тренды

  • Возрастает значимость сервисов, консультаций как на рынке b2b, так и b2c. На сложном рынке с минимальным ростом спроса девелоперам важно выверять концепцию застройки с ликвидными квартирами. В то же время покупателям и продавцам — следить за стоимостью недвижимости, выстраивать стратегию и тактику покупки и владения.
  • Переход сделок и их сопровождения в онлайн-сервисы. Развитие блок-чейн технологий (такие сделки уже проводятся в России). развитие индивидуального, выездного обслуживания.
  • Развитие сегмента арендного жилья. Ожидаемо, что при низкой инвестиционной доходности основным игроком на этом рынке станет государство или смешанные структуры. Сейчас данным вопросом занимается АИЖК.

 

Мнение эксперта

Елена Титова, генеральный директор АН «Приволжье»:

Морально устаревающее жилье вторичного рынка резко теряет свою ликвидность и дешевеет. Есть кластеры, где продажу недвижимости нельзя откладывать даже на месяц, так как падение цен может составить 20%.

Мы уже более двух лет проводим Школу покупателя жилья domoznanie.ru/school, где консультируем потенциальных клиентов, рассказываем о тенденциях и грамотных стратегиях поведения на рынке. Даже практикуем выездные мероприятия в районах города. Не всегда люди готовы услышать правду. Сказывается и эмоциональная привязанность, и несколько ошибочное коллективное мнение о ценах на рынке недвижимости. Часто сведения клиентов о стоимости их квартир складываются на основании рассказов соседей, непроверенных слухов и фактически анализа только предложения. Но это нормально для рынка продавца. А с 2014 г. у нас действуют законы рынка покупателя, когда важно анализировать спрос. И не в целом по городу, а в конкретном микрорынке.

Так, в нашей компании мы применяем следующую технологию по определению рыночной стоимости квартиры. Город поделен на 54 микрорынка, по каждому из которых мы можем отследить динамику изменения спроса и объема предложения (в первую очередь на первичном рынке). Соотношение этих величин и помогает определить стоимость квартиры, наилучший момент для продажи, тактику поведения на рынке.

Диагностики процесса покупки и продажи жилья очень важна. Это инвестиционное планирование, заточенное под сферу недвижимости. Подробнее о сервисе на domoznanie.ru/diagnostika

Например, в течение всего прошлого года мы делали особый акцент на микрорайоне Кузнечиха. Рядом с микрорайонами, возведенными в 70-х годах и всегда ценившимися, возникло беспрецедентное по объемам количество новостроек. Было очевидно, что цены в Старой Кузнечихе в конечном итоге упадут. Но многие не верили. Сейчас же мы видим массовую продажу однокомнатных квартир(в «брежневках») с дисконтом 10-15% за полгода.

Не сориентировавшиеся вовремя продавцы фактически потеряли более 250 тыс. за полгода, что является существенной суммой для эконом-класса. Тем более что цены в новостройках за этот период выросли

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

Бюджетных денег не хватает? Нижегородцы ищут 4,3 млрд на строительство круизных центров Бюджетных денег не хватает? Нижегородцы ищут 4,3 млрд на строительство круизных центров
1000-ю операцию на сердце с подключением искусственного кровообращения провели хирурги
Четыре нижегородских компании вошли в рейтинг лучших юридических фирм страны
Цены вниз. В Нижнем Новгороде упала стоимость аренды квартир
Ущерб оценили в 23 млн. Нижегородских предпринимателей будут судить за добычу песка
Стимул для промышленников. АПЗ удостоен V юбилейной национальной премии «Приоритет-2019»
Качество питания в детсаду № 85 и школе № 111 проверил Александр Нагин вместе с родителями

Бизнес

Найдет фото по селфи за 10 секунд. Как работает сервис распознавания лиц для мероприятий Найдет фото по селфи за 10 секунд. Как работает сервис распознавания лиц для мероприятий
«Боевого настроя мало». Что делать, если вы хотите экспортировать, но не знаете, как
«Я не буду оставлять детям бизнес в наследство. Не хочу, чтобы они его возглавляли»
«За любые сделки взыскивают убытки даже с экс-директоров». Юрист о перспективах 2020-го
«Дело в разнице культур, а не в злом умысле». Как работают вместе сотрудники из 33 стран
«Этот год был одним из самых тяжелых для отрасли». Кто же станет «Застройщиком года»?
Экопункты, онлайн-инспектор и «умные» контейнеры. Проекты людей года в сфере экологии

Свое дело

«Любая реальность возможна». Как заработать на виртуальности, если ты не разработчик игр «Любая реальность возможна». Как заработать на виртуальности, если ты не разработчик игр
Бизнес на хайпе. Как нижегородец заработал сотни млн на смартфонах с Путиным и иконами
«Завтра придет ФСБ, стукнет по голове и скажет — переписывай компанию. И 10 млн уплыли»
«Увидел первый миллион на счёте в 20 лет. Чувствовал себя шейхом, но потом корона слетела»
Навстречу любимому празднику. Как устроен бизнес поставщика сладких новогодних подарков
«Шальных денег больше не будет». Как из стартапа получился бизнес с оборотом 1,2 млрд
Год без зарплаты: как запустить бизнес, когда денег почти нет, а прежний проект закрылся

Качество жизни

«Покупать российское искусство сейчас выгодно». Беседа с главой аукционного дома Sotheby's «Покупать российское искусство сейчас выгодно». Беседа с главой аукционного дома Sotheby's
«Портной — как врач. Он сразу видит особенности фигуры, о которых вы можете и не знать»
Как в кино. WHITE and BLACK CINEMA PARTY, посвященная 15-летию World Class Пушкинский
«Бизнес только выигрывает от отсутствия интереса государства». Илья Осипов о жизни в США
«Растить девочек для того, чтоб выдать замуж? И сегодня это разумно. Но подходит не всем»
«Когда дети делают не то, чего мы от них ожидаем, наша любовь начинает растворяться»
Александр Новин: «Жизнь — вспышка в ночи. Хочется прожить ее не впустую»

Мнения

«Ничего больше не радует, а бизнес угасает?». Что делать, если вы полностью выгорели «Ничего больше не радует, а бизнес угасает?». Что делать, если вы полностью выгорели
«Сегодня какой бы бизнес вы ни вели, надо помнить: закон важнее денег»
«Школьники ощущают себя дебилами, потому что школа прививает им комплекс неполноценности»
«Мы в этом страшном сне живем уже не первый год». На какие крючки ловить покупателей?
«Правительство копит деньги в ожидании черного дня. Но такой день уже наступил»
«Неприкосновенность частной жизни разламывается на части. Мы хотим, чтобы на нас смотрели»
«На них сыплется денежный дождь». Как выйти на рынок Азии и ничего при этом не испортить

Лайфхаки

«Мы все были бы счастливее, если бы провели год просто глядя в окно» «Мы все были бы счастливее, если бы провели год просто глядя в окно»
«Не знания, а одногруппники». Что в итоге определяет нашу карьеру
«Такие люди не заработают никогда». Проверьте, не вы ли в их числе? Пять признаков
«Сотрудники там болеют, физически и психически». Пять признаков «плохой» компании
«Зачем мне Gucci, если есть H&M». 29-летний миллионер, который тратит только 1% доходов
«Вакансий много, но посмотрите на зарплату». 7 профессий, спрос на которые активно растет
Катимся вниз: российские школьники по уровню знаний не вошли даже в мировой топ-20
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.