«Повышение конкуренции на «вторичке» и приход новых игроков»: эксперты о рынке жилья

«Деловой квартал» совместно с АН «ПРИВОЛЖЬЕ» подготовил проект, который поможет разобраться: покупать жилье сейчас или подождать снижения ставок по ипотеке, и на какие факторы нужно обратить внимание при принятии решения.

Начиная с 2015 г. рынок новостроек сотрясают постоянные законодательные перемены. Были повышены требования к уставному капиталу застройщика, полноте предоставления информации об объекте строительства на сайте и в декларации. Государство не теряет надежду сделать рынок безопасным, но пока не все перемены к лучшему.

Введение обязательного страхования ответственности застройщика привело к дополнительным затратам, но не безопасности. Даже аккредитованные страховые компании разорялись при наступлении страхового случая.

Следующим этапом стал компенсационный фонд, аналог АСВ в банковской отрасли. Это подразумевает дополнительные расходы государства на администрирование. Начал функционировать механизм эскроу-счетов.

Коротко об эскроу-счетах

Неизменный третьим лицом в сделке продажи новостройки станет банк. Напрямую застройщику денежные средства по сделке (при заключении ДДУ) по новой схеме не перечисляются. Они поступают на эскроу-счета в банке, который контролирует законность сделки и целевое использование средств. Деньги застройщик сможет получить только после окончания строительства и передачи квартиры надлежащего качества дольщику. При наступлении страхового случая выплачивается возмещение 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн руб.

Банки, имеющие право работы с эскроу-счетами, утверждаются ЦБ, и на настоящий момент их 22.

Пока доля сделок с эскроу-счетами минимальна: в январе 2018 г. по РФ договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счет эскроу,  зарегистрировано 93, а ДДУ со страховкой — около 20 тыс.

При этом риски для дольщиков сохраняются, и для крупных квартир бизнес-класса размера компенсации может и не хватить. Введение данного механизма приведет к тому, что привычных сделок «на котловане» для желающих сэкономить и заработать уже не будет, а застройщик будет вынужден строить на собственные средства или с привлечением проектного финансирования тех же банков.

Очевидно, что нововведения приведут к удорожанию строительства. Многие нижегородские девелоперы заранее предусмотрели эту ситуацию и постарались получить максимально возможное количество разрешений на строительство в рамках действия «старого» законодательства. Вероятно, что далеко не все застройщики смогут наладить бизнес в новых условиях, ожидается зачистка и укрупнение рынка.

Поглощение формирующегося за счет всплеска объема предложения можно ожидать лишь по истечении двух лет (средний цикл строительства). После этого и при условии снижения цен на вторичном рынке можно ожидать более существенного роста цен на квартиры в новостройках. Однако само значение этого термина изменится. И под «новостройкой» будут понимать не покупку прав на этапе котлована, а уже готовое жилье — новую вторичку.

Пока же ввод жилья непосредственно в областном центре стабилен после падения в 2015 г. Дополнительное предложение на рынке эконом-класса обеспечивает пригородная застройка: ЖК «Окский берег», «Анкудиновский парк», «Красная поляна».

Спрос

При увеличивающемся объеме предложения объем спроса растет несущественно, хотя 6,3% — неплохой показатель для времен стагнации рынка.

Что влияет на рост спроса?

1. Доходы населения. Основной причиной, которая влияет на желание населения приобретать жилье, по-прежнему остается размер личного дохода и уверенность в его стабильности в будущем, и пока существенных подвижек в этом направлении ожидать, к сожалению, не приходится.

2. Стоимость ипотеки. Хотя в 2017 г. количество сделок с ипотекой, по данным ФРС, выросло на 17%, за последние годы общий объем ипотечных сделок пока не дотягивает до 50%. Снижение ставок по ипотеке в последние годы стало чуть ли не основной задачей правительства, и предполагается, что в течении 2-3 лет мы сможем увидеть показатели 6-7%.

3. Высокие цены вторичного рынка. Неочевидная, казалось бы, причина, не учитываемая властями, но заметная для профессиональных консультантов рынка.

До 80% сделок по приобретению новостроек в Нижнем Новгороде — далеко не «чистая продажа». У нас нет притока покупателей из других регионов, и люди, в основном, меняют старое жилье на новое — с целью расширения жилплощади, смены района, улучшения качества жизни и т. д. Очень часто — не прибегая к услугам профессионалов, при этом продавец не знает реальной стоимости своего жилья и ориентируется по рекламным ценам в микрорынке. А они завышены. Продажа зависает. И пока вторичка окончательно не уступит по цене, оборот квартир в рынке не увеличится и спрос на новостройки не вырастет.

В Нижнем Новгороде удешевление вторичного рынка происходит неравномерно. Это зависит от «открытости» микрорайона — может ли он привлечь дополнительных покупателей или спрос ограничивается только так называемыми патриотами района. Также на цены сильно влияет появление на микрорынке новой полномасштабной застройки.

Выбор новостроек

Недвижимость — довольно сложный продукт. И любая деталь может оказать существенное влияние на сам процесс покупки, на стоимость или на дальнейшую эксплуатацию квартиры, ее инвестиционную привлекательность, комфорт проживания.

Есть ряд вопросов, которые важно задать самому себе, близким людям, участвующим в принятии решения, или проговорить их с объективным консультантом по недвижимости. Это поиск баланса финансовых возможностей, в том числе с учетом кредитных средств, личной ситуации, требований к локации и инвестиционной составляющей. Именно анализ ответов на них позволит понять: что, где и когда покупать.

В случае с новостройками это не всегда сводится только к выбору надежного застройщика.

Если подходить к выбору новостроек профессионально, аналитически, то общий сравнительный анализ можно разделить на три условных блока: основные характеристики, локация и юридические аспекты.

Покупатель эконом-класса часто сильно ориентирован на цену, но немаловажными остаются наличие социальной инфраструктуры, рекреационных зон и адекватная транспортная доступность. И покупатель всегда озадачен поиском «своего» жилого комплекса, максимально соответствующего его ожиданиям.

В свою очередь чем старательнее разрабатывалась концепция застройки жилого комплекса, чем тщательнее анализировался спрос конкретного микрорынка, предпочтения его жителей, тем более четкий портрет покупателя. Например, представители сегмента покупателей «семьи с детьми» предпочитают ЖК «Цветы» из-за наличия зеленых зон Щелоковского хутора и Ботанического сада. Другая часть этой категории — ЖК «Анкудиновский парк» из-за наличия планировок компактных, но эффективных 4-комнатных квартир, а также более низкой цены и экономии с учетом готового ремонта и кухонного гарнитура.

Для Автозаводского и Сормовского района характерно наличие «патриотов района». В этих микрорынках спрос может формироваться с вероятностью 80% из жителей ближайших кварталов, покупателей из других частей города сюда привлечь сложно, даже ценой. Полноценным примером открытого кластера является Ленинский район за счет наличия метро и нескольких крупных транспортных развязок, близости к мостам, сильной торговой составляющей коммерческой недвижимости и развитой социальной инфраструктуры старых кварталов. Современная застройка здесь представлена ЖК «Аквамарин» и ЖК «Октава».

В Верхней части города большое количество точечной застройки. Преимущественно это комплексы комфорт— и бизнес-класса или пограничные: ЖК «Маленькая Страна», ЖК «Караваиха», ЖК «Маршал Град», ЖК «На Ошарской».

Перспективы рынка новостроек на 2-3 года

• Переход от долевого строительства к банковскому
• Удешевление
• Снижение рисков, но и снижение доходности.
• Повышение конкуренции на вторичном рынке. Удорожание ликвидного жилья и снижение цен на морально устаревающее. Повышение стоимости кв. м в новостройках или «молодой вторичке».
• Сокращение числа застройщиков, их укрупнение.
• Приход новых федеральных девелоперов на Нижегородский рынок (например, ГК «Талан»)

Долгосрочные тренды

• Возрастает значимость сервисов, консультаций как на рынке b2b, так и b2c. На сложном рынке с минимальным ростом спроса девелоперам важно выверять концепцию застройки с ликвидными квартирами. В то же время покупателям и продавцам — следить за стоимостью недвижимости, выстраивать стратегию и тактику покупки и владения.
• Переход сделок и их сопровождения в онлайн-сервисы. Развитие блок-чейн технологий (такие сделки уже проводятся в России). развитие индивидуального, выездного обслуживания.
• Развитие сегмента арендного жилья. Ожидаемо, что при низкой инвестиционной доходности основным игроком на этом рынке станет государство или смешанные структуры. Сейчас данным вопросом занимается АИЖК.

 

Мнение эксперта

Елена Титова, генеральный директор АН «Приволжье»:

Морально устаревающее жилье вторичного рынка резко теряет свою ликвидность и дешевеет. Есть кластеры, где продажу недвижимости нельзя откладывать даже на месяц, так как падение цен может составить 20%.

Мы уже более двух лет проводим Школу покупателя жилья domoznanie.ru/school, где консультируем потенциальных клиентов, рассказываем о тенденциях и грамотных стратегиях поведения на рынке. Даже практикуем выездные мероприятия в районах города. Не всегда люди готовы услышать правду. Сказывается и эмоциональная привязанность, и несколько ошибочное коллективное мнение о ценах на рынке недвижимости. Часто сведения клиентов о стоимости их квартир складываются на основании рассказов соседей, непроверенных слухов и фактически анализа только предложения. Но это нормально для рынка продавца. А с 2014 г. у нас действуют законы рынка покупателя, когда важно анализировать спрос. И не в целом по городу, а в конкретном микрорынке.

Так, в нашей компании мы применяем следующую технологию по определению рыночной стоимости квартиры. Город поделен на 54 микрорынка, по каждому из которых мы можем отследить динамику изменения спроса и объема предложения (в первую очередь на первичном рынке). Соотношение этих величин и помогает определить стоимость квартиры, наилучший момент для продажи, тактику поведения на рынке.

Диагностики процесса покупки и продажи жилья очень важна. Это инвестиционное планирование, заточенное под сферу недвижимости. Подробнее о сервисе на domoznanie.ru/diagnostika

Например, в течение всего прошлого года мы делали особый акцент на микрорайоне Кузнечиха. Рядом с микрорайонами, возведенными в 70-х годах и всегда ценившимися, возникло беспрецедентное по объемам количество новостроек. Было очевидно, что цены в Старой Кузнечихе в конечном итоге упадут. Но многие не верили. Сейчас же мы видим массовую продажу однокомнатных квартир(в «брежневках») с дисконтом 10-15% за полгода.

Не сориентировавшиеся вовремя продавцы фактически потеряли более 250 тыс. за полгода, что является существенной суммой для эконом-класса. Тем более что цены в новостройках за этот период выросли