Нижегородский аналитик объяснил причину провала проекта «Новинки Smart City»

По мнению исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, при разработке проекта ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области было допущено несколько тактических ошибок, которые привели к провалу проекта, полагает он.

Исходные данные

Привлекательность любой территории начинается с местоположения. Оно диктует экономику, цену, с которой можно реализовать квартиры. Место для реализации проекта ЖК «Новинки Smart City» было выбрано весьма удачно - если бы нижегородские власти выполнили обещания, которые были даны на старте.

Проект был поддержан и активно продвигался областным правительством. Заявлялась плановая цифра по строительству жилья в 1 млн кв. м, сделан промо-ролик с городом 3D с благоустройством, фонтанами и прочим. Говорилось, что эту территорию в дальнейшем можно будет присоединить к Нижнему Новгороду. Соответственно, у дольщиков и инвесторов имелись расчёты, что ликвидность новых объектов увеличится по завершении строительства.

Между тем, условия, способствующие успешной реализации проекта, отсутствовали. Во-первых, строительство домов было начато в поле, без каких-либо близких коммуникаций. И в 2013 г., когда стали активно заключать контракты с дольщиками, отсутствовали какие-либо признаки подводки инженерных сетей.

Во-вторых, не была обеспечена транспортная инфраструктура. Предусматривалось, что весь контингент будет ездить на работу в Нижний Новгород. По логике, ещё до начала строительства должны были повысить пропускную способность местных дорог, богородской трассы («двухколейки», которая встаёт в час пик), а также на выезде из города (части проспекта Гагарина).

В-третьих, отсутствовала социальная инфраструктура. Планируя строительство нового жилья, в особенно в таких огромных объёмах, власти должны были думать о развитии на годы вперёд. Так, к примеру, строилось «Мещерское озеро» в Нижнем Новгороде. Запаса мест в детских садах и школах хватило на то, чтобы удовлетворить нужды следующего микрорайона, «Седьмого неба» (новый застройщик не позаботился о жителях).

Количество новых школ и детсадов должно быть пропорционально количеству возводимых квадратных метров. Сейчас это больной вопрос для Нижнего Новгорода. Чтобы его решить, была запущена специальная федеральная программа. Возводя школы, нужно заниматься и больницами, и торговыми объектами – всем в комплексе. Чтобы люди не ждали по десять лет.

Мошенническая схема

Мне неизвестны мотивы, которыми руководствовались компании ГК «Квартстрой» при строительстве «Новинки Smart City». Возможно, компании, действительно, положились на местные власти, решили построить жильё – но были обмануты. А может, они и не намеревались довести проект до конца.

В итоге получилась не новая стройка, а мошенническая схема. Ещё не начав работ, компания собирала деньги, приманивая покупателей яркой картинкой, низкими ценами (35 тыс. руб. за 1 кв. м). Чтобы не упустить клиентов, которые уходили в другие посёлки, стали возводить бетонные коробки - без коммуникаций. Это была финальная часть пирамиды.

Сейчас найти новых инвесторов будет крайне сложно, если не невозможно. Из всех посёлков богородского направления самый ближний к Нижнему Новгороду расположен в 3 км от его границы. Без коммуникаций эти земли не имеют никакой инвестиционной привлекательности.

Чтобы построить бетонную коробку, нужно не так много средств. А вот чтобы обеспечить постройки в поле центральными коммуникациями (канализацией, водопроводом, газоснабжением, электричеством), придётся потратить множество денег. Не случайно ЖК «Новинки Smart City» планировался как микрогород: чтобы вернуть вложения в инфраструктуру, нужно построить большой массив жилья.

Отрицательная востребованность

В случае с «Новинки Smart City» региональная программа поддержки обманутых дольщиков не сработает. Когда инвестор достраивает брошенный дом в Нижнем Новгороде, он также в Нижнем Новгороде получает другой участок. В пригороде земля изначально дешевле, потому что жильё там объективно существенно менее популярно. Поэтому господдержка в виде бесплатного предоставления участка не будет эффективной.

«Новинки SmartCity» - это стартап (поскольку нет каких-либо построенных домов), с большим грузом негатива. Сложно верится, что в существующем формате проект может быть реализован. Его востребованность не нулевая, а даже отрицательная. Особенно если учесть, что уже имеется пакет дольщиков, которые приобрели квартиры по цене 35 тыс. руб. за 1 кв. м.

Новый инвестор должен потратиться на инфраструктуру, обеспечить квартирами дольщиков, заключивших договоры, а уже потом строить жильё на продажу. Очень непонятная экономика. Думаю, поэтому ЗАО «ИКС» и «ЭкоГрад» отказались от участия. Последние, реализующие проект ЖК «Окский берег» по соседству с ЖК «Новинки Smart City», лучше других знают, насколько сложно решать задачи подведения к площадке центральных коммуникаций, транспортные, инфраструктурные, социальные и репутационные проблемы в пригороде Нижнего Новгорода.