Нижегородские строители опасаются квартальной застройки

Нехватка в регионе жилья и жилищной инфраструктуры вынудила правительство области взять курс на поквартальную застройку. По идее чиновников, рядом с жилыми домами необходимо возводить магазины, детские сады, школы. Строительство жилых кварталов потенциально выгодно для застройщиков, но они не могут решить проблему массового расселения жителей ветхого фонда.

эксперты
Валерий Лимаренко
заместитель губернатора по строительству, энергетике, жилищно-коммунальному хозяйству и информационным технологиям
Сергей Туманин
директор «Творческой мастерской архитектора Туманина»
Аркадий Турлаев
коммерческий директор компании «Мастер-люкс»
Сергей Фадеев
генеральный директор компании «Гарантия-строй»
Сергей Шерер
заместитель генерального директора компании «Сокольники»

За счет чего застройщики собираются увеличить ввод жилья?
Когда начнется конкуренция на рынке строительства жилья?
Чем застройщики собираются привлекать покупателей в новые микрорайоны?
На какой сегмент рынка переориентируются мелкие и средние строительные компании?

Цены на жилье в Нижнем Новгороде в прошлом году выросли более чем в два раза. Основной причиной ценового всплеска эксперты считают недостаток предложения на первичном рынке. Строители не смогли увеличить ввод жилья из-за трудностей получения земельных участков. Для исправления ситуации правительство Нижегородской области утвердило программу комплексной застройки города. Большую часть жилья они рекомендуют возводить не точечно, а микрорайонами — в центральной части Нижегородского и в Советском районах. Для этого региональное правительство пообещало выделилить 56 площадок общей площадью 20 тыс. гектаров. Их будут готовить и выставлять на аукционы в течение ближайших трех лет. Первый аукцион, прошедший в конце 2006 г., признали несостоявшимся: заявку на участие и приобретение права застройки земельного участка приобрела единственная компания «Нижегородкапстрой». Позже она выкупила право на заключение контракта за 650 млн руб. В начале 2007 г. правительство Нижегородской области наметило провести девять аукционов по продаже права на заключение договоров аренды 10 земельных участков общей площадью 1,3 млн кв.м. В течение первого полугодия чиновники не сумели подготовить ни одного аукциона.

Застройщики рассчитывают на лучшие продажи недвижимости в кварталах

Эксперты утверждают, что говорить о конкурентных преимуществах жилья в домах поквартальной застройки сегодня не имеет смысла. Пока спрос в несколько раз превышает предложение, девелоперы быстро продают квартиры в любых новостройках. Но ситуация постепенно меняется. По данным компании «Триумф», в начале этого года предложение на вторичном рынке жилья увеличилось на 20%, сократив разрыв между спросом и предложением. Эксперты прогнозируют начало конкуренции на первичном рынке в 2010 г. Они считают, что покупатели предпочтут жилье в домах поквартальной застройки, когда у них появится возможность выбирать из нескольких предложений.

Застройщики отмечают, что жилье в поквартальной застройке привлекает клиентов красивой архитектурой, единым дизайном домов. Все возводящиеся в городе кварталы предусматривают развитую социальную инфраструктуру: магазины, школы, детские площадки, спортклубы и т.д. Как правило, внутри новых кварталов лучше обустроены придомовые территории, застройщики прокладывают внутри комплекса хорошие дороги. Директор компании «Гарантия-строй» СЕРГЕЙ ФАДЕЕВ констатирует, что частные предприниматели с удовольствием выкупают в новых кварталах первые этажи под магазины, аптеки, салоны красоты, фитнес-центры. «Раньше популярностью пользовались только первые этажи зданий. В квартале, который мы строим на Малой Ямской, мы продаем предпринимателям вторые и третьи этажи, — добавляет г-н Фадеев. — Часто они покупают помещение на первом этаже под магазин и над ним квартиру — для жизни. Нам продавать помещения под коммерческие проекты выгоднее: не приходится тратиться на внутренние перегородки».

При поквартальной застройке строители снизят издержки, но увеличат риски

Эксперты считают, что далеко не все работающие сегодня в регионе застройщики могут позволить себе участвовать в конкурсах: подавляющее большинство из них не имеет достаточных финасовых ресурсов. Заместитель генерального директора строительной компании «Сокольники» СЕРГЕЙ ШЕРЕ называет всего четыре компании: «Жилстрой-НН», «Сокольники», «ПИК-регион», «СУ-155». Три последние пришли в Нижний Новгород из Москвы. По мнению коммерческого директора компании «Мастер-люкс» АРКАДИЯ ТУРЛАЕВА, именно московские компании смогут побеждать в «квартальных» конкурсах: «Федеральные компании берут объемами. Они будут строить сразу крупные кварталы, расселяя огромное количество жителей ветхого фонда. С их оборотами это сделать вполне реально». Эксперт считает, что столичные компании ориентированы как раз на массовую застройку: она не требует длительных сроков проектирования и согласования, для возведения массового жилья можно использовать недорогие, простые в использовании материалы. Тем не менее такие квартиры пользуются большим спросом. Сегодня цены на квартиры в массовой застройке и улучшенном жилье практически не отличаются. По данным ГК «Триумф», в начале года кадратный метр жилья в современной застройке стоил $ 1561, а в улучшенной — $1666.

Компании, сумевшие найти средства для поквартальной застройки, отмечают, что она значительно выгоднее точечной. По словам Сергея Шерера, снижение затрат при поквартальной застройке связано прежде всего с проведением инженерных коммуникаций. Как отмечает эксперт, в городе не осталось участка, где можно было бы построить дом с учетом возможного подключения к уже существующим коммуникациям. В 99 случаях из 100 застройщик строит новые коммуникации. Стоимость их возведения для целого квартала или одного дома различается незначительно. Сергей Шерер: «Разницу видно, когда начинаешь делить себестоимость либо на 100 квартир в одиночном доме, либо на 1000 квартир в квартале». По подсчетам Сергея Шерера, массовое жилье можно будет продавать дешевле: «Оплачивать все работы, связанные с инженерной инфраструктурой, расселением все равно придется потребителю. Застройщик в любом случае заложит их стоимость в цену квартиры». По его подсчетам, себестоимость строительства отдельно стоящего дома сегодня примерно на 30% выше по сравнению с возведенным в квартале.

Для участия в «квартальных аукционах» нижегородские компании начали объединяться. Пять региональных застройщиков — «Нижегородстрой», «Выбор», «ДСК № 2», «Заволжстрой» и «Волгожилстрой-НН» — сформировали строительный консорциум (см. «ДК» № 4 от 5 марта 2007 г.).

Заместитель губернатора по строительству, энергетике, жилищно-коммунальному хозяйству и информационным технологиям ВАЛЕРИЙ ЛИМАРЕНКО неоднократно заявлял, что его ведомство уже рассчитывает потребности в энергетике, газе, теплообеспечении в связи с предстоящим строительным бумом. Чиновники планируют построить 7 крупных источников тепла, 22 центральных тепловых пункта, проложить 278 км тепловых сетей. Кроме того, в ближайшие годы реконструируют 22 источника МП «Теплоэнерго», Сормовскую и Автозаводскую ТЭЦ. Они просчитали потребности и в других коммуникациях, заключили соглашения с РАО ЕЭС России, а также предварительные соглашения с «Газпромом». «Все финансово-экономически обосновано. В расходной части эта программа до 2012 г. оценивается в 39 млрд руб.», — заявил министр. Если власти выполнят свои обещания, застройщики минимизируют свои издержки на подключение новостроек к коммуникациям.

У поквартальной застройки есть свой минус — расселение. Сергей Шерер: «Жители ветхого фонда смотрят на инвестора как на богатого дядю, который может исполнить все их желания. На самом деле это далеко не так». Эксперты упоминают, что зачастую перед расселением жильцы начинают прописывать у себя родственников и друзей и выставляют завышенные требования к будущей жилплощади. По закону застройщик должен позаботиться о квартирных условиях для всех прописанных. По словам Сергея Шерера, «Сокольники» не чувствуют в этом процессе помощи регионального правительства и муниципалитета. Даже новый жилищный кодекс не защищает интересы застройщика, сразу отсылая не пришедшие к соглашению стороны в суд. Длительные судебные процессы застройщика не привлекают. По словам Аркадия Турлаева, расселение четырех домов под строительство комплекса «Дворянское гнездо», который «Мастер-люкс» строит в центральной части города, заняло около года. Опыта расселения целых кварталов в Нижнем Новгороде нет. Строители опасаются, что этот процесс может растянуться на годы.

Региональные компании планируют строить более дорогое жилье

По мнению Сергея Шерера, 95–99% строящегося в Нижнем Новгороде жилья следует отнести к сегменту массового: «В нем есть горячая вода, отопление, электроэнергия. Это нормальный набор того, что должно быть в современном доме. Если кроме этого «стандарта» застройщику нечем похвастаться, то и причислять дом к жилью улучшенной планировки не стоит». По мнению экспертов, в новых условиях строить стандартное жилье будут исключительно крупные компании. Средние застройщики планируют возводить небольшие микрорайоны бизнес-класса.

Сергей Фадеев обращает внимание на особые требования покупателей элитного жилья. Компания «Гарантия-строй» возводит элитный комплекс «Подсолнухи». Г-н Фадеев отмечает, что его главные конкурентные преимущества — безопасность и «обособленность». В квартале будут жить люди с примерно одинаковым уровнем дохода. Он будет закрытым — попасть в него можно будет только через постоянно дежурящую на входе охрану. На территории поселка будут размещаться магазины, кафе, рестораны — все необходимое для жизни.

Эксперты подчеркивают, что с переходом на поквартальную застройку элитное жилье «переезжает» из центра города на окраины из-за отсутствия там достаточного пространства для строительства кварталов. По словам директора «Творческой мастерской» СЕРГЕЯ ТУМАНИНА, центр города с трудом «переваривает» большое количество крупных жилых кварталов. К тому же здесь строится много офисной недвижимости. Тем не менее эксперт считает, что резервы для застройщиков в центральной части города есть: «Солидные площади заняты садовыми товариществами, гаражами, половина из которых строилась нелегально, незаконченными постройками, промышленными предприятиями». По мнению г-на Туманина, перспективна территория нижегородского порта. Кроме того, пора переносить промпредприятия из центра на окраины, как это давно делают в Москве. «Расширение» центра, определенно, решит проблему места.