"Не каждое историческое здание нужно сохранять" — Александр Шамне, "4a Architekten"

В 2016 г. в Нижнем Новгороде впервые по специальной программе инвестору был передан под реконструкцию особняк в центре города — по адресу ул. Ильинская, 64 (ПОДРОБНЕЕ). Выгодное ли вложение для инвесторов такие здания?

СПРАВКА. Александр Шамне, управляющий партнер немецкого архитектурного бюро «4a Architekten» в Москве, с 2013 г. — президент «Клуб Немецких Архитекторов и Инженеров». Вырос и получил образование по профессии «архитектор» в Германии, где отучился по специальности 6 лет. Проработав в немецком представительстве компании «4a Architekten», в 2008 году возглавил его в России. Данное бюро занимается проектированием жилых и общественных зданий, а также разработкой жилого и общественного интерьера, имеет серьезный вес на рынке и входит в топ-10 лучших архитектурных бюро в Европе.

— Выполняя реконструкцию исторического особняка, пусть и доставшегося по «сходной» цене, инвестор неизбежно принимает на себя большой риск. Стоимость реализации проекта может неожиданно многократно увеличиться.

Внешний вид дома, на первый взгляд хорошо сохранившегося, может быть обманчив именно из-за неясного состояния внутри конструкций и других возможных «сюрпризов».

Поэтому при выборе объекта на реконструкцию инвестор будет оценивать не только размер вложений, но и возможности для его будущего использования. Здесь, как правило, выиграет то здание, которое в будущем можно будет проще всего сдать в аренду или как-то использовать в собственных интересах. Важные критерии при этом — окна, подъезд, возможность разделить на несколько арендных единиц, и т.д.

Кроме того, можно просто сделать так называемый «косметический ремонт», а можно и полностью внедрить все современные инженерные технологии в такие старые дома, восстанавливая их по принципу ретро-автомобиля, сохраняя только стены, но заменяя абсолютно всю «внутреннюю начинку». На мой взгляд, инвестор не только может, а должен поступать с доставшимися ему стенами именно так.

Сегодня никому не нужны здания, которые не приспособлены к современной жизни, пусть даже они расположены в центре города.

Если реставрация выполняется не для музейных целей, и нет цели показывать, как дом выглядел раньше, то ее нужно проводить с адаптацией к современным требованиям и делать внутреннюю начинку по всем современным стандартам. В противном случае это отреставрированное здание будет не востребованным и снова превратится в развалину.

Не менее важно после реставрации поддерживать здания в хорошем состоянии и при этом понимать, что эксплуатация старого здания и его содержание явно выйдут дороже нового, — на это периодически нужно выделять деньги, иначе все снова придёт в негодный вид.

Поэтому, оценивая стоимость вложений в такие дома, с уверенностью можно только сказать, что реконструкция, полноценная и глубокая, почти всегда дороже, чем новая постройка. Потому инвесторы с ними и не связываются.

В Москве, к сожалению, инвесторы также чаще всего идут по пути сноса и создания новой постройки. Во многом из-за того, что построить «с нуля» это просто и более эффективно. Реставрацией по собственному желанию почти никто не занимается, только в принудительном порядке. И тут задача городских властей отстаивать свои позиции и «заставлять» реконструировать, а не сносить.

Но вообще, лично я считаю, что далеко не все здания нужно сохранять.

Иногда для города лучше вычистить участок, построить что-то более подходящее этому месту. Городской пейзаж не выглядит лучше от зданий, которые находятся в списке сохраняемых, но уже наполовину развалились. Получается ужасное зрелище. Лучше сохранить меньше, но качественней.

В Выборге есть так называемая библиотека Алвара Аалто, которая была спроектирована и построена этим архитектором в 1933-1935 годах. Недавно была проведена ее реконструкция. На сегодняшний день для меня это некий эталон того, как можно восстанавливать здания в России. В лекционном зале этой библиотеки был уникальный волнообразный акустический потолок из дерева. После войны, когда здание библиотеки пустовало, он был утрачен, но его удалось восстановить по оригинальным чертежам. В стенах читального зала этого здания нет окон, но рассеянный свет создают круглые окна-иллюминаторы в потолке. И так далее — до восстановления деталей интерьера (плафонов, перил), до мелочей. Реставраторы подняли всю документацию, несколько лет занимались исследованиями, стоимость этого проекта составила 8 миллионов евро бюджетных денег, но в результате получилась исторически достоверная реконструкция с приспособлением к новым условиям эксплуатации.

В качественной реконструкции таких зданий в первую очередь должны быть заинтересованы власти, а не инвесторы. Они должны предоставлять инвесторам свободу действий.

Я 20 лет прожил в Германии и знаком со спецификой сохранения старинных зданий в Европе. Мне кажется, что в России просто исторически сложилась такая ситуация: пока долгое время многие здания были «общественные и ничьи», ответственность за их состояние перекладывалась с одних лиц на другие, в результате многие здания – шедевры архитектуры – достались нам в плачевном состоянии и теперь ждут, что у них появится новый рачительный хозяин. В Европе же веками многие здания находились в частной собственности, и это определенно сыграло важную роль, не говоря уже о том, что там с пеленок прививается бережное отношение к своей истории и территории — начиная с собственной квартиры и заканчивая общественными пространствами. В этом смысле для исторического здания у нас, в России, инвестор — возможно, лучшее, что можно придумать.

* * *

Напомним, что в Нижнем Новгороде реализуется программа по восстановлению исторических зданий без привлечения бюджетных средств путем передачи их инвесторам. Список зданий, которые могут быть переданы, насчитывает 18 объектов со статусом ОКН и подлежащих сохранению. Первый переданный особняк был каменным, абсолютное большинство остальных домов — деревянные, некоторые очень плохой сохранности (СМОТРЕТЬ ФОТО).