Михаил Иванов: «Девелопмент больше не высокодоходный бизнес, а риски — высокие»

Эксперты строительной сферы много говорят о том, что глубина планирования сегодня должна увеличиваться, превышая привычные 3-5 лет. Вместе с тем, правила игры на этом рынке меняются стремительно. В благих попытках защитить участников долевого строительства государство изобретает все новые законодательные схемы, к которым приходится приспосабливаться застройщикам. «Получается так, что каждый новый дом мы строим по новым правилам», — говорит Михаил Иванов.

Михаил, как вы считаете: возможно ли увеличить глубину планирования в нынешних экономических условиях?

— В менеджменте есть такое понятие «контр-управления». Без него невозможно строить не то что дома, — успешный бизнес в принципе. Как раз планирование и позволяет нам эффективно реагировать на изменения внешней среды и проявлять гибкость в принятии управленческих, технических и финансовых решений.

Сейчас горизонт планирования застройщиков составляет 3-5 лет, поскольку длина инвестиционного цикла составляет в среднем как раз 3-5 лет при точечной или, может быть, небольшой комплексной застройке. Большие проекты — занимающие крупные площади, требующие расселения и так далее — длятся от 5 до 10 лет. В среднем только подготовка и утверждение документации по планировке территории занимает минимум год. Естественно, что за это время конъюнктура рынка меняется. Вспомните, в каких условиях мы жили 10-15 лет назад: государство одно, а такое ощущение, что поменялось абсолютно все. В 2004-м курс доллара был 22 рубля, а сейчас — больше  60. Именно поэтому при планировании мы максимально снижаем, авансируем валютную составляющую, хеджируем риски.

Мало того, что меняются законы, растет и налоговая нагрузка. Сейчас наблюдается большая волатильность себестоимости строительной продукции — строительных материалов, металла, например. Я часто говорил: «Растет все, кроме недвижимости».  До последнего времени темпы роста себестоимости собственно стройки обгоняли рост стоимости жилья.

Рентабельность бизнеса снижается настолько, что с учетом длины строительного цикла в 3-5 лет во многих регионах выгоднее положить деньги на депозит. Девелопмент больше не является высокодоходным бизнесом, а риски в нем остаются высокими. Вместе с тем, в инвестициях есть понятие «плата за риск», о чем и говорят банки, которые теперь финансируют строительные проекты: как следствие, на рынке останутся только высокомаржинальные проекты, в которых заложена в том числе и эта плата, что объективно повлияет на стоимость готового жилья. Нужно понимать, что она неизбежно будет расти в связи с объективными экономическими факторами.

Я согласен с коллегами в том, что в 2018 году имел место отложенный спрос на жилье в новостройках, люди покупали квартиры с заделом на будущее. Но в дальнейшем , вероятно, спрос может снизиться, так как немногие будут готовы платить больше на 10-15%, и то и 30%, чем сейчас.

Как вы перестроите свою стратегию в ближайшие 1-3 года, учитывая эти факторы — рост себестоимости, снижение спроса?

— На самом деле, в данной ситуации мы, наверное, одни из самых подготовленных игроков, потому что у нас нет «глобальных» объемов, мы не занимаемся «завоеванием» доли рынка, но вместе с тем, и имеем достаточно богатый опыт проектного финансирования. Наша группа компаний длительное время работает в партнерстве с топовыми федеральными и региональными банками. Для нас сложившаяся ситуация — это риск, но вместе с тем и возможности, поскольку с рынка будут уходить компании, не имеющие таких компетенций.

Насколько важен сегодня для застройщиков предыдущий «личный» опыт взаимоотношений с банками? Высказываются опасения, что они далеко не всем будут давать деньги под строительные проекты, на уровне «поверили — не поверили».

— Если опыта нет, то я уверен, что с очень большой вероятностью привлечь проектное финансирование будет катастрофически тяжело. Недавно состоялось совещание в нашем министерстве строительства с участием застройщиков и банков, и там этот тезис был высказан однозначно. Те застройщики, которые «осваивали», условно, один дом в три года, для кого строительство не является профильным бизнесом, которые не имеют залоговой базы или достаточного опыта работы, уйдут с этого рынка. То же самое сейчас происходит в банковской сфере: это практически санация всего  рынка.

Мы все уже смирились с тем, что эскроу-счета будут, и активно ведем переговоры с банками. Следующий проект наша компания будет выводить на рынок уже по новой модели: мы сейчас находимся в процессе получения разрешения на строительство еще одного дома в ЖК «Циолковский». Прорабатываем расширение географии строительства: выход в верхнюю часть города. Рассматриваем участие в достройке проблемных объектов. Но говорить подробнее об этом пока рано.

В январе компания ННДК получила разрешение на ввод в эксплуатацию первого 16-этажного дома (по генплану) из шести в ЖК «Циолковский», в квартале улиц Циолковского, Лобачевского и Коммуны. Объекту присвоен почтовый адрес: Нижний Новгород, улица Островского, 13. Сейчас полным ходом идет отделка квартир, и как только она завершится, мы начнем передачу жилья покупателям.

Получаете ли вы уже от них обратную связь: что нравится, что не нравится, что учесть при строительстве следующих домов?

— Мы были принципиально против показа покупателям неготовых квартир, без чистовой отделки. Потому что в голых бетонных стенах все кажется меньше, темнее, ниже, теснее, хуже… Я отношусь к этому проекту как к своему четвертому ребенку, и конечно, переживал за отклик. Но эффект от показа готового жилья превзошел ожидания, это однозначно сыграло на конверсии в продажах. Подавляющее большинство тех, кто пришел на объект и посмотрел, как выглядит квартира с завершенным ремонтом в первом доме, приняли решение купить квартиру во втором.

На что они обращали внимание?

— На качество строительных и отделочных материалов, на месторасположение, на обустройство мест общего пользования. Мы привлекали профессиональных архитекторов и дизайнеров, которые занимались разработкой дизайн-проектов отделки. Я лично сам потратил много времени на выбор материалов: как вы понимаете, нам было важно не просто закупить партию подходящих обоев или ламината, но чтобы поставщики были готовы поставить нам все материалы в требуемых объемах (а они очень большие) и точно в срок. Важна уверенность, что фабрика не снимет эти обои с производства, пока мы строим объект.

У нас переговорные в отделе продаж выполнены в тех же стилях отделки и в тех материалах, которые применяются непосредственно на объекте. То есть, покупатель может сразу увидеть все вплоть до плинтусов и розеток. Но стенд с плиткой — все-таки не совсем то же самое, что плитка в ванной. Увидев отделку в квартире, покупатели ее одобрили и подтвердили положительные отзывы покупками.

Как руководитель бизнеса, вы наверняка много ездите по другим городам: какой положительный опыт других застройщиков вы хотели бы применить у себя.

— Я бываю на ежегодном Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге, и безусловно, стараюсь ориентироваться на столичный опыт. Если говорить о Нижнем — то, что у нас считается комфортом, у них — скорее эконом-класс. Поэтому моя цель — превосходить ожидания покупателей. Что-то получается, что-то нет. Но мы верны своему принципу строить как для себя, и там, где хотели бы жить сами. ННДК – это строительная династия. Мы живем в домах, которые построил мой отец.

Есть глагол «строить», а есть — «отстроиться». Чем вы стремитесь отстраиваться от других застройщиков?

— Во-первых, в партнерстве с риэлторской компанией «Манхэттен» мы предлагаем бесплатную реализацию вторичного жилья для покупки квартиры в ЖК «Циолковский».

Также на нижегородском рынке мы пока единственные, кто предлагает три стиля отделки независимо от цены: теплая классика с деревянными элементами, современный и даже немного «агрессивный» хай-тек и сканди-минимализм в светлых тонах. Последний, кстати, и выбирают чаще всего.

Сегодня некоторые крупные федеральные застройщики пошли еще дальше. Они предоставили клиентам право прямо на сайте, как в интернет-магазине, «собрать» свое будущее жилье: не просто выбрать один стиль отделки на всю квартиру, но скомпоновать отдельно каждую комнату из множества предложенных вариантов отделочных материалов. В детскую такие обои, в гостиную другие, даже ламинат можно брать разный, если очень хочется. Нам до этого пока далеко (у федералов просто другие ресурсы). Но я уже знаю, что на будущих проектах мы предложим покупателям еще больше возможностей.