Любой из объектов, построенных в Нижнем Новгороде за 10 лет, может быть признан самостроем

В ст. 222 Гражданского кодекса РФ были внесены изменения, что сделало практически невозможной легализацию самовольной постройки. Кроме того, органы местного самоуправления получили право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке.

Как рассказал заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Гео-ГИД» Алексей Тихомиров, формулировки ст. 222 Гражданского кодекса, которые регулируют узаканивание права собственности на самовольную постройку либо ее сноса, достаточно лаконичные: 

«Но они нас отсылают к градостроительному законодательству, которое состоит не только из градостроительного кодекса, но разработанными в соответствии с ним Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. В Нижнем Новгороде эти правила в 2015 г. были признаны незаконными. ПЗЗ действовали в городе с 2005 г., а потом прокуратура признает их незаконными. Соответственно, под ударом оказываются все объекты, которые были построены в соответствии с этими правилами».

По словам начальника юридической службы ООО "Гео-ГИД" Олега Перова, когда были отменены Правила землепользования и застройки Нижнего Новгорода, суд указал, что необходимо разработать новые Правила. Но до сих пор этого сделано не было: 

«Внутри органов власти Нижегородской области была установка – пока ПЗЗ не будут приведены в соответствие с градостроительным законодательством, то нельзя выдавать разрешение на строительство и предоставлять землю под стройку. Так получилось, что Нижний Новгород сегодня «завис» в этом процессе. Часть вопросов остались неурегулированными и граждане, пытающиеся сменить разрешенное использование земельных участков, находятся в подвешенном состоянии». 

Он пояснил, что когда Правила землепользования и застройки действуют, то разрешенное использование земельного участка лицо (как физическое, так и юридическое) может поменять самостоятельно. Для этого необходимо подать заявление в кадастровую палату. Но если ПЗЗ и градрегламентов нет, как это произошло в Нижнем Новгороде, то сменить разрешенное использование можно лишь через органы власти, которые должны провести публичные слушания. То есть, по сути, одобрить лицу смену разрешенного использования или нет, определяют органы власти. 

В целом, по словам юристов, у государства появился запрос на мониторинг земель. То есть, если раньше незаконная постройка коттеджа или кафе всплывала случайно, то теперь контроль над использованием земли будет тотальным. Проверяться будет и то, насколько разрешенное использование земли ведется. Так, например, если земля выделена под сельское хозяйство, то строительство на ней коттеджа будет «самоволкой».

Помимо органов исполнительной власти изобличить недобросовестного предпринимателя может и прокуратура. Для этого достаточно заявления  «недоброжелателя». Вывести нарушителей на чистую воду помогут и кадастровые карты. Сейчас можно использовать режим «космической съемки», что позволяет четко видеть юридические границы участка и то, насколько участок за них выходит фактически, соблюдается ли водоохранная зона. 

«Позиция судов по отношению к самовольной застройке сейчас очень жесткая. Можно говорить о том, что есть заказ государства освободить землю от незаконных построек. Так, например, сдвинулось с мертвой точки решение проблемы «синего забора». В марте 2016 года Арбитражный суд НО вынес постановление компании-застройщику снести объекты незавершенного строительства. Пока решение суда не вступило в законную силу. Застройщик подал на апелляцию. Но мой прогноз — решение останется без изменений. Это яркий пример «самовольной постройки». Дело в том, что один из участков земли был предназначен для причальной стенки, а на нем стали возводить объекты капитального строительства, в результате чего был разрушен гидротехнический комплекс набережной. Узаконить эту постройку не было никакой возможности. Так как сегодня легализация возможна только в исключительных случаях, и прежде всего, застройщик должен доказать отсутствие злого умысла в нарушении», - говорит Олег Перов.

По его словам, самовольное строительство – это, в конечном итоге, оценка добросовестности поведений застройщиков. Если застройщик на каком-то из этапов нарушает действующее законодательство, у него всегда есть этот риск. В то же время, в некоторых случаях, заявление о признании объекта самостроем может стать и способом защиты от недобросовестных действий физических или юридических лиц.

В заключение юристы пообещали рассказать еще больше интересных примеров 18-19 мая в рамках Нижегородской площадки Петербургского международного юридического форума.

Комментарий в тему:

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Нижегородской области Павел Солодкий: 

Мы сталкиваемся с двумя видами нарушений. Первое — это строительство под предлогом ИЖС многоквартирных домов. Земля под ИЖС дешевле, что позволяет снизить себестоимость строительства. В итоге дом строится с нарушением закона по ИЖС, идет превышение по высотности (выше 3-х этажей), по площади (более 1,5 тысяч кв м), по количеству проживающих семей. Дольщики приносят предпринимателю свои деньги, а о рисках их никто не информирует. Бывает, что предприниматели выигрывают суд, а бывает и приезжает бульдозер...

Второе — незаконные нестационарные объекты. В городе их сотни. Те предприниматели, которые прошли всю процедуру, понимают, что это все не быстро и не дешево. И им обидно, что возникают такие объекты, что некоторые устанавливают их, минуя процедуру, договорившись с «покровителем». Нарушители тоже ведут работу — торгуют, оказывают услуги. В связи с тем, что на карте размещения нестационарных объектов их не существует, их и проверить не могут. Но рано или поздно и до них дойдет очередь. И в сносе незаконных построек будут виноваты сами предприниматели. Наша позиция — правила игры должны быть для всех одинаковы.