«Качественная недвижимость в городах-миллионниках дешевле точно не станет»

«Изменение №214-ФЗ  не так уж сильно повлияло на строительную отрасль, как боялись многие», — считает директор «СЗ НО «Дирекция по строительству Андрей Нечаев. В качестве негативных сценариев предполагалось резкое снижение предложения и стремительный рост цен, однако этого не произошло. В колонке для NN.DK.RU — о рынке жилой недвижимости, ценах и прогнозах.

— Все застройщики, которые соответствовали старой редакции этого закона, в спокойном режиме начинают работать в соответствии с последними изменениями. Проблемы возникли как раз у тех, кто и раньше не планировал нормально строить, работал с нарушениями. Сейчас таким компаниям просто не разрешают строить.

Как мы видим, число обманутых дольщиков не растет, а только уменьшается, стройки не останавливаются.

Негативный сценарий, который рассматривался, — рынок схлопнется, предложение резко упадет, а цены подскочат. Этого не произошло. Себестоимость строительства выросла в пределах инфляции, никакого скачка мы не увидели.

Я знаю застройщиков, которые достраивают объекты по прежней схеме долевого строительства, и уже начали строительство новых объектов с применением эскроу. Большой разницы в ценах на квартиры у них нет. Так же как и у разных застройщиков, работающих на одной локации по разным схемам.

Условие для получения проектного финансирования — наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта. Конечно, застройщики с этим не согласны и хотели бы эту долю снизить. Хотя если застройщик имеет права на земельный участок и все разрешающие документы, он найдет инструмент, который позволит обеспечить вложение собственных средств на уровне 10-15%.

Компании, которые раньше находились в рисковой зоне, при новом порядке строить не смогут. Ну а что хорошего в том, чтобы они продолжали работать? Над дольщиками до конца строительства висел бы дамоклов меч.

Этот критерий — наличие 10-15% собственных средств на реализацию проекта — как раз всех и раздражает. Но что такое 10-15%? Ограждение на строительной площадке, котлован, сваи, цокольный этаж. Но ведь и раньше жилье не продавалось на этапе отсутствия котлована. Все равно люди хотели видеть некий старт — скажем, башенный кран на стройплощадке.

Хорошая качественная недвижимость в городах-миллионниках, я думаю, дешеветь не будет. Это тихая гавань для инвестиций, такая недвижимость никогда сильно не падала в цене. Жилье в спальных районах подвержено наибольшей волатильности. Есть на рынке и переоцененные объекты, которые предлагаются по завышенным ценам, в таком случае цены будут корректироваться исходя из спроса.

Сейчас начинает развиваться также сегмент арендного жилья. Есть мнения, что госструктуры и корпорации готовы использовать такое жилье для своих сотрудников. То есть не придется искать какую-то квартиру с «бабушкиным ремонтом» через посредников, когда можно снять апартаменты с приличным ремонтом, мебелью и необходимой бытовой техникой. Такой сегмент рынка давно хорошо себя чувствует в Москве: «Москва-Сити» представляет собой как раз формат апартаментов. И на западе такой сегмент существует давно: целые дома сдают в аренду без прав собственности.

Что касается планировок, все большей популярностью пользуются еврооднушки и евродвушки, когда в квартире есть полноценная спальня, а также зона объединенной кухни и просторной гостиной. То есть количество комнат считается по количеству спален, а общая зона объединена в общее пространство. В Москве такие планировочные решения применяют уже и при строительстве жилья в спальных районах. Да и покупатели, которые приобрели на вторичном рынке квартиру, чаще всего перепланируют ее именно в таком формате.